Có được xây dựng nhà ở riêng lẻ trên toàn bộ diện tích đất hay không?

Có được xây dựng nhà ở riêng lẻ trên toàn bộ diện tích đất hay không?

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp. Đậy là nội dung được quy định tại Điều 6 Luật Xây dựng 2014 việc xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

Tiêu chuẩn được áp dụng trong hoạt động đầu tư xây dựng theo nguyên tắc tự nguyện, trừ các tiêu chuẩn được viện dẫn trong quy chuẩn kỹ thuật hoặc văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.Việc áp dụng tiêu chuẩn phải bảo đảm các yêu cầu bao gồm: phù hợp với yêu cầu của quy chuẩn kỹ thuật quốc gia và quy định của pháp luật có liên quan. Bảo đảm tính đồng bộ, tính khả thi của hệ thống tiêu chuẩn được áp dụng.

Trong đó QCVN 01:2021/BXD có quy định về mật độ xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ:

1.4.20 Mật độ xây dựng

- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

CHÚ THÍCH: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

...

2.6.3 Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8;

...

2.7.7 Quy định về mật độ xây dựng thuần

- Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định tại điểm 2.6.3. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình tại điểm 2.7.5 và điểm 2.7.6;

- Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%;

- Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.12 dưới đây.

Như vậy, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thì phải đảm bảo mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất theo Bảng 2.8. Tức không được xây dựng nhà ở riêng lẻ trên toàn bộ diện tích đất. Tuy nhiên, nếu lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình tại điểm 2.7.5 và điểm 2.7.6. Tức trường hợp này nhà ở riêng lẻ vẫn sẽ được xây dựng trên toàn bộ diện tích đất.

Có được xây dựng nhà ở riêng lẻ trên toàn bộ diện tích đất hay không? (hình từ internet) 

Trình tự thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Bước 1: chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng theo hướng dẫn tại Điều 58 Nghị định 175/2024/NĐ-CP bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 175/2024/NĐ-CP

- Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP

- Hồ sơ thiết kế xây dựng

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền UBND cấp xã

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định để cấp giấy phép xây dựng.