Ảnh minh họa. (Nguồn: Internet)

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc tiến hành cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và việc xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu quản lý đất đai của thành phố vẫn còn khá nhiều những tồn tại, vướng mắc bắt nguồn ngay từ khâu ban hành chính sách lẫn triển khai thực hiện.

Bất cập từ chính sách vĩ mô...

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, đến nay toàn thành phố Hà Nội đã cấp được 646.863 sổ đỏ cho đất nông nghiệp, đạt 93% (đất nông nghiệp của 47 phường ven đô chưa cấp do nằm trong quy hoạch xây dựng đô thị). Đối với đất phi nông nghiệp đã đủ điều kiện, cấp được 1.014.760 sổ đỏ cho các hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn, đạt 92% và 4.808 sổ đỏ cho các tổ chức, đơn vị sử dụng đất (đạt 25% số thửa đất cần cấp).

Ông Lê Thanh Nam, Trưởng phòng Đăng ký thống kê (Sở Tài nguyên và Môi trường) cho biết, vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận có nguyên nhân ngay từ phía cơ quan xây dựng chính sách. Cụ thể tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhằm triển khai Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định về cấp giấy chứng nhận nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể trong những trường hợp đăng ký biến động như: Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất; việc cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp xây dựng không phép, sai phép, không đúng quy hoạch; trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận như nằm trong quy hoạch xây dựng công trình công cộng, vi phạm luật đất đai đang chờ xử lý; trường hợp lấn chiếm đất công, tự chuyển mục đích sử dụng.

Ngoài ra, quy định phải có sơ đồ nhà ở và công trình xây dựng trong thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng chưa được quy định cụ thể, chặt chẽ gây khó khăn cho đơn vị thực hiện, áp dụng pháp luật như việc lập sơ đồ, bản vẽ này trên do cơ quan nào thực hiện; yêu cầu về mức độ chính sách của sơ đồ theo quy định nào và kinh phí do ai chi trả?

Việc quy định chồng chéo về nơi nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động về sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở cấp huyện hiện nay cũng chưa thống nhất. Nghị định 88/CP quy định: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ và nhận giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Ủy ban Nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất” và Quyết định 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ quy định nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả ở cấp huyện dẫn đến việc không hợp chung một đầu mối tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

... đến sự lơi lỏng quản lý

Cũng theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, không chỉ có những khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận đối với cá nhân, hộ gia đình, ngay cả đối tượng là cơ quan, tổ chức, cũng rất khó khăn khi làm thủ tục bởi nhiều chủ sử dụng đất hiện nay sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch. Nhiều diện tích đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình đê, đường, diện tích di tích lịch sử, văn hóa, công trình an ninh, quốc phòng hoặc không đảm bảo vệ sinh môi trường nên phải làm thủ tục thỏa thuận với các cơ quan quản lý chuyên ngành. Thậm chí một số tổ chức sử dụng đất sai mục đích, tự chuyển đổi mục đất thành đất ở hoặc chuyển đổi công năng nên khó di dời các hộ gia đình ra khỏi khuôn viên đất.

Đáng chú ý, tỷ lệ nhà chung cư và nhà liền kề được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và tài sản kèm theo ở Hà Nội vẫn còn rất thấp, do việc quản lý, kiểm tra giám sát của các cơ quan chức năng đối với quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở chưa được coi trọng thực hiện.

Theo báo cáo của thành phố Hà Nội, từ năm 2001 đến nay có 153 dự án phát triển nhà ở đã được triển khai, tổng số căn hộ chung cư và nhà liền kề theo dự án được duyệt khoảng 183.000 căn. Tuy nhiên, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở tại các dự án này tính đến thời điểm kiểm tra mới đây của Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạt 9,3%.

Tình trạng mua đi, bán lại nhà ở tại các dự án thường chiếm 70% tổng số căn hộ, nhưng không làm thủ tục theo quy định, tạo nên thị trường ngầm nằm ngoài kiểm soát của Nhà nước, gây khó khăn, phức tạp cho việc cấp giấy chứng nhận, là nguy cơ tiềm ẩn gây tranh chấp nhà ở sau này.

