Bản án 24/2021/DS-PT ngày 26/01/2021 về tranh chấp hợp đồng thuê nhà

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 24/2021/DS-PT NGÀY 26/01/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Ngày 26 tháng 01 năm 2021, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk mở phiên toà xét xử công khai vụ án dân sự thụ lý số: 301/2020/TLPT-DS ngày 08/12/2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 59/2020/DS-ST ngày 16 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 295/2020/QĐ-PT ngày 30/12/2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Phan Thanh L; trú tại: đường M, tổ dân phố H, phường H, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

- Bị đơn: Ông Đinh Thế A; trú tại: đường L, phường A, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk (vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Huy H; trú tại: đường V, phường A, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Đức H; trú tại:

đường T, phường L, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (vắng mặt).

- Người làm chứng:

1. Anh Phạm Văn M; trú tại: Tổ dân phố H, phường A, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

2. Anh Nguyễn Văn M1; trú tại: Tổ dân phố M, phường N, thành phố N, tỉnh Đắk Nông (vắng mặt).

3. Bà Nguyễn Thị V; trú tại: Thôn A, xã Đ, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (vắng mặt).

4. Chị Nguyễn Thị Kim H; trú tại: đường D, tổ dân phố Đ, phường Đ, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk (vắng mặt).

- Người kháng cáo: Ông Đinh Thế A là bị đơn trong vụ kiện.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn ông Phan Thanh L trình bày:

Vào ngày 06/5/2019 tôi có thuê của ông Đinh Thế A 01 ngôi nhà tại địa chỉ đường V, tổ dân phố B, phường A, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk để ở và kinh doanh áo cưới, trang điểm cô dâu. Hai bên có lập hợp đồng thuê nhà số 01/2019/HĐTN ngày 06/5/2019 với thời hạn thuê là 01 năm (từ ngày 06/5/2019 đến ngày 06/5/2020);

ngày nhận bàn giao nhà là ngày 06/5/2019; ngày bắt đầu tính tiền thuê nhà là 06/5/2019; mục đích thuê là để kinh doanh; tiền thuê là 7.000.000 đồng/tháng. Trong ngày 06/5/2019 tôi đã đưa đủ số tiền thuê nhà trong 01 năm là 84.000.000 đồng cho ông Đinh Thế A. Hai bên cam kết nếu một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn thì phải báo cho bên kia biết ít nhất là 03 tháng ngày dự định chấm dứt đồng thời phải bồi thường tiền cho bên thuê nhà. Sau khi ký hợp đồng ông A đăng bán căn nhà và lô đất trên facebook không cho tôi biết, sau đó có người xuống hỏi mua đất và nhà thì lúc đó tôi mới biết và có gặp ông Đinh Thế A để làm rõ việc tôi đang thuê nhà mà ông A lại bán nhà. Ngày 20/9/2019 tôi và ông A có lập biên bản cam kết thống nhất sau khi ông A bán nhà và đất thì sẽ thanh toán cho tôi một lần số tiền là 160.000.000 đồng bao gồm tiền thuê nhà đã trả trước, các chi phí sửa chửa lại nhà, bảng hiệu và các trang trí khác cho phù hợp với ngành nghề kinh doanh trang điểm cô dâu và cho thuê đồ cưới, thời hạn trả là sau khi bên mua nhà giao tiền cho ông A. Tuy nhiên sau khi bán đất và nhà ông Đinh Thế A không thực hiện theo như cam kết. Do ông Đinh Thế A vi phạm hợp đồng thuê nhà và không thực hiện thỏa thuận theo như bản cam kết nên tôi yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Đinh Thế A phải có trách nhiệm thanh toán số tiền 160.000.000 đồng cho tôi như đã cam kết. Tôi không yêu cầu tính lãi suất phát sinh. Ngoài ra tôi không có ý kiến gì khác.

- Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Huy H trình bày: Năm 2019 ông Đinh Thế A có cho ông Phan Thanh L thuê nhà để kinh doanh, giữa ông Đinh Thế A và ông Phan Thanh L có thỏa thuận hợp đồng thuê nhà số:

01/2019/HĐTN, thời hạn thuê 01 năm tính từ ngày 06/5/2019 đến ngày 06/5/2020. Ngày bàn giao diện tích thuê là ngày 06/5/2019. Vào ngày 06/9/2019 do điều kiện hoàn cảnh gia đình, ông Đinh Thế A bán ngôi nhà cho thuê này cho bà Nguyễn Thị V, giữa ông Đinh Thế A và bà Nguyễn Thị V có thỏa thuận và đặt cọc tiền.

