|
TT
|
Nội
dung đánh giá
|
Văn
bản quy định
|
Điểm
chuẩn
|
Điểm
doanh nghiệp chấm
|
Điểm
Đoàn kiểm tra chấm
(nếu có)
|
Điểm
Hội đồng chấm
|
Hướng
dẫn chấm điểm
|
|
|
(1)
|
(2)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(8)
|
|
I
|
CHẤP
HÀNH CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
|
|
15
|
|
|
|
|
|
1
|
Đối với
doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá
|
|
10
|
|
|
|
|
|
1.1
|
Đảm bảo
và duy trì điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm
định giá trong quá trình hoạt động.
|
Điều 39,
Khoản 1 Điều 40 và Điều 43 Luật Giá; Điều 18
và Điều 21 Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
|
|
Nếu đảm bảo,
không điều chỉnh điểm. Trường hợp không đảm bảo dưới 03 tháng
liên tục, trừ điểm 5 điểm; trường hợp bị đình
chỉ trừ 10 điểm.
|
|
1.2
|
Không
sửa chữa, tẩy xóa nội dung ghi trong Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh
dịch vụ thẩm định giá.
|
Khoản 1 Điều
5 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
|
|
Nếu chấp
hành, không điều chỉnh điểm. Trường hợp không chấp hành, trừ 10 điểm.
|
|
1.3
|
Không cho thuê, cho mượn, cầm
cố, mua bán, chuyển nhượng và sử dụng Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh
dịch vụ thẩm định giá vào các mục đích khác mà pháp luật cấm hoặc không quy
định.
|
Khoản 1 Điều
5 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
|
|
Nếu chấp
hành, không điều chỉnh điểm. Trường hợp không chấp hành, trừ 10 điểm.
|
|
1.4
|
Chấp hành kiểm tra, thanh tra
và thực hiện văn bản xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
|
Khoản 6 Điều
4 Nghị định 89/2013/NĐ-CP; Khoản 1 Điều
5 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
|
|
Nếu chấp
hành, không điều chỉnh điểm. Trường hợp không chấp hành, trừ 10 điểm.
|
|
1.5
|
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm
định giá được đăng ký thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá
đảm bảo các điều kiện hoạt động của Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo
quy định của pháp luật.
|
Điều 41 Luật
Giá, Khoản 1 Điều 4 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
|
|
Nếu chấp
hành, không điều chỉnh điểm. Trường hợp vi phạm, trừ 10 điểm.
|
|
1.6
|
Không gây thiệt hại hoặc thực
hiện bồi thường thiệt hại do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra theo quy định.
|
Điểm đ Khoản
2 Điều 42; Khoản 4 Điều 6 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
|
|
Nếu gây
thiệt hại cho khách hàng và chấp hành, trừ 1 điểm. Trường hợp không chấp
hành, trừ 5 điểm.
|
|
1.7
|
Thông báo bằng văn bản cho Bộ
Tài chính khi có thay đổi một trong các nội dung theo quy định.
|
Điều 17
Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
|
|
Nếu
thông báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính trong thời hạn quá 15
ngày làm việc kể từ khi có thay đổi một trong các nội dung theo quy định thì trừ 10 điểm.
|
|
1.8
|
Trường hợp doanh nghiệp có cơ
sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài thì thực hiện thông báo bằng
văn bản kèm theo tài liệu có liên quan cho Bộ Tài chính trong thời hạn 30 (ba
mươi) ngày làm việc, kể từ ngày đặt cơ sở hoặc chấm dứt hoạt động của cơ sở
kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài.
|
Điều 12 Nghị
định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
|
|
Nếu thực
hiện thông báo đúng hạn, không trừ điểm. Trường hợp thông báo quá
hạn, trừ 10 điểm.
|
|
1.9
|
Trường hợp doanh nghiệp đang
trong thời gian bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, doanh
nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về các hợp đồng thẩm định giá đã
ký với khách hàng, hợp đồng lao động đã ký với thẩm định viên, nhân viên và
các nghĩa vụ pháp lý khác theo quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.
|
Khoản 4 Điều
19 Nghị định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
|
|
Nếu chấp
hành, không trừ điểm. Trường hợp không chấp hành, trừ 10 điểm.
|
|
1.10
|
Thực hiện báo cáo định kỳ theo quy
định.
|
Điểm a khoản
1 Điều 8 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
|
|
Nếu thực
hiện báo cáo định kỳ đúng hạn, không trừ điểm. Trường hợp báo cáo quá hạn, trừ
10 điểm.
|
|
1.11
|
Thực hiện báo cáo đột xuất theo
yêu cầu bằng văn bản của Bộ Tài chính hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật.
|
Điểm b khoản
1 Điều 8 Thông tư 38/2014/TT-BTC
|
|
|
|
|
Nếu thực
hiện báo cáo đúng hạn, không trừ điểm. Trường hợp báo cáo quá hạn, trừ
10 điểm.
|
|
1.12
|
Thực hiện báo cáo giải pháp
khắc phục sai sót và thực hiện kiến nghị của Đoàn kiểm tra quy định.
|
Khoản 3 Điều
7 Thông tư này
|
|
|
|
|
Nếu chấp
hành, không điều chỉnh điểm. Trường hợp không chấp hành, trừ 5 điểm.
|
|
1.13
|
Doanh nghiệp thẩm định giá xây
dựng quy trình và thực hiện kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của
doanh nghiệp theo quy định tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam,
hướng dẫn của Bộ Tài chính.
|
Điều 9 Thông
tư 38/2014/TT-BTC và các quy định tại Thông tư này.
|
|
|
|
|
Nếu chấp
hành, không điều chỉnh điểm. Trường hợp không chấp hành, trừ 5 điểm.
|
|
1.14
|
Doanh nghiệp thẩm định giá có
trách nhiệm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thẩm định giá phục vụ hoạt
động nghiệp vụ của doanh nghiệp.
|
Điều 10 Thông
tư 38/2014/TT-BTC và Thông tư số 142/2015/TT-BTC ngày 04/9/2015.
|
|
|
|
|
Nếu chấp
hành, không điều chỉnh điểm. Trường hợp không chấp hành, trừ 5 điểm.
|
|
1.15
|
Đảm bảo tuân thủ các căn cứ xác
định giá dịch vụ thẩm định giá theo quy định.
|
Điều 11 Nghị
định 89/2013/NĐ-CP
|
|
|
|
|
Nếu chấp
hành, không điều chỉnh điểm. Trường hợp không chấp hành, trừ 5 điểm.
|
|
2
|
Đối với
thẩm định viên về giá hành nghề
|
|
5
|
|
|
|
|
|
2.1
|
Các hành
vi bị cấm trong lĩnh vực thẩm định giá theo quy định.
|
Khoản 3
và khoản 4 Điều 10 Luật Giá.
|
|
|
|
|
Nếu
không vi phạm, không điều chỉnh điểm. Trường hợp có thẩm định viên vi phạm,
trừ 5 điểm.
|
|
2.2
|
Hành
nghề thẩm định giá trong trường hợp không được hành nghề tại doanh nghiệp
thẩm định giá theo quy định.
|
Điều 36 Luật
Giá
|
|
|
|
|
Nếu
không vi phạm, không điều chỉnh điểm. Trường hợp có thẩm định viên vi phạm,
trừ 5 điểm.
|
|
2.3
|
Thực
hiện nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề theo quy định.
|
Khoản 2 Điều
37 Luật Giá
|
|
|
|
|
Nếu
không vi phạm, không điều chỉnh điểm. Trường hợp có thẩm định viên vi phạm,
trừ 5 điểm.
|
|
II
|
TUÂN
THỦ HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
|
|
60
|
|
|
|
|
|
1
|
Xác định
tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
|
Điểm 2 Mục
II TĐGVN 05
|
4
|
|
|
|
|
|
a)
|
Xác định
các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định
giá.
