Circular No. 49/2024/TT-NHNN dated October 25, 2024 on amending Circular No. 11/2022/TT-NHNN on bank guarantee

• Official number: 49/2024/TT-NHNN
• Legislation Type: Circular
• Organization: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
• Signer: Dao Minh Tu
• Issued Date: 25/10/2024

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 49/2024/TT-NHNN	Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2024

THÔNG TƯ

SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA THÔNG TƯ SỐ 11/2022/TT-NHNN NGÀY 30 THÁNG 9 NĂM 2022 CỦA THỐNG ĐỐC NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM QUY ĐỊNH VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG

Căn cứ Bộ Luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;

Căn cứ Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 16 tháng 6 năm 2010;

Căn cứ Luật Các tổ chức tín dụng ngày 18 tháng 01 năm 2024;

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 28 tháng 11 năm 2023;

Căn cứ Pháp lệnh Ngoại hối ngày 13 tháng 12 năm 2005; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối ngày 18 tháng 3 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 102/2022/NĐ-CP ngày 12 tháng 12 năm 2022 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam;

Theo đề nghị của Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế;

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30 tháng 9 năm 2022 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 11/2022/TT-NHNN

1. Sửa đổi, bổ sung khoản 4, khoản 13, khoản 15 Điều 3 như sau:

“4. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua nhà ở (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là chủ đầu tư) khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký. Trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khi ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận đã ký”.

“13. Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh) là văn bản cam kết của bên bảo lãnh với chủ đầu tư khẳng định bên bảo lãnh sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án của chủ đầu tư được bên bảo lãnh chấp thuận bảo lãnh quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh”.

“15. Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư) là số tiền mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng thời hạn đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký, bao gồm: Số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua sau thời điểm bên mua đã nhận được thư bảo lãnh của bên bảo lãnh và khoản tiền khác (nếu có) mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký”.

2. Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 6 như sau:

“3. Số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được xác định theo quy định tại khoản 7 Điều 13 Thông tư này”.

3. Sửa đổi, bổ sung Điều 13 như sau:

“Điều 13. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1. Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

a) Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

b) Chủ đầu tư đã nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

2. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

a) Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

b) Bên bảo lãnh và chủ đầu tư ký thỏa thuận cấp bảo lãnh theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 12 Điều 3, Điều 15 Thông tư này;

c) Căn cứ thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, bên bảo lãnh phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư để chủ đầu tư gửi bản sao cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

d) Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho bên bảo lãnh để đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;

đ) Bên bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua.

3. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thỏa thuận cấp bảo lãnh:

a) Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với bên bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh đã hoàn thành; trừ trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn;

b) Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Thông tư này (trừ nội dung tại điểm h và điểm i trong trường hợp bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng), thỏa thuận cấp bảo lãnh còn phải có nội dung quy định bên bảo lãnh có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do chủ đầu tư gửi đến và gửi thư bảo lãnh cho chủ đầu tư để cung cấp cho bên mua.

4. Thời hạn hiệu lực và nội dung của văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh:

a) Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hoặc khi thỏa thuận cấp bảo lãnh hết hiệu lực (tùy thuộc thời điểm nào xảy ra trước);

b) Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh phải có các nội dung:

(i) Thông tin về bên bảo lãnh, chủ đầu tư;

(ii) Hiệu lực của văn bản;

(iii) Thông tin dự án được bảo lãnh hoặc phần dự án được bảo lãnh (nếu chỉ bảo lãnh một phần dự án);

(iv) Cam kết của bên bảo lãnh về việc sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án của chủ đầu tư được bên bảo lãnh chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư;

(v) Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua được ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh là số tiền chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng thời hạn đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký, bao gồm: Số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua sau thời điểm bên mua đã nhận được thư bảo lãnh của bên bảo lãnh và khoản tiền khác (nếu có) mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký;

(vi) Hồ sơ bên mua gửi cho bên bảo lãnh yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phát hành cho bên mua.

5. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh:

a) Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này. Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;

b) Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Thông tư này, thư bảo lãnh còn phải có nội dung nêu rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được bảo lãnh.

