|
ỦY
BAN NHÂN DÂN
TỈNH BÌNH ĐỊNH
--------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
04/2017/QĐ-UBND
|
Bình
Định, ngày 18 tháng 01 năm 2017
|
QUYẾT ĐỊNH
BAN HÀNH QUY ĐỊNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH BÌNH ĐỊNH
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền
địa phương ngày 19/6/2015;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật ngày 22/6/2015;
Căn cứ Luật Nhà ở ngày
25/11/2014;
Căn cứ Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Nhà ở;
Căn cứ Thông tư số
02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản
lý, sử dụng nhà chung cư;
Căn cứ Thông tư số
22/2016/TT-BXD ngày 01/7/2016 của Bộ Xây dựng về việc bãi bỏ toàn bộ hoặc một
phần văn bản quy phạm pháp luật có quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh do Bộ
Xây dựng ban hành hoặc liên tịch ban hành;
Theo đề nghị của Sở Xây dựng
tại Tờ trình số 207/TTr-SXD ngày 28/12/2016,
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1.
Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định quản lý, sử
dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Bình Định.
Điều 2.
Giao Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối, chủ trì phối hợp
các cơ quan, đơn vị có liên quan triển khai thực hiện Quyết định này.
Điều 3.
Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 01/02/2017.
Chánh Văn phòng UBND tỉnh;
Giám đốc Sở Xây dựng; Thủ trưởng các sở, ban, ngành; Chủ tịch UBND các huyện,
thị xã, thành phố; các đơn vị trực tiếp quản lý, sử dụng nhà chung cư; các chủ
đầu tư dự án nhà chung cư và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm
thi hành Quyết định này./.
|
|
TM. ỦY BAN
NHÂN DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Phan Cao Thắng
|
QUY ĐỊNH
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH
BÌNH ĐỊNH
(Kèm theo Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 18/01/2017 của UBND tỉnh)
Chương
I
NHỮNG QUY ĐỊNH
CHUNG
Điều
1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
1. Phạm vi điều chỉnh:
a. Quy định này áp dụng
đối với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp
dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác trên địa bàn tỉnh Bình Định theo quy
định tại Luật Nhà ở ngày 25/11/2014 (sau đây gọi chung là Luật Nhà ở) bao gồm:
Nhà chung cư thương mại; Nhà chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tái định cư.
b. Đối với nhà chung
cư xã hội chỉ để cho học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể
nhiều người trong một phòng thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy định
này. Khuyến khích áp dụng Quy định này đối với nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà
nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại.
2. Đối tượng áp dụng:
Quy định này áp dụng cho các
chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư; chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; các cơ quan quản
lý nhà nước có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư; các tổ chức,
cá nhân khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Điều
2. Giải thích từ ngữ
Trong Quy định này, các từ
ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Nhà chung cư là
nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần
sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung
cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục
đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và
kinh doanh.
2.
Tòa nhà chung cư là một khối nhà chung cư (có một hoặc một số đơn nguyên) được
xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3.
Cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng trên
một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và
có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu.
4. Nhà chung cư có
mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục
đích để ở.
5. Nhà chung cư có
mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng
vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.
6. Chủ đầu tư dự
án xây dựng nhà chung cư là chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức, cá nhân được giao
quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà
chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan (sau đây gọi
chung là chủ đầu tư).
7. Chủ sở hữu nhà
chung cư là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích khác không phải là
căn hộ trong nhà chung cư.
8. Người sử dụng
nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong
nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng
hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
9. Đại diện chủ sở
hữu căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư là người
đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích khác không phải là
căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dụng
và có ủy quyền hợp pháp (sau đây gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ).
10. Nhà chung cư
có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đối với toàn bộ nhà
chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng.
11. Nhà chung cư
có nhiều chủ sở hữu là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên, trong đó
có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử dụng chung
của các chủ sở hữu.