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết a điểm 2 Mục II TĐGVN 05,
không điều chỉnh điểm. Nếu không tuân thủ trừ hết số điểm.
Đối với thẩm định giá doanh
nghiệp, cần nêu được tên doanh nghiệp, các đặc điểm pháp lý, lĩnh vực kinh
doanh, khách hàng và thị trường tiêu thụ.
|
|
b)
|
Xác định
đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá, mục đích thẩm định giá và thời điểm
thẩm định giá.
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ đầy đủ nội dung theo TĐGVN 05, không điều chỉnh điểm.
Nếu không tuân thủ, trừ hết số điểm.
|
|
c)
|
Xác định
cơ sở giá trị của thẩm định giá.
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết d điểm 2 Mục II TĐGVN 05,
không điều chỉnh điểm. Nếu không tuân thủ, trừ hết số điểm.
|
|
d)
|
Xác định
giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết e điểm 2 Mục II TĐGVN 05,
không điều chỉnh điểm. Nếu không tuân thủ, trừ hết số điểm.
|
|
2
|
Lập Kế
hoạch thẩm định giá: Thẩm định viên cần xác định rõ
phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện.
|
Điểm 3 Mục
II TĐGVN 05
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại điểm 3 Mục II TĐGVN 05, không điều
chỉnh điểm. Trường hợp không tuân thủ, trừ hết số điểm.
|
|
3
|
Khảo sát
thực tế, thu thập thông tin: Thẩm định viên cần khảo sát
thực tế, thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá đảm bảo đủ các nội dung
sau:
a) Nêu
rõ nguồn thông tin;
b) Thực
hiện kiểm chứng thông tin được thu thập;
c) Khảo sát, ký Biên
bản khảo sát hiện trạng, có ảnh chụp của tài sản;
d) Xác
định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá;
đ) Thời điểm
thu thập thông tin.
|
Điểm 4 Mục
II TĐGVN 05; Điểm 1, Điểm 4 Mục II và các hướng dẫn tại TĐGVN 08; 09; 10 và
11.
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu:
Tùy thuộc vào loại tài sản thẩm định giá và phương pháp áp dụng để xác định
cụ thể nội dung khảo sát và thu thập thông tin đảm bảo có được đầy đủ thông
tin, số liệu cần thiết theo 05 nội dung. Trường hợp thiếu 01 nội dung trừ 01 điểm;
từ 02 nội dung trở lên, trừ hết số điểm. Riêng trường hợp không có Biên
bản khảo sát hiện trạng, trừ hết số điểm.
- Trường hợp bị trừ hết số điểm
của nội dung này, thì điểm của phương pháp chính tối đa không quá 14 điểm,
phương pháp đối chiếu tối đa không quá 7 điểm.
|
|
4
|
Phân
tích, sử dụng thông tin
|
Điểm 5, Điểm
6 Mục II TĐGVN 05
|
4
|
|
|
|
|
|
4.1
|
Phân
tích, sử dụng thông tin về đặc điểm của tài sản thẩm
định giá.
|
Tiết a Điểm
5 Mục II TĐGVN 05; Điểm 1, Điểm 5 Mục II và các hướng dẫn khác có liên quan
của TĐGVN 08
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm
định viên tuân thủ nội dung quy định tại Điểm 5 Mục II TĐGVN 05; Mục 1, Điểm
5 Mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của TĐGVN 08.
Nếu không tuân thủ, trừ hết số điểm.
Trường hợp thẩm định giá doanh
nghiệp, thẩm định viên cần tuân thủ việc lựa chọn Báo cáo tài chính để sử
dụng theo quy định tại điểm 1.2, Mục II của TĐGVN 12. Nếu
không tuân thủ, trừ hết số điểm.
|
|
4.2
|
Phân
tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá.
|
Tiết b Điểm
5 Mục II TĐGVN 05
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần phân tích những thông tin về thị trường tài sản thẩm định
giá như: cung cầu, sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của
khoa học công nghệ và yếu tố khác. Nếu không phân tích thông tin về thị
trường của tài sản thẩm định giá, trừ hết số điểm.
|
|
4.3
|
Phân tích thông tin về sử dụng
tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất
|
Tiết c Điểm 5 Mục
II TĐGVN 05
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: Trường hợp tài sản
thẩm định giá là bất động sản, thẩm định viên cần phân tích đủ 03 khía cạnh
như quy định tại tiết c Điểm 5 Mục II TĐGVN 05. Trường
hợp không phân tích, hoặc không phân tích đủ thì trừ hết số điểm.
|
|
4.4
|
Lựa chọn phương pháp thẩm định
giá
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: lập luận về việc lựa
chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, trường hợp
áp dụng các phương pháp thẩm định giá, đặc điểm của tài sản thẩm định giá và
thông tin thị trường và các hướng dẫn khác của tiêu chuẩn thẩm định giá. Nếu
không lập luận hoặc lập luận không hợp lý hoặc áp dụng từ 2 phương pháp thẩm
định giá trở lên mà không nêu rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp
chính, trừ hết số điểm.
|
|
5
|
Áp dụng
Phương pháp thẩm định giá
|
|
28
|
|
|
|
Áp dụng
với: Phương pháp chính 28 điểm;
Phương
pháp đối chiếu: 14 điểm.
|
|
5.1
|
Phương
pháp so sánh
|
TĐGVN
05, TĐGVN 08
|
28
|
|
|
|
|
|
5.1.1
|
Thu
thập, phân tích thông tin về tài sản so sánh.
|
Điểm 4, Điểm
5 Mục II TĐGVN 08
|
5
|
|
|
|
|
|
a)
|
Thu thập
và kiểm chứng thông tin về tài sản so sánh; đồng thời lưu trữ các bằng chứng
về thông tin thu thập được.
|
Tiết a, tiết
b Điểm 4 Mục II TĐGVN 08
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ tiết a, b, d điểm 4 Mục II TĐGVN 08, cụ thể: giá tài
sản (giao dịch thành công hoặc chào mua/chào bán trên thị trường); địa điểm
giao dịch; các chứng cứ so sánh,…Nếu lưu giữ đầy đủ các bằng chứng, không điều
chỉnh điểm. Nếu không lưu giữ đầy đủ, trừ hết số điểm.
- Trường hợp bị trừ hết điểm
của nội dung này, điểm của phương pháp tối đa không quá 14 điểm
|
|
b)
|
Giao
dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm
thẩm định giá nhưng không quá 2 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.
|
Tiết c Điểm
4 Mục II TĐGVN 08
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm định
viên tuân thủ quy định tại tiết c Điểm 4 Mục II TĐGVN 08, cụ thể: thu thập
thông tin các tài sản so sánh đảm bảo tuân thủ thời gian theo quy định, không
quá xa, hết thời hạn hoặc đã bị lỗi thời so với thời điểm thẩm định giá tài
sản. Nếu tuân thủ, không điều chỉnh điểm. Nếu không tuân thủ, trừ hết số điểm.
- Trường hợp không có phiếu thu thập thông
tin (hoặc báo giá) và trường hợp không có thời điểm thu thập thông tin (hoặc
không có ngày báo giá) thì trừ hết số điểm
- Trường hợp bị trừ hết điểm
của nội dung này, điểm của phương pháp tối đa không quá 14 điểm
|
|
5.1.2
|
Xác định
mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.
|
Điểm 6 Mục
II TĐGVN 05; Điểm 6, Mục II và các hướng dẫn khác có liên quan của TĐGVN 08
|
18
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ đầy đủ các nội dung từ tiết a đến tiết e điểm 6 Mục
II TĐGVN 08.
|
|
a)
|
Lựa chọn
tài sản so sánh, phân tích, so sánh những đặc điểm tương tự và khác biệt,
những ưu điểm và bất lợi giữa tài sản cần thẩm định giá và tài sản so sánh.