6. Số tiền bảo lãnh cho từng bên mua tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

7. Số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

a) Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Số dư bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với từng bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này;

b) Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm chủ đầu tư thông báo với bên bảo lãnh số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua quy định tại điểm c khoản này và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

c) Bên bảo lãnh và chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian thông báo và cập nhật số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua trong tháng nhưng không muộn hơn ngày làm việc cuối cùng của tháng đế làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận ứng trước của các bên mua cho bên bảo lãnh.

8. Bên bảo lãnh có quyền và nghĩa vụ sau:

a) Bên bảo lãnh có quyền:

(i) Từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau khi đã chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh;

(ii) Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản hoặc bên mua không xuất trình được thư bảo lãnh mà bên bảo lãnh đã phát hành cho là bên mua.

b) Bên bảo lãnh có nghĩa vụ:

(i) Phát hành thư bảo lãnh trước thời hạn giao, nhận nhà quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ và gửi cho chủ đầu tư;

(ii) Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, bên bảo lãnh phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của bên bảo lãnh và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư, trong đó nêu rõ nội dung bên bảo lãnh không tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm bên bảo lãnh chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư. Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, bên bảo lãnh tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;

(iii) Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền trả thay tương ứng với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được xác định căn cứ theo hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh do bên mua cung cấp phù hợp với điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại thư bảo lãnh.

9. Chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ sau:

a) Chủ đầu tư có quyền:

Đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai được bảo lãnh trong thời hạn văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh có hiệu lực.

b) Chủ đầu tư có nghĩa vụ:

(i) Gửi thư bảo lãnh do bên bảo lãnh phát hành cho bên mua sau khi nhận được từ bên bảo lãnh theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản;

(ii) Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, chủ đầu tư phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có) và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư về việc bên bảo lãnh chấm dứt bảo lãnh cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải dừng cung cấp cho bên mua văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh đã hết hiệu lực khi thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa chủ đầu tư và bên bảo lãnh hết hiệu lực;

(iii) Thông báo chính xác cho bên bảo lãnh số tiền đã nhận ứng trước của từng bên mua và các khoản tiền khác (nếu có) theo đúng thời gian đã thỏa thuận theo quy định tại điểm c khoản 7 Điều này.

10. Bên mua có quyền:

a) Được nhận thư bảo lãnh do bên bảo lãnh phát hành từ chủ đầu tư gửi đến;

b) Yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trên cơ sở xuất trình thư bảo lãnh kèm theo hồ sơ phù hợp với thư bảo lãnh.

11. Ngoài các quy định tại Điều này, các nội dung khác về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tương ứng tại Thông tư này”.

4. Sửa đổi, bổ sung Điều 17 như sau:

“Điều 17. Thẩm quyền ký thỏa thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh

1. Thỏa thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh phải được ký bởi người đại diện hợp pháp của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, phù hợp với quy định của pháp luật và quy định nội bộ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

2. Việc sử dụng chữ ký điện tử và việc ủy quyền ký thỏa thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh thực hiện theo quy định của pháp luật liên quan”.

Điều 2. Bãi bỏ một số điểm của Thông tư số 11/2022/TT-NHNN

Bãi bỏ điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 và khoản 5 Điều 34 Thông tư số 11/2022/TT-NHNN.

Điều 3. Tổ chức thực hiện

Chánh Văn phòng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Thủ trưởng các đơn vị thuộc Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện Thông tư này.

Điều 4. Điều khoản thi hành

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 10 tháng 12 năm 2024.

2. Đối với các thỏa thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh ký kết và có hiệu lực trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và khách hàng tiếp tục thực hiện các nội dung đã ký kết phù hợp với quy định của pháp luật có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký kết thỏa thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh đó. Việc sửa đổi, bổ sung các thỏa thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh nêu trên chỉ được thực hiện nếu nội dung sửa đổi, bổ sung phù hợp với quy định tại Thông tư này.

Nơi nhận: - Như Điều 3; - Ban Lãnh đạo NHNN; - Văn phòng Chính phủ; - Bộ Tư pháp (để kiểm tra); - Công báo; - Website NHNN; - Lưu: VP, Vụ PC, Vụ TD (05).