Quá trình chuyển nhượng ngôi nhà đang cho thuê, ông A có làm cam kết với ông L đến ngày 20/9/2020 trong thời gian hai ngày ông L sẽ bàn giao mặt bằng cho bên mua nhà (bà Nguyễn Thị V), thì ông A sẽ chịu 160.000.000 tiền đền bù hợp đồng cho ông L. Tuy nhiên sau khi làm cam kết và cho đến nay ông L không thực hiện theo bản cam kết và bàn giao mặt bằng cho bà Nguyễn Thị V, nên hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A với bà Nguyễn Thị V đã bị hủy bỏ. Ông Phan Thanh L vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà cho đến ngày hôm nay.

Trong quá trình ông Phan Thanh L đang kinh doanh trên ngôi nhà được thuê, ông Đinh Thế A và ông H làm thủ tục chuyển nhượng lô đất này, tuy nhiên giữa ông Đinh Thế A và ông H có thỏa thuận với nhau để cho ông L thực hiện thuê nhà hết thời gian như hợp đồng mà ông Đinh Thế A và ông Phan Thanh L đã ký kết. Cho đến thời điểm này ông L vẫn đang thuê lại nhà của ông H để kinh doanh liên tục không ai cản trở gây khó khăn cho ông L.

Lạm dụng Biên bản cam kết của ông Đinh Thế A và ông Phan Thanh L ngày 20/9/2019, ông Đinh Thế A không thu lại Biên bản cam kết do chấm dứt hợp đồng mua bán đất và nhà với bà V nên ông Phan Thanh L khởi kiện ông Đinh Thế A ra Tòa án buộc ông Đinh Thế A phải trả tiền cho ông L theo bản cam kết ngày 20/9/2019 số tiền 160.000.000 đồng.

Tuy nhiên trong quá trình thuê nhà ông Phan Thanh L thực hiện kinh doanh không gián đoạn trên ngôi nhà được thuê và không thực hiện theo thỏa thuận bằng lời và bản cam kết. Vì vậy ông A không vi phạm hợp đồng thuê nhà ngày 06/5/2019 và bản cam kết ngày 20/9/2019, nên ông Đinh Thế A không chấp nhận đơn khởi kiện đơn của ông Phan Thanh L. Và tại phiên toà bị đơn chấp nhận trả lại cho ông L hai tháng tiền thuê nhà ông L đã trả vì ông A vi phạm hợp đồng thuê nhà.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Trần Đức H trình bày: Tôi mua nhà của ông Đinh Thế A vào tháng 3/2020 là độc lập, không liên quan đến bên thứ ba và ông Phan Thanh L. Quan hệ thuê nhà và cho thuê nhà giữa tôi và ông Phan Thanh L vào tháng 3/2020 là độc lập, không liên quan đến bên thứ ba và ông Đinh Thế A. Quan hệ giữa ông Đinh Thế A và ông Phan Thanh L là độc lập và tôi không liên quan.

Người làm chứng:

- Anh Phạm Văn M trình bày: Vào ngày 06/5/2019 tôi có thi công bảng hiệu cho cửa hàng của ông L, thì ông L và ông A có nhờ tôi đứng ra ký làm chứng cho việc ông L thuê nhà của ông A, trước khi ký tôi có kiểm tra thì được biết ông L và ông A có làm hợp đồng thuê nhà trong thời gian 01 năm từ ngày 06/5/2019 đến ngày 06/5/2020 và ông L đã trả đủ tiền thuê nhà cho ông A là 84.000.000đồng, vì tôi là người chứng kiến và có ký xác nhận vào hợp đồng, ngoài ra tôi không trình bày gì thêm.

