|
UBND TỈNH SƠN LA
SỞ XÂY DỰNG
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 69/HD-SXD
|
Sơn La, ngày 03 tháng 7 năm 2017
|
HƯỚNG DẪN
XÁC ĐỊNH
QUY MÔ DIỆN TÍCH, TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA NHÀ, CÔNG TRÌNH
Căn cứ Quyết định số 3151/QĐ-UBND
ngày 31/12/2016 của UBND tỉnh Sơn La về việc Ban hành quy chế phối hợp thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quản lý và phát triển quỹ đất được giao
trên địa bàn tỉnh Sơn La.
Thực hiện Khoản 3, Điều 7 của Quy chế
kèm theo Quyết định số 3151/QĐ-UBND, Sở Xây dựng hướng dẫn xác định quy mô diện
tích, tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, công trình xây dựng như sau:
I. Căn cứ pháp lý:
Thông tư Liên bộ số 13/LB-TT ngày
18/8/1994 của Bộ Xây dựng - Tài Chính - Vật giá chính phủ về hướng dẫn phương
pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang
thuê.
Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày
25/4/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu
hao tài sản cố định.
Thông tư số 162/2014/TT-BTC ngày
06/11/2014 của Bộ Tài chính về quy định chế độ quản lý, tính hao mòn tài sản cố
định trong các cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức có sử
dụng ngân sách Nhà nước.
Công văn số 1326/BXD-QLN ngày
08/8/2011 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn kiểm kê, đánh
giá lại giá trị tài sản cố định là
nhà, vật kiến trúc, trong đó có phương pháp xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của
nhà, vật kiến trúc.
II. Phương pháp đánh giá lại giá
trị tài sản:
1. Nguyên tắc chung:
Việc đánh giá lại tài sản cố định là
nhà, công trình, vật kiến trúc phải đảm bảo nguyên tắc
sau:
- Có căn cứ khoa học - kỹ thuật;
- Phù hợp với thực tế tài sản cố định
là nhà, công trình, vật kiến trúc và dễ áp dụng.
2. Phương pháp đánh giá, xác định
giá trị tài sản là nhà, công trình, vật kiến trúc:
2.1. Giá trị nhà, công trình, vật kiến
trúc tại thời điểm kiểm kê được xác định căn cứ vào tỷ lệ, chất lượng còn lại của
nhà, công trình, vật kiến trúc; đơn giá xây dựng nhà, vật kiến trúc theo quyết
định của UBND tỉnh Sơn La và khối lượng của nhà, công trình, vật kiến trúc đó.
Được xác định theo công thức tính như sau:
|
Giá trị tài sản tại
thời điểm đánh giá
|
=
|
Tỷ lệ chất lượng
còn lại của nhà, công trình, vật kiến trúc
|
x
|
Đơn giá xây dựng tại
thời điểm đánh giá
|
x
|
Khối lượng
|
Trong đó:
- Giá trị tài sản là nhà, công trình,
vật kiến trúc tại thời điểm đánh giá tính bằng tiền Việt Nam đồng.
- Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà,
công trình, vật kiến trúc được xác định bằng tỷ phần trăm (%).
- Đơn giá xây dựng tài sản là nhà,
công trình, vật kiến trúc tại thời điểm đánh giá có thể áp dụng một trong các
trường hợp sau để xác định:
+ Suất vốn đầu tư xây dựng do UBND tỉnh
Sơn La ban hành phù hợp với thời điểm đánh giá;
+ Giá bồi thường giải phóng mặt bằng,
tái định cư do UBND tỉnh Sơn La ban hành tại thời điểm đánh giá, kiểm kê;
+ Suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công
bố có điều chỉnh cho phù hợp với từng địa phương, khu vực và thời điểm áp dụng;
+ Trên cơ sở giá trị công trình theo
sổ sách kế toán được nhân (x) đơn giá xây dựng tại thời điểm đánh giá do UBND tỉnh
Sơn La ban hành.
- Khối lượng: Nếu là nhà thì tính
theo m2 sử dụng (nhà 02 tầng trở lên), nhà 01 tầng tính theo m2
xây dựng; nếu là vật kiến trúc thì tính theo đơn vị là mét dài (m), mét khối (m3)...
theo sổ sách kế toán.