KT.THỐNG ĐỐC PHÓ THỐNG ĐỐC Đào Minh Tú

English

STATE BANK OF VIETNAM -------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM Independence - Freedom – Happiness ---------------
No. 49/2024/TT-NHNN	Hanoi, October 25, 2024

CIRCULAR

amending Circular No. 11/2022/TT-NHNN dated September 30, 2022 of the Governor of the State Bank of Vietnam on bank guarantee

Pursuant to Civil Code dated November 24, 2015;

Pursuant to the Law on State Bank of Vietnam dated June 16, 2010;

Pursuant to the Law on Credit Institutions dated January 18, 2024;

Pursuant to the Law on Real Property Business dated November 28, 2023;

Pursuant to the Ordinance on Foreign Exchange dated December 13, 2005; and the Ordinance dated March 18, 2013 on amendments to certain Articles of the Ordinance on Foreign Exchange;

Pursuant to Decree No. 102/2022/ND-CP dated February 12, 2022 of the Government on function, tasks, powers and organizational structures of the State Bank of Vietnam;

...

...

...

The Governor of the State Bank of Vietnam hereby promulgates a Circular amending Circular No. 11/2022/TT-NHNN dated September 30, 2022 of the Governor of the State Bank of Vietnam on bank guarantee.

Article 1. Amendments to Circular No. 11/2022/TT-NHNN

1. Amendments to Clauses 4, 13 and 15 of Article 3:

“4. “guarantee for sale or lease-purchase of off-plan housing” (hereinafter referred to as “off-plan housing guarantee”) means a type of bank guarantee whereby the guarantor that is a commercial bank or a foreign bank branch undertakes to act on behalf of the obligor that is the investor in an off-plan housing project (hereinafter referred to as "investor") to fulfil their financial obligations to the obligee that is the buyer or the tenant-buyer (hereinafter referred to as the buyer) in the event the investor fails to transfer the house to the buyer on the agreed-upon schedule and fails to fulfil or insufficiently fulfils their financial obligations under the signed purchase contract or lease-purchase contract; the investor shall have the mandatory obligation to repay the debt to the guarantor under the signed agreement. In case the commercial bank or the foreign bank branch enters into a counter-guarantee, the counter-guarantor shall fulfil financial obligations to the commercial bank or the foreign bank branch when it is obliged to fulfil financial obligations on behalf of the investor; the investor shall have the mandatory obligation to repay the debt to the counter-guarantor under the signed agreement.”

“13. “written commitment to issue letter of off-plan housing guarantee (hereinafter referred to as “written commitment to issue letter of guarantee”) means a written commitment of the guarantor to the investor affirming that the guarantor will issue a letter of guarantee to all buyers that require guarantee for the investor's project provided by the guarantor as stipulated in the guarantee issuance agreement”.

“15. “investor's financial obligation to buyer in off-plan housing guarantee (hereinafter referred to as “investor's financial obligation”)” means an amount that the investor is required to repay the buyer if the investor fails to transfer the house on the agreed-upon schedule in the signed purchase contract or lease-purchase contract, including: The sum of advanced payment made by the buyer to the investor after the day on which the buyer has received the letter of guarantee from the guarantor and any other amounts (if any) that the investor is required to repay the buyer as agreed upon in the signed purchase contract or lease-purchase contract”.

2. Amendments to Clause 3 of Article 6:

“3. The balance of off-plan housing guarantee shall be determined according to the provisions of Clause 7 Article 13 of this Circular”.

3. Amendments to Article 13:

...

...

...

1. A commercial bank or a foreign bank branch (FBB) shall consider giving a guarantee to an investor if:

a) The investor has satisfied all of requirements in Article 11 of this Circular (except the cases where a commercial bank or an FBB issues a guarantee to the investor on the basis of a counter guarantee);

b) The investor has received a written response concerning the housing that is eligible for sale or lease-purchase from the province-level agency in charge of state management of real estate business.