12. Phần sở hữu
chung của tòa nhà chung cư là phần diện tích, các hệ thống thiết bị, hệ thống
hạ tầng kỹ thuật được quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng thuộc
sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư.
13. Phần sở hữu
chung của khu căn hộ là phần diện tích, các hệ thống thiết bị quy định tại
Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng
chung của các chủ sở hữu khu căn hộ.
14. Phần sở hữu chung
của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại là phần diện tích, các hệ thống thiết
bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu
chung, sử dụng chung của chủ sở hữu khu chức năng này.
15. Phần sở hữu
chung của cụm nhà chung cư là phần diện tích, các công trình, hệ thống thiết
bị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của
các chủ sở hữu cụm nhà chung cư, bao gồm bể nước, máy phát điện, bể phốt, máy
bơm nước, sân vườn công cộng (nếu có) và các công trình, thiết bị khác được xây
dựng, lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt để sử dụng chung cho nhiều tòa nhà
nhập vào cụm nhà chung cư.
Điều
3. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư
1. Nhà chung cư phải
được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.
2. Việc quản lý, sử dụng
nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy
định của pháp luật về nhà ở, Quy định này và pháp luật có liên quan.
3. Việc đóng kinh phí
quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định
của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai,
minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy định này; việc đóng
góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ
các quy định của pháp luật.
4. Chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành,
kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác
trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy định này và pháp luật
có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của
pháp luật về nhà ở, Quy định này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản
lý, sử dụng nhà chung cư.
5. Ban quản trị nhà
chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền
và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của
pháp luật về nhà ở và Quy định này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải
thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người
đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
6. Các tranh chấp,
khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo
quy định của Luật Nhà ở, Quy định này và pháp luật có liên quan.
7. Mọi hành vi vi phạm
quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh
theo quy định của pháp luật.
Điều 4.
Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư
1. Sử dụng kinh phí
quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định của Luật
Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (sau đây gọi
chung là Nghị định số 99/2015/NĐ-CP) và Quy định này.
2. Gây thấm, dột; gây
tiếng ồn quá mức quy định của pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải,
chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không
đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3. Chăn, thả gia súc,
gia cầm trong khu vực nhà chung cư.
4. Sơn, trang trí mặt
ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.
5. Tự ý chuyển đổi công
năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý
chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà
chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ
quan có thẩm quyền chấp thuận.
6. Cấm kinh doanh các
ngành nghề, hàng hóa sau đây trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà
chung cư:
a. Vật liệu gây cháy
nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà
chung cư theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy;
b. Kinh doanh vũ trường;
sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô
nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
Trường hợp kinh doanh dịch vụ
nhà hàng, karaoke, quán bar thì phải bảo đảm cách âm, tuân thủ yêu cầu về
phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh
khác theo quy định của pháp luật.
7. Thực hiện các hành
vi nghiêm cấm khác liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại Điều
6 của Luật Nhà ở.
Chương
II
NỘI DUNG QUẢN
LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 5.
Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà
chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều
77 của Luật Nhà ở.
2. Chủ đầu tư có trách
nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư; hồ sơ này bao gồm:
a. Hồ sơ dự án đầu tư
xây dựng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm hồ sơ
pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối
với nhà chung cư không còn hồ sơ pháp lý, hồ sơ hoàn công thì phải lập hồ sơ đo
vẽ lại nhà chung cư (sau đây gọi chung là hồ sơ dự án được duyệt);
b. Quy trình bảo trì
nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật
về xây dựng;
c. Quy trình bảo trì
các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị
lập;
d. Bản vẽ mặt bằng
khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê
duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực
để xe công cộng.