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu:
- Lựa chọn đủ tài sản sản so
sánh;
- Các tài sản so sánh được lựa
chọn phải tương tự với tài sản thẩm định giá về một số đặc điểm cơ bản:
- Phân tích, so sánh giữa tài sản
so sánh và tài sản thẩm định giá.
Không tuân thủ một trong các
yêu cầu trên thì trừ 02 điểm.
|
|
b)
|
Nguyên
tắc điều chỉnh.
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ tiết c Điểm 6 Mục II TĐGVN 08, cụ thể: (1) Lấy tài
sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh; (2) Những
yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn tài sản thẩm định giá điều chỉnh tăng mức
giá, những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn tài sản thẩm định giá thì điều
chỉnh giảm mức giá của tài sản so sánh; yếu tố giống nhau giữa tài sản thẩm
định giá và tài sản so sánh thì không điều chỉnh điểm; (3) Mỗi sự điều chỉnh
về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập
được trên thị trường.
Nếu tuân
thủ 03 nguyên tắc trên, không điều chỉnh điểm; nếu không tuân thủ một trong
số các nguyên tắc thì trừ 01 điểm; nếu không tuân thủ từ 2 nguyên tắc trở lên
thì trừ hết số điểm.
|
|
c)
|
Xác định
mức điều chỉnh
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ tiết đ Điểm 6 Mục II TĐGVN 08, cụ thể: Mức điều chỉnh
mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở
thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức
độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh. Mỗi mức điều chỉnh
không thực hiện theo yêu cầu trên, trừ 02 điểm.
|
|
d)
|
Phương thức điều
chỉnh.
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần tuân thủ tiết d Điểm 6 Mục II TĐGVN 08, cụ thể là các quy
định về trường hợp điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối, điều chỉnh theo tỷ lệ %
và bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán,
điều chỉnh. Không thực hiện thì trừ hết số điểm.
|
|
đ)
|
Thứ tự điều
chỉnh.
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ tiết e Điểm 6 Mục II TĐGVN 08. Nếu tuân thủ quy định
trên không điều chỉnh điểm. Nếu không tuân thủ, trừ hết số điểm.
|
|
e)
|
Nguyên
tắc khống chế
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ tiết g Điểm 6 Mục II TĐGVN 08, cụ thể: Thẩm định viên
cần bảo đảm chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn với mức giá trung bình của
các mức giá chỉ dẫn không quá 15%. Nếu tuân thủ, không điều chỉnh điểm. Nếu
mức chênh lệch vượt quá (> 15%), trừ hết số điểm.
|
|
g)
|
Lập bảng điều chỉnh
các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh.
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ tiết h Điểm 6 Mục II TĐGVN 08 lập bảng điều chỉnh các
mức giá chỉ dẫn đảm bảo có đầy đủ các nội dung theo hướng dẫn. Nếu tuân thủ
không trừ điểm, nếu không tuân thủ, trừ hết số điểm.
|
|
5.1.3
|
Xác định mức giá của
tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.
|
Điểm 7 mục
II và các hướng dẫn khác có liên quan của TĐGVN 08
|
5
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ Điểm 7 Mục II TCTĐGVN 08, cụ thể: Căn cứ mức giá chỉ
dẫn của các tài sản so sánh đã xác định được, thẩm định viên cần: (i) phân
tích chất lượng thông tin của tài sản so sánh, kết hợp phân tích thêm các
tiêu chí như (ii) tổng giá trị điều chỉnh gộp,(iii) tổng số lần điều chỉnh,
(iv) biên độ điều chỉnh và (v) tổng giá trị điều chỉnh thuần. Việc xác định
mức giá của tài sản thẩm định giá cần có biện luận, giải thích.
Không
tuân thủ mỗi một trong 5 yêu cầu trên, trừ 01 điểm.
|
|
5.2
|
Phương
pháp chi phí thay thế/tái tạo
|
TĐGVN
09
|
28
|
|
|
|
|
|
5.2.1
|
Xác định chi phí thay thế/tái
tạo
|
Điểm
4, Điểm 5, Điểm 6, Điểm 7 Mục II TĐGVN 09
|
12
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần lưu ý:
- Nếu
tài sản thẩm định giá là công trình xây dựng thì thực hiện chấm điểm theo mục
b1.
- Nếu
tài sản thẩm định giá là máy, thiết bị thực hiện chấm điểm theo điểm b2 mục
này.
- Nếu
tài sản thẩm định giá là bất động sản (bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với
đất): Khi áp dụng cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị bất động sản
thì giá trị quyền sử dụng đất sẽ được ước tính riêng thông qua các cách tiếp
cận và phương pháp khác; việc chấm điểm về phương pháp xác định giá trị quyền
sử dụng đất sẽ sử dụng các hướng dẫn chấm điểm của phương pháp đó để thực
hiện.
|
|
a)
|
Khi xác
định chi phí thay thế/ tái tạo thì nội dung chi phí đó phải phản ánh đúng bản
chất của phương pháp, thời điểm xác định chi phí phù hợp với thời điểm thẩm
định giá.
|
Điểm
5
Mục
II TĐGVN 09
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ hướng dẫn tại Điểm 5 Mục II TĐGVN 09. Trừ 2 điểm khi
thuộc 01 trong các trường hợp sau:
- Chi
phí tái tạo không phải là chi phí để tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài
sản thẩm định giá, bao gồm tất cả các điểm lỗi thời, lạc hậu; hoặc chi phí
thay thế không phải là chi phí để tạo ra tài sản có công dụng tương tự nhưng
ưu việt hơn do có tác động của tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm hiện
tại;
- Xác
định các loại chi phí tại thời điểm không phù hợp với thời điểm thẩm định giá
hoặc không được điều chỉnh để phù hợp với thời điểm thẩm định giá.
|
|
b1)
|
Ước tính
chi phí trực tiếp và gián tiếp đối với công trình xây dựng.
|
Tiết
b Điểm 4 Mục II TĐGVN 9
|
5
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên xác định chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp theo quy định
tại Điểm 5 và Điểm 6 Mục II TĐGVN 09. Trong trường hợp áp dụng văn bản hướng
dẫn của cơ quan chức năng về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cần lưu ý
về thời điểm và mục đích ban hành văn bản hướng dẫn đó để sử dụng cho phù
hợp.
Trừ 02 điểm
khi vi phạm 01 trong các quy định, hướng dẫn tại Điểm 6 Mục II của TĐGVN 09.
Trường hợp áp dụng suất vốn đầu
tư hoặc đơn giá xây dựng (thị trường hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy
định) phù hợp và chỉ rõ nguồn thu thập thông tin thì chấm đủ điểm mục này.
Nếu đơn giá không có lập luận rõ hoặc không có đủ bằng chứng trên thị trường
thì trừ ít nhất 50% số điểm.
|
|
b2)
|
Ước tính
chi phí trực tiếp và gián tiếp đối với máy, thiết bị.
|
Tiết
b Điểm 4, Điểm 6, Điểm 7 Mục II TĐGVN 9
|
5
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên xác định chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp theo quy định
tại Điểm 5 và Điểm 7 Mục II TĐGVN 09. Trừ 02 điểm khi vi phạm 01 trong các quy
định, hướng dẫn tại Điểm 6 Mục II của TĐGVN 09
|
|
c)
|
Xác định
lợi nhuận của nhà đầu tư/ nhà sản xuất của công trình xây dựng hoặc máy,
thiết bị.
|
Điểm
8 Mục II -TĐGVN 09
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên xác định lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất theo Điểm 8 Mục
II TĐGVN 09 có phân tích, tính toán số liệu kèm theo các bằng chứng thì không
điều chỉnh điểm; nếu không phân tích nhưng có tính toán và có đầy đủ số liệu
trừ 2 điểm; nếu không xác định lợi nhuận hoặc không có biện luận, giải thích,
trừ hết số điểm.
|
|
5.2.2
|
Xác định
giá trị hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hoặc
máy, thiết bị.