2. Procedures for issuing off-plan housing guarantee:

a) Based on the request of the investor or the counter-guarantor, the commercial bank or FBB shall consider, appraise and decide to issue guarantee to the investor;

b) The guarantor and the investor shall conclude a guarantee issuance agreement in accordance with the provisions of Article 26 of the Law on Real Estate Business and Clause 12 of Article 3, and Article 15 of this Circular;

c) On the basis of the signed guarantee issuance agreement, the guarantor shall issue a written commitment to issue the letter of guarantee to the investor who will send its copy to the buyer when signing the housing purchase or lease-purchase contract;

c) The investor shall send the signed purchase contract or lease-purchase contract in which the investor's financial obligations are specified to the guarantor and request it to issue the letter of guarantee to the buyer;

d) The guarantor shall, based on the received purchase contract, lease-purchase contract, guarantee issuance agreement and the written commitment to issue the letter of guarantee, issue the letter of guarantee and send it to each buyer or to the investor that shall then provide it for the buyer.

...

...

...

a) The guarantee issuance agreement becomes effective from the day on which it is signed until all letters of guarantee given to the buyer cease to have effect as prescribed in Article 23 of this Circular and the investor has fulfilled all obligations to the guarantor under the guarantee issuance agreement; except for the case where the parties agree to terminate the guarantee issuance agreement ahead of schedule;

b) In addition to the contents specified in Clause 2 Article 15 of this Circular (excluding the contents in Points h and i which are applied in case the guarantee is issued on the basis of a counter guarantee), the guarantee issuance agreement shall also include the content that the guarantor is obliged to issue a letter of guarantee to the buyer upon receipt of the purchase contract or lease-purchase contract from the investor before the agreed-upon house transfer date specified in the purchase contract or lease-purchase contract and submit the letter of guarantee to the investor to be given to the buyer.

4. Validity and contents of a written commitment to issue a letter of guarantee:

a) A written commitment to issue a letter of guarantee becomes effective from the day on which it is signed until the day on which the issuance of letter of guarantee is completed before the agreed-upon house transfer date specified in the purchase contract or lease-purchase contract or until the day on which the guarantee issuance agreement is null and void (whichever occurs first);

b) The written commitment must consist of the following contents:

(i) information on the guarantor and the investor;

(ii) its validity;

(iii) information on the whole project or the partial project under guarantee (if only part of the project is under guarantee);

(iv) Commitment of the guarantor on issuing the letter of guarantee to all buyers that require guarantee for the investor's project provided by the guarantor;

...

...

...

(vi) Documents submitted by the buyer to request the guarantor to fulfil guarantee obligations must be accompanied by the letter of guarantee issued by the commercial bank or FBB to the buyer.

5. Validity and contents of a letter of guarantee:

a) A letter of guarantee becomes effective from its date of issue until at least 30 days after the day on which the investor must fulfil their financial obligations to the buyer if the investor fails to transfer the house as agreed upon in the signed purchase contract or lease-purchase contract, unless guarantee obligations are terminated as prescribed in Article 23 of this Circular.  In case the guarantor and the investor have agreed to terminate the guarantee issuance agreement before its expiry date, the letters of guarantee issued to the buyers shall still remain valid until guarantee obligations are terminated;

b) In addition to the contents specified in Clause 1 Article 16 of this Circular, the letter of guarantee must also indicate the investor’s financial obligations which are under guarantee.

6. The maximum guarantee sum for a buyer shall be equal to the sum of amounts that the investor is allowed to receive in advance from the buyer in accordance with provisions of Article 25 of the Law on Real Estate Business and any other amounts (if any) paid under the purchase contract or lease-purchase contract.

7. Balance of off-plan housing guarantee:

a) The balance of guarantee for the investor or the counter-guarantor is the sum equivalent to the investor’s financial obligation.  The balance of guarantee decreases gradually when the guarantee obligations to the buyer are terminated as prescribed in Article 23 of this Circular;

b) The balance of guarantee shall be determined at the time when the investor informs the guarantor of total amount that the investor has received from buyers as prescribed in Point c of this Clause and any other amounts (if any) paid under the purchase contract or lease-purchase contract;

c) The guarantor and the investor shall reach an agreement on time of announcing and updating total amount of advanced payments received from buyers in the month provided that it shall not be later than the last working day of the month for use as the basis for determination of guarantee balance. The investor shall assume legal responsibility to inform the guarantor of the accurate amount and time of receipt of advanced payments from buyers.