- Anh Nguyễn Văn M1 trình bày: Vào ngày 20/9/2019 tôi có chứng kiến vụ việc thoả thuận đền bù hợp đồng thuê nhà giữa ông L và ông A, ông A chấp nhận đền bù hợp đồng thuê nhà cho ông L là 160.000.000đồng, thời hạn trả tiền sau khi bên mua nhà đặt cọc, hình thức trả một lần. Ngoài ra hai bên còn thống nhất một số nội dung như sau ông L rút lại đơn khởi kiện không gây khó dễ trong việc bán nhà của ông A, trong khoảng thời gian chờ ông A bán nhà thì ông L vẫn tiếp tục ở và kinh doanh tại cửa hàng miễn phí không phải trả tiền thuê nhà, sau khi ông A trả tiền đền bù hợp đồng thì ông L bàn giao lại nhà cho ông A. Tôi cam đoan lời khai trên là đúng và xin chịu trách nhiệm với lời khai của mình.

- Chị Nguyễn Thị Kim H trình bày: Tôi là vợ ông L, trước đây vợ chồng tôi thuê nhà của ông A để kinh doanh với bản ghi nhớ cho thuê trong 03 năm, hợp đồng hàng năm tiền thuê 7.000.000đồng/tháng, gia đình tôi đả trả đủ tiền thuê trong 01 năm theo thoả thuận là 84.000.000đồng, do còn hạn hợp đồng nhưng ông A có nhu cầu bán nhà nên hai bên thoả thuận để cho ông A được bán nhà, sau khi bán được nhà ông A sẽ trả cho gia đình tôi số tiền 160.000.000đồng. Tuy nhiên sau khi bán nhà ông A không thực hiện theo cam kết, ngày 20/3/2020 vợ chồng tôi thuê lại nhà của ông H để kinh doanh với số tiền 60.000.000đồng/năm, nay chồng tôi yêu cầu ông A thực hiện theo cam kết trả cho chồng tôi số tiền 160.000.000 đồng để đền bù hợp đồng thuê nhà tôi đồng ý và không có ý kiến gì thêm.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 59/2020/DSST ngày 16 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ đã quyết định:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 và các Điều 144; 147; 205; 207; 208; 227; 228; 229 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ vào các Điều 472; 473; 474; 481 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 10; điểm c khoản 1 Điều 11; Điều 117; 119; 121; 127; 129; điểm b khoản 2 Điều 131; khoản 1, khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Thanh L.

Buộc ông Đinh Thế A phải trả cho ông Phan Thanh L số tiền 160.000.000 đồng theo cam kết.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án, nghĩa vụ thi hành án cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 17/8/2020, bị đơn ông Đinh Thế A kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên đơn khởi kiện, bị đơn giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Hội đồng xét xử, các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Qua phân tích, đánh giá lời khai của các đương sự, tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk xác định kháng cáo của bị đơn ông Đinh Thế A là không có căn cứ để chấp nhận. Đề nghị, Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đinh Thế A – Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 59/2020/DSST ngày 16 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk.

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên:

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Đinh Thế A trong hạn luật định, có nộp tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm là hợp pháp nên được chấp nhận.

[2] Về nội dung: Ngày 06/5/2019 giữa ông Phan Thanh L và ông Đinh Thế A có ký kết văn bản ghi nhớ về việc ông A cho ông L thuê nhà để kinh doanh trong thời hạn là 03 năm và lập hợp đồng thuê trong từng năm cụ thể tại hợp đồng số 01/2019/HĐTN ngày 06/5/2019, hai bên thoả thuận thời hạn thuê là 01 năm (từ ngày 06/5/2019 đến ngày 06/5/2020); ngày nhận bàn giao nhà là ngày 06/5/2019; ngày bắt đầu tính tiền thuê nhà là 06/5/2019; mục đích thuê là để kinh doanh áo cưới; tiền thuê là 7.000.000 đồng/tháng và trong ngày 06/5/2019 ông L đã trả đủ số tiền thuê nhà trong 01 năm là 84.000.000 đồng cho ông Đinh Thế A, hình thức trả tiền chuyển khoản ông A đã nhận tiền, ông L đã nhận nhà và đã tiến hành kinh doanh.

Ngày 20/9/2019 giữa ông Thế A với ông L có lập biên bản cam kết thỏa thuận với nhau sau khi ông Thế A bán nhà và đất thì sẽ thanh toán cho ông L một lần số tiền là 160.000.000 đồng bao gồm tiền thuê nhà đã trả trước, các chi phí sửa chửa lại nhà, bảng hiệu và các trang trí khác cho phù hợp với ngành nghề kinh doanh trang điểm cô dâu và cho thuê đồ cưới, thời hạn trả là sau khi bên mua nhà giao tiền cho ông Thế A.