Thẩm
định viên cần căn cứ đặc điểm của tài sản để lựa chọn một trong 3 phương pháp
để xác định giá trị hao mòn: Phương pháp so sánh, phương pháp tuổi đời,
phương pháp tổng cộng.
|
Khoản 9 Mục
II-TĐGVN 09
|
10
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại khoản 9 Mục II - TĐGVN 09 cần
lựa chọn một trong 03 phương pháp xác định giá trị hao mòn đối với từng tài
sản thẩm định giá để tính giá trị hao mòn cho phù hợp, đồng thời có phân
tích, tính toán số liệu kèm theo các tài liệu chứng minh, không điều chỉnh điểm.
a) Áp
dụng phương pháp so sánh: Tuân thủ 5 bước quy định tại điểm 9.1 Mục II TĐGVN
09, không điều chỉnh điểm. Trừ 5 điểm đối với 1 trong các trường hợp sau:
- Không
lựa chọn được ít nhất 02 tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc không
được chào mua, chào bán trên thị trường;
- Không điều
chỉnh một số yếu tố so sánh cơ bản liên quan đến giao dịch của tài sản, hoặc
các yếu tố khác biệt lớn giữa tài sản thẩm định giá và tài sản tương tự;
- Không
thực hiện hoặc không thực hiện theo hướng dẫn một trong các bước nêu tại điểm
9.1 của TĐGVN số 09.
b) Áp
dụng phương pháp tuổi đời:
Trường
hợp tuân thủ điểm 9.2 Mục II TĐGVN 09 thì không điều chỉnh điểm. Trừ 5 điểm
đối với một trong các trường hợp không có căn cứ, biện luận về việc xác định
tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế hoặc biện luận sơ sài, thiếu thông tin
liên quan của tài sản hoặc thông tin từ thị trường. Trừ hết số điểm trong
trường hợp áp dụng sai công thức nêu tại điểm 9.2.
a) Áp dụng
phương pháp tổng cộng: Thẩm định viên ước tính giá trị hao mòn vật lý, giá
trị hao mòn chức năng và giá trị hao mòn ngoại biên của tài sản quy định điểm
9.3 Mục II TĐGVN 09. Nếu không ước tính giá trị hao mòn vật lý hoặc giá trị
hao mòn chức năng hoặc giá trị hao mòn ngoại biên hoặc có tính nhưng không có
căn cứ, không có phân tích, biện luận, trừ 5 điểm. Nếu không ước tính từ 02
giá trị hao mòn trở lên, trừ hết số điểm.
b) Trường
hợp sử dụng phương pháp khác (phương pháp chuyên gia) để xác định tổng giá
trị hao mòn và có biện luận chặt chẽ, đầy đủ, trừ 03 điểm; trường hợp có biện
luận nhưng không đầy đủ, trừ 05 điểm; trường hợp không có biện luận, trừ hết
số điểm.
|
|
5.2.3
|
Ước tính
giá trị của tài sản thẩm định giá
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm định
viên ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị mục 5.2.1 trừ đi (-)
giá trị ước tính mục 5.2.2. Riêng đối với bất động sản (gồm cả đất và
tài sản gắn liền với đất) cần cộng thêm cả phần giá trị của quyền sử dụng đất
hoặc quyền thuê đất. Nếu tính toán đúng, không điều chỉnh điểm; nếu tính toán
sai, trừ hết số điểm.
|
|
5.3
|
Phương
pháp vốn hóa trực tiếp
|
Điểm 1, 2,
3, 4, 5 Mục II TĐGVN 10
|
28
|
|
|
|
|
|
5.3.1
|
Xác định
thu nhập hoạt động thuần từ tài sản.
|
Điểm
1, 2, 3 Mục II TĐGVN 10
|
18
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần tuân thủ các nội dung quy định tại Điểm 1, 2, 4 Mục II
TĐGVN 10.
|
|
a)
|
Xác định
tổng thu nhập tiềm năng.
|
Điểm
1, 2, 3, 4 Mục II TĐGVN 10
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Tuân thủ quy định tại Điểm 4 Mục II TĐGVN 10. Trừ 3 điểm đối với một trong
các trường hợp sau:
- Tổng
thu nhập tiềm năng chưa phản ánh tổng số các khoản thu nhập ổn định, hàng năm
có được từ việc khai thác hết công suất tài sản.
- Tổng
thu nhập tiềm năng không được xác định thông qua các thông tin điều tra khảo sát
trên thị trường của các tài sản tương tự, hoặc không trên cơ sở tham khảo thu
nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, hoặc không
xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành,
lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm
năng; đồng thời không có biện luận, giải thích cho sự hạn chế về thông tin
(nếu có).
- Không
có phân tích, biện luận về ảnh hưởng đến tổng thu nhập tiềm năng trên cơ sở
các thông tin thu thập được.
Trừ toàn
bộ số điểm nếu không xác định tổng thu nhập tiềm năng hoặc thuộc từ 2 trường
hợp nêu trên trở lên.
|
|
b)
|
Xác định
giá trị thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán.
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu:
Tuân thủ quy định tại Điểm 4 Mục II TĐGVN 10.
Trừ 2 điểm
đối với một trong các trường hợp sau:
- Tỷ lệ
thất thu không được xác định thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên
thị trường của các tài sản tương tự hoặc không trên cơ sở tham khảo thu nhập
và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá hoặc không xem
xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh
vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng;
đồng thời không có biện luận, giải thích cho sự hạn chế về thông tin (nếu
có).
- Không
có phân tích, biện luận khi xác định tỷ lệ thất thu trên cơ sở các thông tin
thu thập được.
Trừ toàn
bộ số điểm nếu thuộc từ 02 trường hợp nêu trên trở lên hoặc nếu không xác
định tổng thu nhập tiềm năng hoặc nếu không xác định thất thu do không sử
dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán.
|
|
c)
|
Xác định
chi phí hoạt động của tài sản.
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Tuân thủ quy định tại Điểm 4 Mục II TĐGVN 10. Trừ 3 điểm đối với một trong
các trường hợp sau:
- Không
có đầy đủ chứng cứ, phân tích cho thấy chi phí hoạt động được xác định thông
qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự,
hoặc trên cơ sở tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài
sản thẩm định giá, hoặc không xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát
triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến chi phí
hoạt động của tài sản;
- Nếu
tính không đúng, không đủ hoặc tính trùng các khoản mục chi phí thuộc chi phí
hoạt động; Chi phí hoạt động bao gồm các khoản hoàn trả tiền vay (vốn và
lãi), khấu hao, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Nếu
không ước tính chi phí hoạt động của tài sản hoặc nếu thuộc 02 trường hợp nêu
trên trở lên, trừ hết số điểm.
|
|
d)
|
Áp dụng
công thức để xác định thu nhập hoạt động thuần
|
|
2
|
|
|
|
Áp dụng
công thức tại Điểm 4 Mục II TĐGVN 10 để tính thu nhập hoạt động thuần. Nếu áp
dụng đúng công thức và tính toán đúng, không điều chỉnh điểm. Nếu áp dụng
công thức sai hoặc tính toán sai, trừ hết số điểm.
|
|
5.3.2
|
Xác định
tỷ suất vốn hóa.
|
Điểm
5 Mục II-TĐGVN 10
|
8
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên căn cứ đặc điểm của tài sản lựa chọn một trong các phương pháp
để tính tỷ suất vốn hóa đảm bảo tuân thủ các nội dung quy định tại Điểm 5 Mục
II-TĐGVN 10. Nếu tuân thủ các các nội dung, có phân tích, biện luận và tính
toán số liệu kèm theo các thông tin thu thập chi tiết, không điều chỉnh điểm.