3. Việc lưu trữ hồ sơ
nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này được quy định như sau:
a. Chủ đầu tư có
trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này; trong thời hạn 20 ngày
làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà
chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu
cầu bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ
sơ sao y từ bản chính quy định tại Khoản 2 Điều này cho Ban quản trị nhà chung
cư;
b. Sau khi nhận bàn
giao hồ sơ nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và quản
lý hồ sơ này; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy
định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã
nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn vị
quản lý vận hành là chủ đầu tư;
c. Trường hợp quá thời
hạn quy định tại Điểm a Khoản này mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung
cư thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân huyện, thị
xã, thành phố nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện)
yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ.
Trong thời hạn 05 ngày làm
việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy
ban nhân dân cấp huyện phải kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ nhà
chung cư theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ;
trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân
dân cấp huyện mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì bị xử lý theo
quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử
dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo Quy định này.
4. Trước khi bàn giao
hồ sơ nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện
quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực
tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; việc bàn
giao thực tế hiện trường và bàn giao hồ sơ nhà chung cư phải lập thành biên bản
có xác nhận của các bên.
Điều 6.
Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Việc quản lý phần sở hữu
riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thực hiện theo Điều 6 Quy chế quản
lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày
15/02/2016 của Bộ Xây dựng (sau đây gọi chung Quy chế ban hành kèm theo Thông
tư số 02/2016/TT-BXD).
Điều 7.
Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Việc quản lý phần sở hữu
chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thực hiện theo Điều 7
Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều 8.
Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư
Quyền sở hữu và việc quản lý
chỗ để xe của nhà chung cư thực hiện theo Điều 8 Quy chế ban hành kèm theo
Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều 9. Bản
nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
Bản nội quy quản lý, sử dụng
nhà chung cư thực hiện theo Điều 9 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD và tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục
số 01 ban hành kèm theo Quy định này.
Điều
10. Quản lý vận hành nhà chung cư
Việc Quản lý vận hành nhà
chung cư theo Điều 10 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
11. Bảo trì nhà chung cư
Việc bảo trì nhà chung cư thực
hiện theo Điều 11 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Chương
III
TỔ CHỨC VIỆC QUẢN
LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Mục 1. HỘI
NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ
Điều
12. Hội nghị nhà chung cư
Hội nghị nhà chung cư thực
hiện theo Điều 12 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
13. Hội nghị nhà chung cư lần đầu
Hội nghị nhà chung cư lần đầu
thực hiện theo Điều 13 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
14. Hội nghị nhà chung cư bất thường
Hội nghị nhà chung cư bất
thường thực hiện theo Điều 14 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD .
Điều
15. Hội nghị nhà chung cư thường niên
Hội nghị nhà chung cư thường
niên thực hiện theo Điều 15 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD .
Điều
16. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư
Thành phần tham dự và việc
biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư thực hiện theo Điều 16 Quy chế ban hành
kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Mục 2.
BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ
Điều
17. Ban quản trị nhà chung cư
Ban quản trị nhà chung cư thực
hiện theo Điều 17 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
18. Mô hình Ban quản trị nhà chung cư
Mô hình Ban quản trị nhà
chung cư thực hiện theo Điều 18 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD .
Điều
19. Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư
Yêu cầu đối với thành viên
Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo Điều 19 Quy chế ban hành kèm theo
Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
20. Số lượng, thành phần Ban quản trị nhà chung cư
Số lượng, thành phần Ban quản
trị nhà chung cư thực hiện theo Điều 20 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD .
Điều
21. Tách, nhập Ban quản trị nhà chung cư
Việc tách, nhập Ban quản trị
nhà chung cư thực hiện theo Điều 21 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD .
Điều
22. Thủ tục công nhận và thông báo hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư
1. Trong thời hạn 10
ngày làm việc, kể từ ngày được hội nghị nhà chung cư bầu (bao gồm trường hợp bầu
Ban quản trị lần đầu; bầu Ban quản trị khi hết nhiệm kỳ hoặc khi bị bãi miễn,
thay thế; bầu Ban quản trị mới khi tách, nhập Ban quản trị hoặc bầu thay thế
Trưởng ban, Phó ban quản trị nhà chung cư), Ban quản trị nhà chung cư có trách
nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị quy định tại Điều 23 của Quy định
này tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư.