Lý giải việc chậm cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, chủ yếu do nhiều chủ đầu tư vi phạm pháp luật về xây dựng trong quá trình thực hiện dự án, phải chờ xử lý vi phạm. Chẳng hạn như: xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ theo thiết kế được duyệt; phân chia diện tích lô không đúng với quy hoạch hoặc xây nhà vượt diện tích so với giấy phép; chuyển đổi mục đích sử dụng tầng hầm hoặc thay đổi công năng vị trí phòng sinh hoạt cộng đồng. Ngoài ra, một số dự án nhà ở thấp tầng đã không thực hiện việc xây nhà để bán theo quy định mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến tình trạng bỏ hoang hoá đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai.

Ngoài ra, còn một số nguyên nhân khác, như một số Công ty mẹ được giao đất, nhưng việc xây dựng và ký hợp đồng bán nhà lại do Công ty con thực hiện, dẫn đến vướng mắc pháp lý khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, chủ đầu tư được giao đất xây chung cư và được miễn nộp tiền sử dụng đất, nhưng khi chủ đầu tư bán căn hộ vẫn thu cả giá trị tiền sử dụng đất mà không nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

Một số dự án chung cư, sau khi bán hàng trăm căn hộ cho khách hàng, đã giải thể, bán cổ phần cho doanh nghiệp khác mà không bị cơ quan chức năng phát hiện, dẫn đến việc khách hàng không đủ điều kiện để làm sổ đỏ mặc dù đã nộp đầy đủ các khoản tiền cho chủ đầu tư và cơ quan thuế. Thậm chí dù không vướng mắc gì thì một số chủ đầu tư sau khi đứng ra nhận trách nhiệm làm sổ đỏ giúp cư dân đã thu đủ các loại phí dịch vụ nhưng vẫn rất chậm trễ trong việc nộp hồ sơ, khiến người dân rơi vào tình trạng phải chờ đợi, chịu thiệt thòi.

Cần xử lý dứt điểm các tồn đọng

Để tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại trên, rút ngắn thời gian hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận cho người dân thành phố, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Vũ Hồng Khanh đã yêu cầu các quận, huyện phải vào cuộc quyết liệt hơn trong công tác cấp sổ đỏ. Đối với vấn đề hạn mức đất ở chỉ nên áp dụng với các thửa đất không có giấy tờ hợp pháp. Đối với các thửa đất ở có giấy tờ đầy đủ, hợp pháp thì các cấp, ngành không nên tính hạn mức. Với những thửa đất không có giấy tờ, căn cứ vào hạn mức đất ở để cấp đất liền kề. Các phường, xã cũng phải xác định rõ trong một thửa đất, chỗ nào là đất ở, chỗ nào là đất liền kề. Nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ cũng vừa phải, cần hướng dẫn chi tiết cho dân yên tâm.

Theo ông Vũ Hồng Khanh, quá trình làm thủ tục, bị tắc ở cấp nào thì cũng phải tiến hành thanh tra, giải quyết ngay từ cấp đó; hạn chế thấp nhất các trường hợp “ngâm” hồ sơ lâu ngày, không giải quyết. Đối với hồ sơ đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà bị tồn đọng, cấp phường, xã có trách nhiệm thông báo tới các tổ dân phố, để dân được biết. Đặc biệt, đối với các dự án nhà ở chung cư đang có vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở do chủ đầu tư gây ra, Thành phố sẽ thực hiện các biện pháp kiên quyết buộc chủ đầu tư phải khắc phục ngay sai phạm. Đồng thời, đình chỉ không cấp phép cho chủ đầu tư và không giao đất, cho thuê đất mới ở địa phương đối với các đơn vị có vi phạm cho đến khi chủ dự án khắc phục xong sai phạm để cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

Ông Vũ Hồng Khanh cũng cho biết, thực hiện Chỉ thị số 1474/TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính Phủ, Ủy ban Nhân dân thành phố đã chỉ đạo tổng hợp các khó khăn vướng mắc, đề xuất hướng xử lý các trường hợp còn tồn đọng phức tạp; xây dựng kế hoạch cụ thể, giao chỉ tiêu cấp giấy chứng nhận cho từng quận, huyện, thị xã, đảm bảo đồng bộ, tích cực, hiệu quả; lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đáp ứng yêu cầu quản lý và từng bước phát triển lành mạnh thị trường bất động sản trên địa bàn Thủ đô.

DiaOcOnline.vn - Theo TTXVN/Vietnam+