Nếu thu thập thông tin sơ sài và có tính toán số liệu, trừ 04 điểm; nếu không
phân tích thông tin, không có đủ số liệu chứng minh, trừ hết số điểm.
|
|
5.3.3
|
Xác định
giá trị của tài sản thẩm định giá.
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp quy định tại Điểm 3 Mục
II TĐGVN 10 để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Nếu áp dụng đúng
công thức và tính toán đúng, không điều chỉnh điểm. Nếu áp dụng công thức sai
hoặc tính toán sai, trừ hết số điểm.
|
|
5.4
|
Phương
pháp dòng tiền chiết khấu
|
Điểm
6 Mục II TĐGVN 10
|
28
|
|
|
|
|
|
5.4.1
|
Xác định
giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n).
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai theo quy
định tại tiết c Điểm 6 Mục II TĐGVN 10.
Nếu thực
hiện đúng quy định tại tiết c Điểm 6 Mục II TĐGVN 10 và có phân tích, lập
luận chặt chẽ, không trừ điểm.
Nếu có
thực hiện nhưng chưa đầy đủ theo quy định tại tiết c Điểm 6 Mục II TĐGVN 10
hoặc chưa có phân tích chặt chẽ, trừ 01 điểm.
Nếu
không có phân tích, không thực hiện quy định tại tiết c Điểm 6 Mục II TĐGVN
10, trừ hết số điểm.
|
|
5.4.2
|
Ước tính
thu nhập từ tài sản.
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần tuân thủ các nội dung quy định tại tiết d Điểm 6 Mục II
TĐGVN 10.
Khi xác
định thu nhập từ tài sản, có phân tích thông tin, số liệu thu thập được, có
bằng chứng về việc thu thập thông tin, số liệu, không điều chỉnh điểm. Nếu có
tính toán số liệu, phân tích thông tin nhưng thu thập thông tin chưa đầy đủ,
trừ 04 điểm. Nếu không phân tích, không thu thập thông tin làm cơ sở ước tính
thu nhập từ tài sản theo quy định tại tiết d Điểm 6 Mục II TĐGVN 10, trừ hết
số điểm.
|
|
5.4.3
|
Ước tính
chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần tuân thủ các nội dung quy định tại tiết đ Điểm 6 Mục II
TĐGVN 10.
Khi xác
định chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản, có phân tích thông tin, số
liệu thu thập được, có bằng chứng về việc thu thập thông tin, số liệu thì
không điều chỉnh điểm. Nếu có tính toán số liệu, phân tích thông tin nhưng
thu thập thông tin chưa đầy đủ, trừ 04 điểm. Nếu không phân tích, không thu
thập thông tin làm cơ sở ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài
sản theo quy định tại tiết d Điểm 6 Mục II TĐGVN 10, trừ hết số điểm.
|
|
5.4.4
|
Ước tính
giá trị cuối kỳ dự báo (Vn).
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên phải ước tính giá trị cuối kỳ dự báo (Vn) của tài sản thẩm
định theo tiết e Điểm 6 Mục II TĐGVN 10.
Nếu ước
tính giá trị cuối kỳ dự báo có phân tích, tính toán và có tài liệu chứng
minh, không điều chỉnh điểm. Nếu ước tính giá trị cuối kỳ dự báo nhưng phân
tích sơ sài, không có đủ tài liệu chứng minh kèm theo, trừ 04 điểm. Nếu không
ước tính giá trị cuối kỳ dự báo hoặc không có tài liệu, chứng cứ kèm theo,
trừ hết số điểm.
|
|
5.4.5
|
Ước tính
tỷ suất chiết khấu (r).
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ cách xác định tỷ suất chiết khấu theo tiết g Điểm 6 Mục
II TĐGVN 10 phải phân tích, tính toán và có tài liệu chứng minh kèm theo,
không điều chỉnh điểm. Nếu có tính toán, phân tích nhưng không có đủ tài liệu
chứng minh kèm theo, trừ 02 điểm. Nếu không xác định tỷ suất chiết khấu hoặc
không phân tích và không thu thập thông tin, trừ hết số điểm.
|
|
5.4.6
|
Xác định
giá trị của tài sản thẩm định giá (V).
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp quy định tại Điểm 3 Mục
II TĐGVN 10 để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
Nếu áp
dụng đúng công thức và tính toán đúng, không điều chỉnh điểm. Nếu áp dụng
công thức sai hoặc tính toán sai, trừ hết số điểm.
|
|
5.5
|
Phương
pháp chiết trừ
|
Điểm 3 Mục
II TĐGVN 11
|
28
|
|
|
|
|
|
5.5.1
|
Khảo sát
và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có
những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá.
|
Tiết
b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại Bước 1 của tiết b Điểm 3 Mục II
TĐGVN 11.
Trừ 02 điểm
đối với 01 trong các trường hợp:
- Không
có đủ 3 bất động sản có thửa đất tương tự với thửa đất của bất động sản cần
thẩm định giá về một số đặc điểm chính như vị trí, mục đích sử dụng đất.
- Các
bất động sản được lựa chọn được giao dịch (thành công hoặc chào mua, chào
bán) tại thời điểm quá 02 năm so với thời điểm thẩm định giá.
|
|
5.5.2
|
Xác định
giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh.
|
Tiết
b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11
|
14
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần tuân thủ quy định tại Bước 2 của Tiết b Điểm 3 Mục II
TĐGVN 11.
|
|
a)
|
Xác định
giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
tại thời điểm thẩm định giá
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Việc chấm điểm và tỷ lệ phân bổ điểm thực hiện theo hướng dẫn tại Mục 5.2.2
nhưng tổng số điểm chấm tối đa theo hướng dẫn tại phần này.
|
|
b)
|
Xác định
giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại
thời điểm thẩm định giá
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Việc chấm điểm và tỷ lệ phân bổ điểm thực hiện theo hướng dẫn tại Mục 5.2.3
nhưng tổng số điểm chấm tối đa theo hướng dẫn tại phần này.
|
|
c)
|
Xác định
giá trị các tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Áp dụng công thức quy định tại Bước 2 của tiết b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11. Nếu
áp dụng đúng công thức và tính toán đúng thì không điều chỉnh điểm. Nếu áp
dụng công thức sai hoặc tính toán sai, trừ hết số điểm.
|
|
5.5.3
|
Xác định
giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh.
|
Tiết
b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11,
trong đó cần xác định:
|
|
a)
|
Xác định
giá giao dịch của bất động sản so sánh
|
|
2
|
|
|
|
Giá giao
dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch
chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành
công. Việc điều chỉnh này cần phải trên cơ sở thu thập thông tin thị trường
và phải có phân tích, lập luận.
Nếu
thiếu phân tích, lập luận trong trường hợp là giá giao dịch chưa thành công,
trừ 01 điểm. Nếu giá giao dịch chưa thành công mà không điều chỉnh về mức giá
có khả năng giao dịch thành công, trừ hết số điểm.
|
|
b)
|
Xác định
giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh.
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Áp dụng công thức quy định tại Bước 3 của tiết b Điểm 3 Mục II TĐGVN 11. Nếu
áp dụng đúng công thức và tính toán đúng, không điều chỉnh điểm. Nếu áp dụng
công thức sai hoặc tính toán sai, trừ hết số điểm.
|
|
5.5.4
|
Xác định
giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
|
Tiết
b Điểm 3 Mục II-TĐGVN 11
|
7
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại Bước 4 của tiết b Điểm 3 Mục II
TĐGVN 11.
- Việc điều
chỉnh một số yếu tố khác biệt chính về giá trị quyền sử dụng đất của tài sản
so sánh so với giá trị quyền sử dụng đất của tài sản thẩm định giá được thực
hiện theo hướng dẫn tại mục 5.1.2. Việc chấm điểm và tỷ lệ phân bổ điểm thực hiện theo
hướng dẫn tại Mục 5.1.2 nhưng tổng số điểm chấm tối đa không quá 6 điểm.
