Nghị định số 69/2009/NĐ-CP (Nghị định 69) quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có hiệu lực đã gần 3 năm, nhưng cho đến nay, số doanh nghiệp (DN) chấp nhận nộp tiền sử dụng đất vẫn còn khiêm tốn so với số lượng dự án cần phải nộp tiền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhiều quy định tại Nghị định số 69 chưa phù hợp với thực tế của thị trường.

DN không thể kham nổi

Tại khoản 1, Điều 11, Nghị định số 69 quy định: “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp DN nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp…”.

Theo quy định này, các DN bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường. Điều này hoàn toàn khác so với cách tính trước đây và gây khó khăn cho DN do số tiền phải đóng cao và DN không còn tính chủ động.

Nếu tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường như Nghị định 69, DN sẽ bị động do không thể dự báo được giá cả thị trường và do đó không xác định được số thuế mình phải nộp là bao nhiêu để xây dựng kế hoạch đầu tư và triển khai dự án. Nếu DN mạnh dạn tiến hành dự án, thì với cách tính tiền sử dụng đất như Nghị định 69, giá sản phẩm đầu ra sẽ rất cao, vượt qua sức chịu đựng của khách hàng. Bên cạnh đó, việc làm thế nào để xác định giá đất theo giá thị trường vẫn còn là vấn đề gây tranh cãi?


Nhiều DN đề nghị được đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành, bởi dự án của đã triển khai cả chục năm nay, việc giải phóng mặt bằng đã hoàn tất từ trước khi có Nghị định số 69, nếu đóng tiền sử dụng đất theo thời điểm hiện nay là điều khó chấp nhận. Tuy nhiên, cơ quan chức năng hiện cũng đang lúng túng trong việc xác định số tiền sử dụng đất mà DN phải nộp, khiến cho việc thu tiền sử dụng đất kể từ khi Nghị định 69 có hiệu lực đến nay bị đình đốn. Điều này đồng nghĩa với việc hàng loạt dự án buộc phải án binh bất động chờ đến khi việc thu tiền sử dụng đất, khấu trừ tiền sử dụng đất được rõ ràng.

Gỡ khó cho DN

Nhằm tháo gỡ những khó khăn trên, các cơ quan chức năng cần sớm nghiên cứu, sửa đổi và ban hành quy định phù hợp với thực tiễn về giá đất theo giá thị trường. Theo đó, Nhà nước xây dựng bảng giá đất hàng năm sát giá thị trường để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, cần tạo quỹ đất sạch để tổ chức bán đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Cách tốt nhất để tháo gỡ khó khăn cho cả DN và cơ quan chức năng là việc giao đất, cho thuê đất nên theo hướng thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đối với những mảnh đất công, khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cần thực hiện thông qua đấu thầu.

Bên cạnh đó, cần một cơ chế định giá sử dụng đất mang tính độc lập với hệ thống hành chính để xác định được giá quyền sử dụng đất khách quan hơn. Đối với việc xác định căn cứ cho vấn đề tiền sử dụng đất, thị trường hiện có 3 loại giá là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, giá do các công ty tư vấn định giá đưa ra và giá hình thành do đấu giá. Nhà nước nên nghiên cứu, áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo phương án đấu giá, sửa hoặc bỏ khung giá đất để các tỉnh, thành phố điều chỉnh bảng giá đất sao cho sát với giá thị trường.

Ngoài ra, cần phải coi quyền sử dụng đất là hàng hóa và tuân thủ sự điều tiết của cơ chế thị trường. Quyền sử dụng đất tham gia các quan hệ giao dịch nó phải tuân thủ nguyên tắc cân bằng giá của thị trường, chứ không phải là giá cả áp đặt từ một phía. Nhà nước cần chuyển dần vai trò từ người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá trên thị trường.