Giải đáp về việc công chứng hợp đồng đặt cọc, ủy quyền đối với bất động sản ở đang được thế chấp

Chào anh, Ban biên tập xin giải đáp như sau:

1. Giải đáp về việc công chứng hợp đồng đặt cọc, ủy quyền đối với tài sản là đất, nhà ở đang được thế chấp

Ngày 11/01/2024, Cục Bổ trợ tư pháp có Công văn 60/BTTP-CC,TPL giải đáp về việc  công chứng hợp đồng đặt cọc, uỷ quyền đối với tài sản là đất, nhà ở đang được thế chấp.

Công văn 60/BTTP-CC,TPL: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2024/Cong-van-giai-dap-cong-chung-hop-dong-dat-co.pdf

Theo đó, về nguyên tắc, công chứng viên thực hiện công chứng việc đặt cọc, uỷ quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng khi các giao dịch này hợp pháp, xác thực. Việc xác định giao dịch này có hợp pháp hay không phải căn cứ vào pháp luật nội dung (pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, giao dịch bảo đảm...) Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã có quy định về thế chấp (Điều .0317, Điều 320, Điều 321, Điều 322, Điều 323), đặt cọc (Điều 328), uỷ quyền (từ Điều 562 đến Điều 569). 

Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng đã có các quy định liên quan đến vấn đề trên (khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014). Trong đó, khi công chứng cần lưu ý, một số trường hợp việc thực hiện các giao dịch trên cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng). 

Đồng thời, để tránh lợi dụng hành vi thực hiện giao dịch nhằm che giấu giao dịch khác, đề nghị lưu ý quy định tại Điều 124 Bộ Luật dân sự năm 2015 (về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo), trong trường hợp này thẩm quyền tuyên bố giao dịch vô hiệu thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân.

Về thủ tục công chứng, thực hiện theo quy định tại Điều 40, 41 và các điều luật có liên quan của Luật Công chứng năm 2014.

2. Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm giấy tờ gì?

Theo Khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn có quy định về hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Lưu ý: Những bản sao trên là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

3. Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn

Cũng tại quy định tại Điều 40 Luật công chứng 2014 có quy định về thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch như sau:

- Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

- Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại Mục 2 để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

Trân trọng!