- Trên
cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của tài sản so sánh đã được điều chỉnh về một
số yếu tố khác biệt chính, thẩm định viên xác định giá trị quyền sử dụng đất
của bất động sản thẩm định giá theo hướng dẫn tại mục 5.1.3.
Nếu không có biện luận hoặc không tuân thủ tất cả các hướng dẫn tại mục
5.1.3, trừ 01 điểm.
|
|
5.6
|
Phương
pháp thặng dư
|
Điểm
4 Mục II TĐGVN 11
|
28
|
|
|
|
|
|
5.6.1
|
Xác định
việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất
|
Tiết
d Điểm 4 Mục II TĐGVN 11
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết đ Điểm 4 Mục II TĐGVN 11,
không điều chỉnh điểm; nếu không tuân thủ, trừ hết số điểm.
|
|
5.6.2
|
Xác định
giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n).
|
Tiết
e Điểm 4 Mục II TĐG VN 11
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ đúng nội dung quy định tại tiết c Điểm 6 Mục II TĐGVN
10, không điều chỉnh điểm; nếu không tuân thủ, trừ hết số điểm.
|
|
5.6.3
|
Ước tính
tổng doanh thu phát triển của bất động sản.
|
Tiết
g Điểm 4 Mục II TĐG VN 11
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết g Điểm 4 Mục II TĐGVN 11.
- Nếu thực
hiện đúng quy định, có phân tích, tính toán và thu thập thông tin đầy đủ,
không điều chỉnh điểm.
- Trừ 03
điểm đối với một trong các trường hợp sau:
+ Ước
tính doanh thu mà không khảo sát, thu thập thông tin của các trường hợp tương
tự.
+ Ước
tính doanh thu mà không tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển
nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án trong
tương lai.
+ Không có
biện luận;
Nếu
không thực hiện đúng quy định, không có phân tích thông tin, trừ hết số điểm.
|
|
5.6.4
|
Ước tính
tổng chi phí phát triển.
|
Tiết
h Điểm 4 Mục II TĐG VN 11
|
10
|
|
|
|
|
|
a)
|
Xác định
chi phí đầu tư phát triển.
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ tiết h Điểm 4 Mục II TĐGVN 11, có phân tích tính toán
tất cả các chi phí liên quan phát sinh, không điều chỉnh điểm. Nếu không tính
đầy đủ hoặc tính trùng các chi phí liên quan hoặc phân tích sơ sài, trừ 03 điểm.
Nếu không xác định chi phí phát triển hoặc không có biện luận, trừ hết số điểm.
|
|
b)
|
Xác định
lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên cần tuân thủ tiết h khoản 4 Mục II - TĐGVN 11 có phân tích,
tính toán và thu thập đầy đủ số liệu để xác định lợi nhuận, không điều chỉnh điểm;
nếu có tính toán, có phân tích nhưng không có đầy đủ số liệu, trừ 02 điểm;
nếu không xác định lợi nhuận hoặc không có biện luận, trừ hết số điểm.
|
|
5.6.5
|
Xác định
tỷ suất chiết khấu.
|
Tiết
i Điểm 4 Mục II TĐGVN 11
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ nội dung quy định tại tiết i) Điểm 4 Mục II TĐGVN 11
có đầy đủ bằng chứng và tính toán đúng, không điều chỉnh điểm; nếu có xác
định tỷ suất chiết khấu nhưng không có đầy đủ bằng chứng, trừ 03 điểm; nếu
không tuân thủ, không có biện luận, không tính toán số liệu, trừ hết số điểm.
|
|
5.6.6
|
Xác định
giá trị của tài sản thẩm định giá.
|
Tiết
b Điểm 4 Mục II TĐGVN 11
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên áp dụng công thức tổng quát tại tiết b hoặc tiết c Điểm 4 Mục
II TĐGVN 11 để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Nếu áp dụng đúng
công thức và tính toán đúng, không điều chỉnh điểm. Nếu áp dụng công thức sai
hoặc tính toán sai, trừ hết số điểm.
|
|
5.7
|
Phương pháp tỷ số thị
trường bình quân
|
Điểm 3 Mục
II TĐGVN 12
|
28
|
|
|
|
|
|
5.7.1
|
Đánh giá, lựa chọn các doanh
nghiệp so sánh
|
|
10
|
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm định viên phải
đánh giá lựa chọn doanh nghiệp so sánh trên cơ sở phân tích biện luận về các
yếu tố: ngành nghề kinh doanh chính; nhóm khách hàng và thị trường tiêu thụ;
các chỉ số tài chính
|
|
a)
|
Có ít nhất 03 doanh nghiệp so
sánh, các doanh nghiệp này có cổ phần giao dịch thành công trên thị trường
không quá 01 năm so với thời điểm thẩm định giá
|
|
2
|
|
|
|
Nếu không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
b)
|
Phân tích ngành nghề kinh doanh
chính; khách hàng và thị trường tiêu thụ
|
|
2
|
|
|
|
Mỗi một yếu tố không phân tích,
trừ 1 điểm
|
|
c)
|
Phân tích các chỉ số tài chính
|
|
6
|
|
|
|
Mỗi một chỉ số không phân tích,
trừ 1 điểm
|
|
5.7.2
|
Xác định tỷ số thị trường được
sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
16
|
|
|
|
Yêu cầu: Thẩm định viên phải
xác định 04 tỷ số thị trường của doanh nghiệp so sánh
|
|
|
Tỷ số 
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết b điểm 1.2, điểm 3.6 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết
số điểm
|
|
|
Tỷ số 
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết b điểm 1.2, điểm 3.6 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết
số điểm
|
|
|
Tỷ số 
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết b điểm 1.2, điểm 3.6 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết
số điểm. Khi thẩm định giá các công ty tài chính, ngân hàng thẩm định viên có
thể không cần xác định tỷ số thị trường , khi đó cộng 4 điểm
|
|
|
Tỷ số  .
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết b điểm 1.2, điểm 3.6 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết
số điểm
|
|
5.7.3
|
Ước tính giá trị doanh nghiệp
cần thẩm định giá
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 3.7 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.8
|
Phương pháp giá giao dịch
|
Điểm 4 Mục
II TĐGVN 12
|
28
|
|
|
|
|
|
5.8.1
|
Điều chỉnh giá các giao dịch
thành công cho phù hợp với thời điểm định giá
|
|
10
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ nguyên tắc
tại điểm 4.3 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.8.2
|
Xác định giá trị thị trường vốn
chủ sở hữu
|
|
10
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 4.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.8.3
|
Xác định giá trị khoản nợ
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 4.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.8.4
|
Xác định giá trị thị trường của
doanh nghiệp
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 4.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.9
|
Phương pháp tài sản
|
Điểm 5 Mục
II TĐGVN 12
|
28
|
|
|
|
|
|
5.9.1
|
Ước tính tổng giá trị các tài
sản hữu hình và tài sản tài chính của doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
12
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 5.4 Mục II TĐGVN 12. Mỗi một tài sản không tuân thủ hướng dẫn khi xác
định bị trừ 01 điểm.
|
|
5.9.2
|
Ước tính tổng giá trị các tài
sản vô hình của doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
12
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ 7 bước hướng
dẫn tại điểm 5.5 Mục II TĐGVN 12. Mỗi bước không tuân thủ bị trừ 4 điểm.
|
|
5.9.3
|
Ước tính giá trị của doanh
nghiệp cần thẩm định giá
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 5.6 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.10
|
Phương pháp chiết khấu
dòng tiền tự do của doanh nghiệp
|
Điểm 6 Mục
II TĐGVN 12
|
28
|
|
|
|
|
|
5.10.1
|
Dự báo dòng tiền tự do của
doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
8
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 6.3 Mục II TĐGVN 12 và các nội dung có liên quan tại TĐGVN 12. Trường
hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
a)
|
Lợi nhuận trước lãi vay sau
thuế
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 6.3 và điểm 1.2 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
b)
|
Khấu hao
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
c)
|
Chi đầu tư vốn
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 6.3 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
d)
|
Thay đổi vốn lưu động thuần
ngoài tiền mặt và tài sản phi hoạt động ngắn hạn (chênh lệch vốn hoạt động
thuần)
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 6.3 và điểm 1.2 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.10.2
|
Ước tính chi phí sử dụng vốn
bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
10
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
a)
|
Ước tính Fd và Fe
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết a và tiết c điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết
số điểm
|
|
b)
|
Ước tính Rd
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết b điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
c)
|
Ước tính Re
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12.