2.2. Đối với nhà, công trình, vật kiến
trúc mới sử dụng trong thời gian 03 năm thì giá trị nhà, công trình, vật kiến
trúc tại thời điểm kiểm kê được lấy giá trị theo sổ
sách kế toán.
3. Phương pháp xác định tỷ lệ chất
lượng còn lại của tài sản là nhà, công trình, vật kiến trúc:
Có hai phương pháp xác định tỷ lệ chất
lượng còn lại của tài sản là nhà, công trình, vật kiến trúc tùy từng loại tài sản
khác nhau. Việc xem xét sử dụng một trong hai phương pháp xác định tỷ lệ chất
lượng cho phù hợp với từng loại tài sản là nhà, công trình, vật kiến trúc và văn bản áp dụng.
a. Phương pháp thứ nhất: Phương
pháp thống kê - kinh nghiệm:
- Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà,
công trình, vật kiến trúc được xác định căn cứ vào thực trạng của nhà, công
trình, vật kiến trúc; niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của nhà, công
trình đó. Ngoài ra, căn cứ vào thời điểm cải tạo, nâng cấp để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, công
trình vật kiến trúc cho phù hợp với thực tế.
- Khung thời gian quy định chế độ quản
lý, tính hao mòn tài sản cố định trong sử dụng nhà cửa, vật kiến trúc (niên hạn
sử dụng) phục vụ công tác kiểm kê, đánh giá lại giá trị
tài sản cố định là nhà, công trình, vật kiến trúc áp dụng theo quy định của Bộ
Tài chính, cụ thể:
+ Đối với tài sản cố định trong các
cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính
trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội - nghề nghiệp: Áp dụng theo Thông tư số 162/2014/TT-BTC ngày 06/11/2014 của
Bộ Tài chính về quy định chế độ quản lý, tính khấu hao tài sản cố định trong
các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức sử dụng vốn ngân
sách nhà nước.
+ Đối với tài sản của doanh nghiệp được
thành lập và hoạt động tại Việt Nam: Áp dụng theo Thông tư số 45/2013/TT-BTC
ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích
khấu hao tài sản cố định.
b. Phương pháp thứ hai: Phương
pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật:
Tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản
là nhà, công trình, vật kiến trúc được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn
lại của các kết cấu chính (đối với tài sản là nhà thì kết cấu chính gồm: Móng,
khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà đó và tỷ lệ giá
trị của các kết cấu đó so với tổng giá trị của nhà hoặc vật
kiến trúc đó. Công thức được tính như sau:
|
Tỷ lệ chất lượng
còn lại của nhà, vật kiến trúc (%)
|
=
|
n
∑
i = 1
|
Tỷ lệ chất lượng
còn lại của kết cấu chính thứ I (%)
|
x
|
Tỷ lệ giá trị của
kết cấu chính thứ I so với tổng giá trị của ngôi nhà hoặc vật kiến trúc (%)
|
|
Tổng tỷ lệ giá trị
của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà hoặc vật kiến trúc (%)
|
Trong đó:
+ i: là số thứ tự kết cấu chính;
+ n: là số các kết cấu chính.
Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu
chính do Hội đồng kiểm kê xác định căn cứ vào thiết kế ban
đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ
quan quản lý thực hiện và thực trạng của các kết cấu đó theo TCXDVN 9381:2012
“hướng dẫn đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà”
nhưng không được nhỏ hơn 20% hoặc tham khảo tại Phụ lục số 01 kèm theo văn bản này.
Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính
so với tổng giá trị của ngôi nhà hoặc vật kiến trúc tham khảo tại Phụ lục số
02 kèm theo văn bản này.
4. Xác định quy mô, diện tích:
- Diện tích xây dựng công trình được
tính theo hình chiếu mặt bằng mái công trình (vận dụng theo Quy chuẩn xây dựng
Việt Nam tập 1 ban hành theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ
Xây dựng).
- Diện tích sử dụng được tích tính từ
mép trong của các tường bao thuộc tầng (kích thước thông thủy tính từ mặt ngoài
lớp trát, không trừ bề dày của lớp vật liệu ốp chân tường). Phần diện tích hành
lang, ban công, lô gia ... cũng được tính trong diện tích sử dụng (vận dụng
theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4319:2012 ban hành kèm theo Quyết định số
3621/QĐ-BKHCN ngày 28/12/2012 của Bộ Khoa học và Công nghệ).