2. Trong thời hạn 07
ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị của Ban quản trị nhà chung
cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra và ban hành Quyết định
công nhận Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện đã
ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị thì phải thu hồi Quyết định cũ trước
khi giao Quyết định công nhận mới cho Ban quản trị nhà chung cư.
3. Nội dung Quyết định
công nhận Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:
a. Tên Ban quản trị
và mô hình hoạt động của Ban quản trị;
b. Số lượng thành
viên Ban quản trị;
c. Họ, tên và chức
danh Trưởng ban, Phó ban quản trị;
d. Nhiệm kỳ hoạt động
của Ban quản trị;
đ. Trách nhiệm thi
hành quyết định của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
4. Sau khi có Quyết định
công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản trị được công nhận
có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị; trường hợp nhà chung
cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy định này và
đăng ký con dấu theo quy định của pháp luật về đăng ký quản lý con dấu (tên Ban
quản trị nhà chung cư khắc trên con dấu phải trùng với tên Ban quản trị đã được
Ủy ban nhân dân cấp huyện công nhận), trừ trường hợp Ban quản trị đã có con dấu
và có tài khoản được lập theo quy định.
5. Ban quản trị nhà
chung cư có một chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi được Ủy ban nhân dân cấp
huyện công nhận. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được hoạt động kể
từ khi có con dấu được đăng ký theo quy định của pháp luật và có các tài khoản
được lập theo quy định của Quy định này.
Đối với Ban quản trị nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu đã có con dấu, có tài khoản được lập theo quy định
mà không thuộc trường hợp đổi tên Ban quản trị thì phải có văn bản thông báo
cho tổ chức tín dụng nơi đã mở tài khoản kèm theo bản sao có chứng thực quyết định
công nhận Ban quản trị để thực hiện các giao dịch với tổ chức tín dụng theo quy
định.
Điều
23. Hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị nhà chung cư
Hồ sơ đề nghị công nhận Ban
quản trị nhà chung cư thực hiện theo Điều 23 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư
số 02/2016/TT-BXD .
Điều
24. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung
cư
Quy chế hoạt động và quy chế
thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo Điều 24 Quy chế
ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
25. Biểu quyết thông qua các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư
Việc biểu quyết thông qua
các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo Điều 25 Quy chế ban
hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
26. Miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản trị hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà
chung cư
Việc miễn nhiệm, bãi miễn thành
viên Ban quản trị hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo Điều
26 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Mục 3. QUẢN
LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
Điều
27. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
1. Đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực theo quy
định tại Khoản 1 Điều 28 của Quy định này. Đơn vị quản lý vận hành có thể là chủ
đầu tư hoặc đơn vị khác theo Quy định này.
2. Chủ đầu tư có thể
trực tiếp thực hiện quản lý vận hành hoặc ủy thác cho đơn vị khác có chức năng,
năng lực theo quy định tại Khoản 1 Điều 28 của Quy định này để quản lý vận hành
nhà chung cư khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu. Sau khi tổ chức
được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì Ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ quản lý
vận hành với chủ đầu tư nếu chủ đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành
nhà chung cư và tham gia quản lý vận hành hoặc ký với đơn vị có chức năng, năng
lực quản lý vận hành khác được chủ đầu tư ủy thác.
Trường hợp nhà chung cư
không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư quyết định thuê đơn vị quản lý vận
hành hoặc tự quản lý vận hành; nếu thuê đơn vị quản lý vận hành thì phải tuân
thủ quy định về quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy định này.
3. Trường hợp sau khi
Ban quản trị nhà chung cư ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với đơn vị quản
lý vận hành quy định tại Khoản 2 Điều này nhưng đơn vị này thực hiện không đúng
các thỏa thuận và thuộc diện phải chấm dứt hợp đồng đã ký kết hoặc bị xóa tên
khỏi Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của
Bộ Xây dựng thì Ban quản trị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường theo
quy định tại Điều 14 của Quy định này để xem xét, quyết định thay thế đơn vị quản
lý vận hành khác.
