Cầm cố giấy chứng nhận QSDĐ - Hợp đồng vô hiệu?

Cụ thể, tại bản án dân sự sơ thẩm số 117/2020/DS-ST ngày 25/08/2020 về tranh chấp hợp đồng vay và cầm cố có nội dung như sau:

“Năm 2017, anh S và chị T có cầm cố giấy tờ nhà, đất tọa lạc tại khóm, phường 8, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau cho chị Đ. Chị Đ giao cho anh S, chị T 150.000.000đ. Thời hạn cố là 03 năm. Để đảm bảo cho hợp đồng cố nhà, đất anh S và chị T đã giao cho chị Đ giữ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Đ cùng với bà L; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và bà T; Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và anh S” và 01 giấy mặt bằng hiện trạng phần đất.

Đến năm 2018, anh S có nhận thêm 100.000.000đ, tự viết giấy thỏa thuận cầm nhà, đất cho chị Đ, tờ thỏa thuận này đã nhập chung số tiền cố lần đầu, cộng chung bằng 250.000.000 đồng, thời hạn 03 năm, lãi suất thỏa thuận là 15.000.000đ/năm. Do đến hạn nhưng anh S, chị T không trả lại số tiền 250.000.000đ cầm cố, nên chị Đ yêu cầu anh S, chị T trả lại số tiền 250.000.000đ, không yêu cầu tính lãi.”

Toà án nhân dân thành phố Cà Mau nhận định: hợp đồng cầm cố giữa các bên không phù hợp với quy định, nên tuyên bố hợp đồng cầm cố nhà và đất bị vô hiệu.

Mặc dù pháp luật không có quy định rõ ràng về trường hợp cầm cố nhà, đất, giấy tờ nhà nhưng theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không phải là tài sản mà là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Điều 3. Luật Đất đai năm 2013

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Đồng thời, tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.”. Theo đó, về bản chất cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Do không phải là tài sản nên sổ đỏ không thể cầm cố mà chỉ có thể đem đi thế chấp ngân hàng. Như vậy, không thể áp dụng quy định về cầm cố tài sản cho đối tượng cầm cố là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào các quy định pháp luật nêu trên có thể thấy Nhà nước không thừa nhận việc cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở. Do vậy, những giao dịch này không có giá trị pháp lý và sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định…”. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Việc cầm cố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến trong khi pháp luật về cầm cố tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất còn chưa rõ ràng. Người dân cần tìm hiểu kĩ để tránh hiểu sai, thực hiện trái quy định pháp luật dẫn đến những rủi ro về pháp lý đáng tiếc.