...

...

...

a) The guarantor is entitled to:

(i) refuse to issue the letter of guarantee to the buyer if the purchase contract or lease-purchase contract is not conformable with regulations of relevant law or after the guarantee issuance agreement has been terminated;

(ii) refuse to fulfil guarantee obligations in respect of any sums which are not included in the investor’s financial obligations or amounts paid by the buyer in excess of the ratio specified in Article 25 of the Law on Real Estate Business or when the buyer fails to present the letter of guarantee issued by the guarantor.

b) The guarantor is obliged to:

(i) issue and send the letter of guarantee to the investor upon receipt of a valid purchase contract or lease-purchase contract before the planned house transfer date specified in the purchase contract or lease-purchase contract;

(ii) In case the guarantor and the investor have agreed to terminate the guarantee issuance agreement before its expiry date, within the following working day, the guarantor shall post a notice on its website and send a written notice to the housing authority of province where the investor’s housing project is located. Such notice must clearly indicate that the guarantor will no longer issue letter of guarantee to any buyer that enters into purchase contract or lease-purchase contract with the investor after the guarantee issuance agreement has been terminated.  The guarantor shall still fulfil its obligations under letters of guarantee which have been issued to buyers until guarantee obligations are terminated;

(iii) Fulfil guarantee obligations in respect of the sum paid in proportion to the investor’s financial obligation which is determined according to the application for fulfilment of guarantee obligations submitted by the buyer in conformity with the conditions for fulfilment of guarantee obligations set out in the letter of guarantee.

9. The investor shall have the following rights and obligations:

a) The investor is entitled to:

...

...

...

b) The investor is obligated to:

(i) send the letter of guarantee issued by the guarantor to the buyers after receiving it from the guarantor as prescribed in clause 6 Article 26 of the Law on Real Estate Business;

(ii) In case the guarantor and the investor have agreed to terminate the guarantee issuance agreement before its expiry date, within the following working day, the investor shall post a notice on its website (if available) and send a written notice to the housing authority of province where the investor’s housing project is located about the termination of guarantee provided by the guarantor to the investor. The investor must stop providing the buyer with the invalid written commitment to issue letter of guarantee when the guarantee issuance agreement between the investor and the guarantor is null and void;

(iii) inform the guarantor of the accurate amount of advanced payments received from each buyer and any other amounts (if any) on the agreed-upon schedule according to the provisions of point c clause 7 of this Article.

10. A buyer is entitled to:

a) receive the letter of guarantee issued by the guarantor and sent by the investor;

b) request the guarantor to fulfil guarantee obligations in respect of the investor’s financial obligation by submitting the letter of guarantee and relevant documents (if any).

11. In addition to the provisions in this Article, other contents concerning the off-plan housing guarantee shall comply with the corresponding provisions herein”.

4. Amendments to Article 17:

...

...

...

1. Guarantee issuance agreements, guarantee commitments or written commitments to issue letter of guarantee must be signed by the lawful representatives of credit institutions or FBBs in conformity with regulations of law and internal regulations of such credit institutions or FBBs.

2. Use of electronic signatures and authorization to sign guarantee issuance agreements, guarantee commitments and written commitments to issue letter of guarantee shall comply with regulations of relevant law”.

Article 2. Annulment of certain points of Circular No. 11/2022/TT-NHNN

Point b clause 1, point b of clause 2 and clause 5 Article 34 of Circular No. 11/2022/TT-NHNN shall be annulled.

Article 3. Implementation

The Chief of Office, the Director of the Credit Department for Economic Sectors, heads of SBV’s affiliated units, credit institutions and FBBs shall organize the implementation of this Circular.

Article 4. Implementation clauses

1. This Circular comes into force from December 10, 2024.

2. For guarantee issuance agreements or guarantee commitments signed and taking effect before the effective date of this Circular, credit institutions, FBBs and customers may continue implementing the signed contents in conformity with regulations of law taking effect at the time when such guarantee issuance agreements or guarantee commitments are signed. Any amendment or modification to these documents must comply with the provisions of this Circular.

...

...

...

PP. GOVERNOR
DEPUTY GOVERNOR




Dao Minh Tu