4. Mỗi tòa nhà chung
cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một
đơn vị quản lý vận hành hoặc mỗi tòa nhà trong cụm có 01 đơn vị quản lý vận
hành riêng theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa
nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà
chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận
hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.
5. Đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư có thể ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ
để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách
nhiệm về nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.
Điều
28. Điều kiện về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
1. Đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư phải có tên trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà
và thị trường bất động sản hoặc của Bộ Xây dựng mới đủ điều kiện ký hợp đồng dịch
vụ quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại
diện quản lý nhà chung cư.
2. Đối với nhà chung
cư thuộc sở hữu nhà nước thì tùy từng trường hợp theo quy định của pháp luật về
nhà ở, việc quản lý vận hành có thể do đơn vị có đủ điều kiện quy định tại Khoản
1 Điều này quản lý vận hành hoặc do tổ chức khác thực hiện quản lý vận hành
theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Điều
29. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư thực hiện theo Điều 29 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD và tuân thủ theo mẫu quy định tại Phụ lục
số 02 ban hành kèm theo Quy định này.
Điều
30. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
1. Giá dịch vụ quản
lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở,
được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận
hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức
được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu
tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ
chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết
định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.
2. Giá dịch vụ quản
lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi
mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác
trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).
3. Đối với nhà chung
cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với
phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng
dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây:
a. Giá dịch vụ quản
lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do
các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch
vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư;
b. Giá dịch vụ quản
lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để
xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý
vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà. Quy định này cũng áp dụng
đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô của nhà chung
cư chỉ có mục đích để ở;
c. Trường hợp các bên
không thỏa thuận được giá dịch vụ quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này thì xác
định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định ban hành.
4. Đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư xác định cụ thể và thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư
của các chủ sở hữu, người sử dụng trên cơ sở mức giá được xác định theo quy định
tại Điều này.
Điều
31. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư
Kinh phí quản lý vận hành
nhà chung cư thực hiện theo Điều 31 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD .
Mục 4. BẢO
TRÌ NHÀ CHUNG CƯ
Điều
32. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà
chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm
an toàn trong quá trình sử dụng.
2. Việc bảo trì phần
sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu
khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của
nhà chung cư.
3. Việc bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng
hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ
và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội
nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo
trì thiết bị đã được lập theo quy định.
4. Việc bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt
được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được
thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
a. Đối với phần sở hữu
chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực
hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình
bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn
gây ra;
b. Đối với phần sở hữu
chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này
thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống
thiết bị đã được lập theo quy định.
5. Việc bảo trì phần
sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà
chung cư thực hiện.
6. Chủ sở hữu, Ban quản
trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng
với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.
Điều
33. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Kế hoạch bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư thực hiện theo Điều 33 Quy chế ban hành kèm theo Thông
tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
34. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung để bảo trì
Các hạng mục của nhà chung
cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì thực hiện theo Điều
34 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
35. Ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư
Việc ký kết hợp đồng bảo trì
và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thực hiện theo Điều 35
Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
36. Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư có nhiều chủ sở hữu
1. Chủ đầu tư có
trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để tạm
quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP .
2. Đối với nhà chung
cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân
chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản,
bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:
a.
Ban quản trị nhà chung cư lập một tài khoản tại một tổ chức tín dụng đang hoạt
động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả
tòa nhà chung cư;
b. Trong thời hạn 07
ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí
bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người
mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích
giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy
định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị
nhà chung cư lập theo quy định tại Điểm a Khoản này để quản lý, sử dụng theo
quy định của pháp luật;
c. Chủ tài khoản tiền
gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một thành
viên hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản; chủ tài
khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp
là đồng chủ tài khoản, gồm 01 thành viên Ban quản trị là đại diện chủ sở hữu khu
căn hộ và 01 thành viên Ban quản trị là đại diện chủ sở hữu khu văn phòng, dịch
vụ, thương mại.