Ngày 06/3/2020, ông Đinh Thế A chuyển nhượng toàn bộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho ông Trần Đức H. Hiện tại, ông Trần Đức H đã được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSD đất số CT402224 đối với thửa đất nêu trên.

[2.1] Xét kháng cáo của bị đơn ông Đinh Thế A cho rằng: Giấy cam kết lập ngày 20/9/2019 giữa ông Đinh Thế A với ông Phan Thanh L là để chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị V nhưng do ông L không thực hiện đúng như cam kết nên việc chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị V bị hủy bỏ. Do đó, giấy cam kết ngày 20/9/2019 giữa ông Đinh Thế A với ông Phan Thanh L đã không còn giá trị. Hội đồng xét xử xét thấy: Theo biên bản cam kết ngày 20/9/2019 giữa ông Đinh Thế A với ông Phan Thanh L các bên thỏa thuận với nhau ông Đinh Thế A sẽ bồi thường cho ông L số tiền 160.000.000 đồng (tiền bồi thường thiệt hại do chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn), thời gian thanh toán sau khi bên mua nhà của ông Thế A giao tiền cho ông Thế A. Việc thỏa thuận của các bên là hoàn tự nguyện và không trái với pháp luật.

Việc ông Thế A cho rằng Biên bản cam kết lập ngày 20/9/2019 giữa ông Đinh Thế A với ông Phan Thanh L là để chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị V nhưng theo nội dung Biên bản cam kết không thể hiện chuyển nhượng cụ thể cho ai? Và thời gian chuyển nhượng là khi nào? Quá trình tham gia tố tụng bị đơn ông Thế A cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì để chứng minh Biên bản cam kết lập ngày 20/9/2019 là để chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị V.

Ngày 06/3/2020, ông Đinh Thế A chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và căn nhà ông Phan Thanh L đang thuê cho ông Trần Đức H. Ngày 19/3/2020 ông Trần Đức H đã được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSD đất số CT402224 đối với thửa đất nêu trên. Vì vậy, ông Phan Thanh L yêu cầu ông Đinh Thế A phải trả số tiền 160.000.000 theo như Biên bản cam kết đã ký giữa các bên là phù hợp.

Do đó, việc kháng cáo cho rằng Biên bản cam kết lập ngày 20/9/2019 giữa ông Đinh Thế A với ông Phan Thanh L không còn giá trị là không có căn cứ để chấp nhận.

[2.2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Đinh Thế A cho rằng: Tòa án cấp sơ thẩm không triệu tập người làm chứng bà Nguyễn Thị V đến Tòa án để giải quyết là không khách quan ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. Hội đồng xét xử xét thấy: Quá trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm đã nhiều lần triệu tập bà V đến Tòa án để giải quyết. Tuy nhiên, bà V cố tình trốn tránh không đến Tòa án để làm việc. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào lời khai của các bên đương sự, căn cứ vào tài liệu chứng cứ thu thập được có trong hồ sơ vụ án để giải quyết vụ kiện là có căn cứ.

Từ các phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ để chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn ông Đinh Thế A – Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 59/2020/DSST ngày 16 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk.

[3]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do không chấp nhận kháng cáo nên ông Đinh Thế A phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 148; khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn ông Đinh Thế A.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 59/2020/DSST ngày 16 tháng 10 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk.

Tuyên xử:

[1]. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Thanh L.

Buộc ông Đinh Thế A phải trả cho ông Phan Thanh L số tiền 160.000.000 đồng (Một trăm sáu mươi triệu đồng) theo cam kết.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2]. Về án phí:

[2.1]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Đinh Thế A phải chịu 8.000.000 đồng (Tám triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm; Hoàn trả cho nguyên đơn ông Phan Thanh L 4.000.000 đồng (Bốn triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số AA/2019/0009497 ngày 11/5/2020 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã B.

[2.2]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn ông Đinh Thế A phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự phúc thẩm được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền số 0015649 ngày 03/11/2020 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã B.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.