Trong trường hợp áp dụng nhiều
phương pháp thì điểm cho phần ước tính Re được lấy bình quân cho
các phương pháp tính Re đã áp dụng. Tủy nhiên, trường hợp tính
được Re theo phương pháp 1 thì không cần chấm các phương pháp khác.
|
|
c1)
|
Phương pháp 1
|
|
6
|
|
|
|
|
|
-
|
Tính Rf
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d1 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
-
|
Tính phần bù rủi ro thị trường
(Rm – Rf)
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d1 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
-
|
Tính βL
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d1 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
c2)
|
Phương pháp 2
|
|
6
|
|
|
|
|
|
|
- Tính Rf
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d2 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính Rp
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d2 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
c3)
|
Phương pháp 3
|
|
6
|
|
|
|
|
|
|
- Tính Rf
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d3 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính (Rm-Rf)
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d3 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính β
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d3 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính rủi ro quốc gia
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: có biện luận, phân
tích và có số liệu chứng minh. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính rủi ro tỷ giá (nếu có)
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: có biện luận, phân
tích và có số liệu chứng minh. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.10.3
|
Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 6.5 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.10.4
|
Ước tính giá trị doanh nghiệp
cần thẩm định giá
|
|
7
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 6.6 Mục II TĐGVN 12 và hướng dẫn liên quan tại TĐGVN 8, 9, 10, 11, 12 và
13
|
|
a)
|
Ước tính giá trị hiện tại thuần
của dòng tiền tự do và giá trị cuối kỳ dự báo
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 6.6 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
b)
|
Ước tính giá trị tài sản phi
hoạt động
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 6.6 Mục II TĐGVN 12 và hướng dẫn liên quan tại TĐGVN 8, 9, 10, 11, 12 và
13. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
c)
|
Ước tính giá trị doanh nghiệp
cần thẩm định giá
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
điểm 6.6 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.11
|
Phương pháp chiết khấu
dòng cổ tức
|
Điểm 7 Mục
II TĐGVN 12
|
28
|
|
|
|
|
|
5.11.1
|
Dự báo dòng cổ tức của doanh
nghiệp cần thẩm định giá
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết a điểm 7.2 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.11.2
|
Ước tính chi phí sử dụng vốn
chủ sở hữu
|
|
10
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết b điểm 7.2 Mục II TĐGVN 12.
Trong trường hợp áp dụng nhiều
phương pháp thì điểm cho phần ước tính Re được lấy bình quân cho
các phương pháp tính Re đã áp dụng. Tủy nhiên, trường hợp tính
được Re theo phương pháp 1 thì không cần chấm các phương pháp khác.
|
|
a)
|
Phương pháp 1
|
|
10
|
|
|
|
|
|
-
|
Tính Rf
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d1 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
-
|
Tính phần bù rủi ro thị trường
(Rm – Rf)
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d1 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
-
|
Tính βL
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d1 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
b)
|
Phương pháp 2
|
|
10
|
|
|
|
|
|
|
- Tính Rf
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d2 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính Rp
|
|
7
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d2 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
c)
|
Phương pháp 3
|
|
10
|
|
|
|
|
|
|
- Tính Rf
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d3 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính (Rm-Rf)
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d3 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính β
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d3 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính rủi ro quốc gia
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: có biện luận, phân
tích và có số liệu chứng minh. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính rủi ro tỷ giá (nếu có)
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: có biện luận, phân
tích và có số liệu chứng minh. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.11.3
|
Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu
cuối kỳ dự báo
|
|
6
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết c điểm 7.2 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.11.4
|
Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu
của doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
8
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d điểm 7.2 Mục II TĐGVN 12 và hướng dẫn liên quan tại TĐGVN 8, 9, 10,
11, 12 và 13
|
|
a)
|
Tính tổng giá trị hiện tại
thuần của dòng cổ tức và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d điểm 7.2 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
b)
|
Ước tính giá trị các tài sản
phi hoạt động của doanh nghiệp
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d điểm 7.2 Mục II TĐGVN 12 và hướng dẫn liên quan tại TĐGVN 8, 9, 10, 11
và 13. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
c)
|
Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu
của doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d điểm 7.2 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.12
|
Phương pháp chiết khấu
dòng tiền thuần vốn chủ
|
Điểm 8 Mục
II TĐGVN 12
|
28
|
|
|
|
|
|
5.12.1
|
Dự báo
dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
8
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết a điểm 8.2 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.12.2
|
Ước tính
chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
8
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết b điểm 8.2 Mục II TĐGVN 12.
Trong trường hợp áp dụng nhiều
phương pháp thì điểm cho phần ước tính Re được lấy bình quân cho
các phương pháp tính Re đã áp dụng. Tủy nhiên, trường hợp tính
được Re theo phương pháp 1 thì không cần chấm các phương pháp khác.
|
|
a)
|
Phương pháp 1
|
|
8
|
|
|
|
|
|
-
|
Tính Rf
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d1 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
-
|
Tính phần bù rủi ro thị trường
(Rm – Rf)
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d1 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
-
|
Tính βL
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d1 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
b)
|
Phương pháp 2
|
|
8
|
|
|
|
|
|
|
- Tính Rf
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d2 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính Rp
|
|
5
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d2 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
c)
|
Phương pháp 3
|
|
8
|
|
|
|
|
|
|
- Tính Rf
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d3 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính (Rm-Rf)
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d3 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính β
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d3 điểm 6.4 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính rủi ro quốc gia
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: có biện luận, phân
tích và có số liệu chứng minh. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
|
- Tính rủi ro tỷ giá (nếu có)
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu: có biện luận, phân
tích và có số liệu chứng minh. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.12.3
|
Ước tính
giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo
|
|
4
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết c điểm 8.2 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
5.12.4
|
Ước tính
giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
8
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d điểm 8.2 Mục II TĐGVN 12 và hướng dẫn liên quan tại TĐGVN 8, 9, 10, 11
và 13.
|
|
a)
|
Tính tổng giá trị hiện tại
thuần của dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu và giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự
báo
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d điểm 8.2 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
b)
|
Ước tính giá trị các tài sản
phi hoạt động của doanh nghiệp
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d điểm 8.2 Mục II TĐGVN 12 và hướng dẫn liên quan tại TĐGVN 8, 9, 10,
11, 12 và 13. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
c)
|
Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu
của doanh nghiệp cần thẩm định giá
|
|
2
|
|
|
|
Yêu cầu: Tuân thủ hướng dẫn tại
tiết d điểm 8.2 Mục II TĐGVN 12. Trường hợp không tuân thủ trừ hết số điểm
|
|
6
|
Phương
pháp thẩm định giá dùng để kiểm tra, đối chiếu
|
Điểm
6 Mục II TĐGVN 05
|
14
|
|
|
|
Yêu cầu:
Phương pháp đối chiếu được thực hiện chấm điểm từng hồ sơ như phương pháp
chính; số điểm chấm bằng 1/2 số điểm của phương pháp chính, tổng số điểm chấm
tối đa là 14 điểm.