Kỳ hạn gửi tiền và tên người
đứng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Khoản này được quy định
trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà
chung cư thông qua.
3. Đối với nhà chung
cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của
khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị
nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung được thực hiện như sau:
a.
Ban quản trị nhà chung cư lập một tài khoản tại một tổ chức tín dụng đang hoạt
động tại Việt Nam để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ
và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;
b. Kỳ hạn tiền gửi và
chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Điểm a Khoản này được xác
định như đối với trường hợp nhà chung cư có mục đích để ở quy định tại Điểm c
Khoản 2 Điều này;
c. Chủ sở hữu phần diện
tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm tự quản lý kinh phí được
để lại theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều này để bảo trì phần sở hữu chung của
khu chức năng này;
d. Việc bàn giao kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư quy định tại Khoản này được thực
hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.
4. Việc bàn giao, quản
lý kinh phí bảo trì đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này được quy định
như sau:
a. Trong thời hạn 07
ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung
cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người
mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích
căn hộ không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy
định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị
đã lập theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, sử dụng theo quy định;
b. Đối với phần kinh
phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện tích văn phòng, dịch vụ,
thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo tỷ lệ đã thống nhất với người
mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều
108 của Luật Nhà ở hoặc đã thống nhất trong hội nghị nhà chung cư (nếu chưa thỏa
thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ) sang tài khoản do Ban quản trị lập
quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, bảo trì phần sở hữu chung của
cả tòa nhà; đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư được tự quản lý và sử
dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều này.
5. Trường hợp thành lập
cụm nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử dụng của từng tòa nhà, Ban quản trị
cụm nhà chung cư phải lập các tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì cho từng
tòa nhà theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều này.
6. Bên bàn giao và
bên nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư quy định
tại Điều này có trách nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí này trước
khi tiến hành việc bàn giao kinh phí. Tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung bao gồm:
a. Biên bản xác định
các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định
của Luật Nhà ở;
b. Biên bản xác định
tổng số kinh phí bảo trì đã thu theo quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó
xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê mua và số tiền chủ đầu tư phải nộp
theo quy định; tên, số tài khoản, nơi mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì mà
chủ đầu tư đang quản lý;
c. Bảng kê các công
việc bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư đã thực hiện kèm theo hóa đơn, chứng
từ chứng minh số tiền bảo trì đã thanh toán cho đơn vị bảo trì và số liệu kinh
phí bảo trì còn lại sau khi trừ số kinh phí mà chủ đầu tư đã thực hiện các công
việc bảo trì (nếu có).
Đối với các công việc bảo
trì thuộc nội dung phải bảo hành và còn trong thời hạn bảo hành nhà ở theo quy
định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư không được khấu trừ vào tiền bảo trì phải
chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
7. Trường hợp chủ đầu
tư không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung theo quy định tại Điều này thì Ban quản trị nhà chung cư đề
nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định thực hiện cưỡng chế theo quy định của Nghị
định số 99/2015/NĐ-CP .
8. Chủ đầu tư có
trách nhiệm thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bàn giao cho Ban quản trị
nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy định này; nếu chủ đầu
tư không thu kinh phí này để bàn giao cho Ban quản trị thì chủ đầu tư phải nộp
khoản kinh phí này.
Điều
37. Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu
Việc sử dụng kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thực hiện theo Điều
37 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Mục 5.
QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG
CƯ
Điều
38. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư
Quyền và trách nhiệm của chủ
đầu tư thực hiện theo Điều 38 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
39. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư
Quyền và trách nhiệm của chủ
sở hữu nhà chung cư thực hiện theo Điều 39 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD .
Điều
40. Quyền và trách nhiệm của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung
cư
Quyền và trách nhiệm của người
sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện theo Điều 40 Quy chế
ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Điều
41. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
Quyền và trách nhiệm của Ban
quản trị nhà chung cư thực hiện theo Điều 41 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư
số 02/2016/TT-BXD .
Điều
42. Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
Quyền và trách nhiệm của đơn
vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo Điều 42 Quy chế ban hành kèm
theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD .
Chương
IV
GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều
43. Giải quyết tranh chấp
1. Các tranh chấp về
quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải
theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy định này và pháp luật có liên quan;
trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải
quyết theo quy định của pháp luật.
2. Các tranh chấp về
kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân tỉnh ủy quyền
cho Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp
không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền yêu cầu
Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
3.
Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết
theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
4. Các tranh chấp giữa
Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu,
miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải
quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ
chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.
5. Các tranh chấp về
hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được
giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì
yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều
44. Xử lý vi phạm
1. Ban quản trị,
thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng
nhà chung cư và Quy định này thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay
thế theo quy định của Quy định này và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy
cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp hội nghị
nhà chung cư được tổ chức họp không đúng quy định của Quy định này thì các quyết
định, kết quả của cuộc họp hội nghị nhà chung cư đó không được công nhận và phải
tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định lại.
3. Trường hợp Ban quản
trị nhà chung cư quyết định không đúng với quy chế hoạt động, quy chế thu, chi
tài chính thì các quyết định này không được công nhận.
4. Người lợi dụng chức
vụ quyền hạn, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư làm trái quy định về quản lý,
sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị
truy cứu trách nhiệm hình sự.
5. Người có hành vi
vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Chương
V
ĐIỀU KHOẢN CHUYỂN
TIẾP
Điều
45. Xử lý chuyển tiếp đối với mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư
và việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
1. Các nhà chung cư
đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành mà Ban
quản trị có nhu cầu tổ chức lại mô hình hoạt động, thay đổi số lượng, thành phần
Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở và Quy định này hoặc tách, nhập Ban
quản trị thì phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị theo
Quy định này.
2. Các nhà chung cư
đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành mà Ban
quản trị đã có quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính nhưng không đúng với
Quy định này hoặc chưa có quy chế hoạt động, chưa có quy chế thu, chi tài chính
theo Quy định này thì Ban quản trị phải xây dựng hoặc sửa đổi, bổ sung các quy
chế để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua theo Quy định này.
3. Các nhà chung cư
đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành mà thuộc
đối tượng không bắt buộc phải có Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở và
Quy định này thì Ban quản trị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định
việc hoạt động của Ban quản trị.
4. Trường hợp đã chuyển
giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trước ngày Quy định này
có hiệu lực thi hành thì thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật
về nhà ở và Quy định này. Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư có thể thống
nhất lập lại tài khoản để thực hiện quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư theo Quy định này nhưng phải báo cáo hội nghị
nhà chung cư gần nhất.
Điều
46. Xử lý chuyển tiếp đối với hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư
Các nhà chung cư đang có đơn
vị quản lý vận hành nhưng không thuộc diện bắt buộc phải có đơn vị quản lý vận
hành theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư họp quyết định để
thỏa thuận chấm dứt hợp đồng dịch vụ đã ký với đơn vị quản lý vận hành hoặc tiếp
tục thực hiện hợp đồng này.