Trên đây là nội dung hướng dẫn việc
thực hiện xác định quy mô diện tích, tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, công
trình xây dựng của Sở Xây dựng./.
|
Nơi nhận:
- UBND tỉnh; (b/c)
- Các Sở, ngành;
- UBND các huyện, thành phố;
- Ban Giám đốc SXD: file.PDF;
- Đăng cổng TTĐT của Sở;
- Lưu: VT; QLN&PTĐT; Liêm.01b.
|
KT. GIÁM ĐỐC
PHÓ GIÁM ĐỐC
Phan Minh Châu
|
PHỤ LỤC SỐ 01
BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH
TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH
(Kèm theo Hướng dẫn số 69/HD-SXD ngày 03/7/2017 của Sở Xây dựng)
|
Số TT
|
Kết cấu
|
Tỷ lệ
còn lại
|
|
>
80%
|
70% -:-
80%
|
60% -:-
70%
|
50% -:-
60%
|
40% -:-
50%
|
<
40%
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
|
1
|
Kết
cấu bằng bê- tông cốt thép (khung, cột, dầm, sàn, trần, tấm bê- tông...)
|
Lớp
trát bảo vệ bong tróc, bê tông bắt đầu bị nứt
|
Bê-tông
nứt, cốt thép bắt đầu rỉ
|
Bê-tông
có nhiều vết nứt, cốt thép có chỗ bị cong vênh
|
Kết
cấu bắt đầu cong vênh
|
Bê-tông
nứt rạn nhiều chỗ, cốt thép bị đứt nhiều chỗ
|
Kết cấu mất khả năng chống đỡ; cần sửa chữa hoặc phá bỏ
|
|
2
|
Kết
cấu bằng gạch (móng, cột, tường...)
|
Lớp
trát bảo vệ bắt đầu bong tróc, có vết nứt nhỏ
|
vết
nứt rộng, sâu tới gạch
|
Lớp
trát bảo vệ bong tróc nhiều, nhiều chỗ có vết nứt rộng
|
Nhiều
chỗ gạch bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nước
|
Các
vết nứt thông suốt bề mặt, có chỗ bị cong vênh, đổ
|
Hầu
hết kết cấu bị rạn, nứt; nhiều chỗ bị đổ hay hỏng hoàn toàn
|
|
3
|
Kết
cấu bằng gỗ hoặc sắt (kết cấu đỡ mái)
|
Bắt
đầu bị mối mọt hoặc bị rỉ
|
Bị mối
mọt hoặc bị rỉ nhiều chỗ
|
Bị mục
hoặc rỉ ăn sâu nhiều chỗ, kết cấu bắt đầu bị cong vênh
|
Kết
cấu bị cong vênh nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt
|
Kết
cấu bị cong vênh nhiều, nhiều chỗ đứt rời
|
Nhiều
chỗ đứt rời, mất khả năng chống đỡ; cần sửa chữa hoặc phá bỏ
|
|
4
|
Mái
bằng ngói, tôn, fibro xi- măng
|
Chất
liệu lợp mái bị hư hỏng nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá
dựa trên mức độ hư hỏng nặng hay nhẹ và diện tích hư hỏng của mái:
|
|
<
20% diện tích mái bị hư hỏng
|
20-30%
diện tích mái bị hư hỏng
|
30-40%
diện tích mái bị hư hỏng
|
40 -
50% diện tích mái bị hư hỏng
|
50 -
60% diện tích mái bị hư hỏng
|
>
60% diện tích mái bị hư hỏng
|
Ghi chú: Vận dụng theo Thông tư Liên
bộ số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ.
PHỤ LỤC SỐ 02
BẢNG TỶ
LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI TỔNG GIÁ TRỊ CỦA NGÔI NHÀ, CÔNG TRÌNH
(Kèm theo Hướng dẫn số 69/HD-SXD ngày 03/7/2017 của Sở Xây dựng)
|
Loại
nhà
|
Tỷ lệ
giá trị các kết cấu chính (%)
|
|
Móng
|
Khung
cột
|
Tường
|
Nền,
sàn
|
Kết
cấu dỡ mái
|
Mái
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
|
1.