- Trường hợp theo quy định
không phải áp dụng phương pháp đối chiếu hoặc trường hợp có biện luận về việc
không thể áp dụng phương pháp thứ hai để kiểm tra đối chiếu: số điểm của
phương pháp đối chiếu được tính bằng ½ số điểm được chấm của phương pháp
chính.
- Trường hợp phải áp dụng
phương pháp đối chiếu nhưng không có biện luận về việc không áp dụng được
phương pháp đối chiếu: trừ hết số điểm
|
|
7
|
Kết luận
cuối cùng về kết quả thẩm định giá
|
Điểm
6 Mục II TĐGVN 05
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên căn cứ kết quả chấm điểm phương pháp chính, kết quả chấm điểm
của phương pháp đối chiếu; phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng
về kết quả thẩm định giá. Nếu tuân thủ, không điều chỉnh điểm. Nếu không tuân
thủ hoặc không áp dụng phương pháp dùng để kiểm tra, đối chiếu trừ
hết số điểm.
|
|
8
|
Hồ sơ
thẩm định giá
|
Điểm 7 Mục
II TĐGVN 05, TĐGVN 06
|
5
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ các nội dung quy định tại Điểm 7 Mục II TĐGVN 05 và
TĐGVN 06.
|
|
8.1
|
Báo cáo
kết quả thẩm định giá.
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên căn cứ Điểm 1 Mục II và Phụ lục số 03, 04 TĐGVN 06 để lập báo
cáo kết quả thẩm định giá. Nếu tuân thủ, không điều chỉnh điểm; nếu không
tuân thủ, trừ hết số điểm
|
|
8.2
|
Lập
Chứng thư thẩm định giá.
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên căn cứ Điểm 2 Mục II và Phụ lục số 05 TĐGVN 06 để lập Chứng
thư thẩm định giá. Nếu tuân thủ, không điều chỉnh điểm; nếu không tuân thủ,
trừ hết số điểm
|
|
8.3
|
Lưu trữ hồ sơ thẩm định giá
|
|
3
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên căn cứ tiết c, tiết d Điểm 3 Mục II TĐGVN 06 để lưu trữ hồ sơ
thẩm định giá.
|
|
8.3.1
|
Thời hạn lưu trữ hồ sơ thẩm
định giá
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ thời hạn lưu trữ quy định tại tiết d Điểm 3 Mục II
TĐGVN 06, cụ thể: Hồ sơ lưu trữ bằng giấy thời hạn tối thiểu 10 năm; hồ sơ
lưu trữ điện tử vĩnh viễn. Nếu tuân thủ, không điều chỉnh điểm; nếu không
tuân thủ, trừ hết số điểm.
|
|
8.3.2
|
Thành phần hồ sơ thẩm định giá
lưu trữ bằng giấy
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ quy định tại tiết c Điểm 3 Mục II TĐGVN 06, Nếu lưu
giữ đầy đủ, không điều chỉnh điểm; nếu có lưu trữ nhưng không đầy đủ, trừ hết
số điểm.
|
|
8.3.3
|
Thành phần hồ sơ thẩm định giá
lưu trữ điện tử
|
|
1
|
|
|
|
Yêu cầu:
Thẩm định viên tuân thủ quy định tại tiết c Điểm 3 Mục II TĐGVN 06, Nếu lưu
giữ đầy đủ thì không điều chỉnh điểm; nếu có lưu trữ nhưng không đầy đủ, trừ
hết số điểm.
|
|
III
|
CÁC
CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH NĂNG LỰC CỦA DOANH NGHIỆP
|
|
15
|
|
|
|
|
|
1
|
Số lượng Báo cáo kết quả thẩm
định giá phát hành trong giai đoạn đánh giá chất lượng
|
|
2
|
|
|
|
- Dưới 500: không được điểm
- Từ 500 đến dưới 1000: được 1 điểm
- Từ 1000 trở lên: được 2 điểm
|
|
2
|
Số lượng thẩm định viên đăng ký
hành nghề tại doanh nghiệp tại thời điểm đánh giá
|
|
3
|
|
|
|
- Dưới 5 thẩm định viên: không
được điểm
- Từ 5 đến 10 thẩm định viên:
được 1 điểm
- Từ 10 đến 15 thẩm định viên:
được 2 điểm
- Từ 15 thẩm định viên trở lên
được 3 điểm
|
|
3
|
Áp dụng đa dạng các phương pháp
thẩm định giá
|
|
6
|
|
|
|
- Có ít nhất 10 hồ sơ thẩm định
giá áp dụng phương pháp so sánh: được 1 điểm
- Có ít nhất 10 hồ sơ thẩm định
giá áp dụng cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí tái tạo, phương
pháp chi phí thay thế, phương pháp tài sản): được 1 điểm
- Có ít nhất 10 hồ sơ thẩm định
giá áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu: được 1 điểm
- Có ít nhất 10 hồ sơ thẩm định
giá áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp: được 1 điểm
- Có ít nhất 10 hồ sơ thẩm định
giá áp dụng phương pháp thặng dư: được 1 điểm
- Có ít nhất 10 hồ sơ thẩm định
giá áp dụng phương pháp chiết trừ: được 1 điểm
|
|
4
|
Đa dạng về các loại tài sản
thẩm định giá
|
|
4
|
|
|
|
- Có hồ sơ thẩm định giá tài
sản là máy móc, thiết bị hoặc động sản khác (trong giai đoạn kiểm tra) được 1
điểm
- Có hồ sơ thẩm định giá tài
sản vô hình (trong giai đoạn kiểm tra) được 1 điểm
- Có hồ sơ thẩm định giá tài
sản là bất động sản (trong giai đoạn kiểm tra) được 1 điểm
- Có hồ sơ thẩm định giá doanh
nghiệp (trong giai đoạn kiểm tra) được 1 điểm
|
|
IV
|
CÁC NỘI
DUNG KHÁC
|
|
10
|
|
|
|
|
|
1
|
Thẩm định viên đăng ký hành
nghề liên tục tại doanh nghiệp
|
|
1
|
|
|
|
Doanh nghiệp được cộng 1 điểm,
sau đó, đối với mỗi thẩm định viên nghỉ việc, doanh nghiệp bị trừ 0,25 điểm, điểm
trừ tối đa 1 điểm
|
|
2
|
Thẩm định viên áp dụng phương
pháp thứ 3 để kiểm tra đối chiếu
|
|
1
|
|
|
|
Có 50% hồ sơ được đánh giá mà thẩm
định viên sử dụng phương pháp thẩm định giá thứ 3 để so sánh, đối chiếu kết
quả thẩm định giá, cộng 1 điểm
|
|
3
|
Tham gia
ý kiến xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, các văn bản đề nghị tham gia ý kiến
khác liên quan đến thẩm định giá hoặc Tham gia hội thảo, hội nghị về thẩm
định giá do Bộ Tài chính tổ chức hoặc hội nghị AVA.
|
|
3
|
|
|
|
Tham gia
mỗi hội thảo, hội nghị, hoặc văn bản quy phạm pháp luật được cộng 1 điểm, tối
đa không quá 3 điểm.
|
|
4
|
Nội dung đánh giá của Hội đồng trên cơ sở
các thông tin, phản hồi về doanh nghiệp
|
|
5
|
|
|
|
Hội đồng xem xét cho điểm trên cơ sở đề
xuất của Tổ giúp việc của Hội đồng dựa trên các thông tin phản hồi, khiếu nại
của khách hàng thẩm định giá, người sử dụng kết quả thẩm định giá, cơ quan
quản lý nhà nước về giá ở địa phương và các tổ chức, cá nhân có liên quan; điểm
tối đa 5 điểm
|
|
|
Cộng điểm
|
|
100
|
|
|
|
|