Nhà nhiều tầng
|
|
|
|
|
|
|
|
- 2 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê-
tông xỉ than
|
8
|
-
|
13
|
16
|
13
|
6
|
|
- Từ 3 đến 5 tầng khung cột tường gạch
|
8
|
10
|
12
|
16
|
12
|
5
|
|
- Từ 6 tầng trở lên
|
18
|
15
|
12
|
16
|
10
|
5
|
|
2.
Nhà Biệt thự
|
|
|
|
|
|
|
|
- Biệt thự 1 tầng mái ngói
|
8
|
-
|
20
|
17
|
7
|
8
|
|
- Biệt thự 1 tầng mái bằng
|
8
|
-
|
18
|
16
|
-
|
16
|
|
- Biệt thự 2 tầng mái ngói
|
8
|
-
|
20
|
16
|
3
|
6
|
|
- Biệt thự 2 tầng mái bằng
|
8
|
-
|
18
|
16
|
-
|
14
|
|
3.
Nhà xây gạch
|
|
|
|
|
|
|
|
- 1 tầng cấp 4
|
10
|
-
|
18
|
5
|
9
|
17
|
|
- 1 tầng cấp 3
|
10
|
-
|
18
|
6
|
9
|
16
|
|
- 2 tầng mái ngói
|
10
|
-
|
18
|
13
|
6
|
10
|
|
- 2 tầng mái bằng
|
10
|
-
|
18
|
13
|
-
|
16
|
|
- 3 tầng mái ngói
|
10
|
-
|
16
|
15
|
4
|
11
|
|
- 3 tầng mái bằng
|
9
|
-
|
18
|
14
|
-
|
13
|
|
- 4 tầng mái ngói
|
10
|
-
|
18
|
16
|
3
|
10
|
|
- 4 tầng mái bằng
|
10
|
-
|
18
|
16
|
-
|
14
|
|
- 5 tầng mái bằng
|
10
|
-
|
18
|
17
|
-
|
12
|
Ghi chú: Vận dụng theo Công văn số
1326/BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây dựng.
HƯỚNG DẪN CÁCH TÍNH
GIÁ TRỊ CỦA NHÀ DỰA
TRÊN CƠ SỞ XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI THEO PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH TẾ
- KỸ THUẬT
(Kèm theo Hướng dẫn số 69/HD-SXD ngày 03/7/2017 của Sở Xây dựng)
Ví dụ: Tính giá trị còn lại của nhà 1
tầng mái ngói, tường xây gạch, có diện tích sử dụng là 50 m2. Đơn
giá xây dựng mới loại nhà này (do UBND tỉnh ban hành có hiệu lực tại thời điểm
kiểm kê) là 3.000.000 đồng/m2 sử dụng.
Giá trị còn lại của nhà nêu trong ví
dụ trên được xác định theo các bước sau:
1. Khảo sát đánh giá chất lượng
còn lại của từng kết cấu chính của nhà, công trình
Dựa vào thực trạng để xác định tỷ lệ
chất lượng còn lại các kết cấu chính của nhà theo TCXD VN 9381: 2012 về hướng dẫn
đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà hoặc tra bảng Phụ
lục 1, xác định tỷ lệ còn lại của các kết chính được kết quả như sau:
|
TT
|
Kết
cấu chính
|
Mô tả
|
Tỷ lệ
chất lượng còn lại (%)
|
|
1
|
Móng
|
Có vết nứt rộng,
sâu tới gạch
|
70
|
|
2
|
Tường
|
Lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều,
nhiều chỗ có vết nứt rộng
|
60
|
|
3
|
Nền, sàn
|
Nền nhiều chỗ bị bong tróc
|
65
|
|
4
|
Kết cấu đỡ mái
|
Nhiều chỗ bị mối mọt
|
75
|
|
5
|
Mái
|
35% diện tích bị hư hỏng
|
60
|
2. Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại
của nhà
Dựa vào kết quả trên và tra bảng (Phụ
lục số 2) để xác định tỷ lệ giá trị các kết cấu chính của nhà. Tỷ lệ chất lượng
còn lại của nhà được tính như sau:
|
(70%
x10%)+(60% x 18%)+(65% x 5%)+(75% x 9%)+(60% x 17%)
|
= 64,4%
|
|
10%
+ 18% + 5% + 9% + 17%
|
3. Giá trị còn lại của nhà
Giá trị còn lại của nhà = 64,4% x 3.000.000 đ/m2 x 50 m2
= 96.610.170 đồng