Chương
VI
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều
47. Trách nhiệm của Sở Xây dựng
1. Là cơ quan thường
trực, chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan giúp Ủy ban nhân dân tỉnh thực
hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa tỉnh;
2. Chủ trì phối hợp với
các cơ quan liên quan tham mưu, đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo cơ quan chức
năng tiếp nhận công trình, hệ thống kết cấu hạ tầng trong các dự án đầu tư xây
dựng nhà ở theo nội dung dự án đã được phê duyệt và văn bản chấp thuận chủ
trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền;
3. Tổ chức kiểm tra,
thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử
lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định
của pháp luật;
4. Chủ trì phối hợp với
các cơ quan liên quan xây dựng khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
hàng năm theo quy định tại Khoản 5 Điều 106 của Luật Nhà ở trình Ủy ban nhân
dân tỉnh ban hành theo quy định;
5. Chủ trì phối hợp với
các cơ quan liên quan tham mưu đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức cưỡng chế
thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của
pháp luật về nhà ở và Quy định này;
6. Chủ trì phối hợp với
các cơ quan liên quan và tổ chức phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản
lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh;
7. Chủ trì phối hợp với
các cơ quan liên quan tham mưu đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định
việc quản lý dân cư của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư theo quy định của pháp
luật;
8. Báo cáo Ủy ban
nhân dân tỉnh và Bộ Xây dựng về tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa
bàn theo định kỳ 06 tháng, hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất.
Điều
48. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện
1. Báo cáo Ủy ban
nhân dân tỉnh quyết định phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có
nhà chung cư và xử lý các vướng mắc theo thẩm quyền.
2. Quyết định công nhận
Ban quản trị nhà chung cư theo Quy định này.
3. Kiểm tra công tác
quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm
quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên
địa bàn.
4. Giải quyết các
tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản
lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trên địa bàn
mình quản lý.
5. Báo cáo Sở Xây dựng
về tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo định kỳ 06 tháng,
hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất.
6. Thực hiện các
trách nhiệm khác do Ủy ban nhân dân tỉnh giao và theo quy định của pháp luật.
Điều
49. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã
1. Tuyên truyền, vận
động các tổ chức, cá nhân chấp hành quy định của Quy định này và pháp luật về
quản lý, sử dụng nhà chung cư.
2. Theo dõi, kiểm
tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung
cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, giải quyết.
3. Phối hợp, tạo điều
kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện cung cấp các dịch vụ nhà
chung cư trên địa bàn.
4. Tổ chức hội nghị
nhà chung cư và tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo Quy định này.
5. Thực hiện các
trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình triển khai
thực hiện Quy định này nếu có phát sinh vướng mắc, thì các sở, ngành, Ủy ban
nhân dân các huyện, thị xã, thành phố và các tổ chức, cá nhân có liên quan có
văn bản báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh (thông qua Sở Xây dựng) để tổng hợp trình Ủy
ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định./.
PHỤ LỤC SỐ 01
MẪU NỘI QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
(Ban hành kèm theo Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 18/01/2017 của
UBND tỉnh Bình Định)
NỘI QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 1. Quy định đối với
chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà
chung cư phải chấp hành nghiêm chỉnh Quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư do Ủy
ban nhân dân tỉnh Bình Định ban hành và Bản nội quy này.
2. Khách ra vào nhà
chung cư phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại quầy lễ tân
(nếu có) hoặc tại tổ bảo vệ và phải tuân thủ sự hướng dẫn của lễ tân hoặc bảo vệ
nhà chung cư. Trong trường hợp cần thiết, lễ tân hoặc bảo vệ nhà chung cư được
giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách ra vào nhà chung cư để phục vụ
cho việc kiểm soát an ninh, an toàn của nhà chung cư. Đối với khu vực dành cho
văn phòng, dịch vụ, thương mại thì không cần phải đăng ký, xuất trình giấy tờ
chứng minh nhân thân này.
3. Người đến tạm trú
tại căn hộ phải đăng ký danh sách người tạm trú với quầy lễ tân (nếu có) hoặc tại
tổ bảo vệ; đăng ký tạm trú tại cơ quan công an cấp phường sở tại.
4. Người sử dụng căn
hộ, người tạm trú phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hành vi vi phạm
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Bản nội quy này.
5. Các quy định áp dụng
đối với nhân viên làm việc tại khu vực văn phòng, dịch vụ, thương mại: Do chủ
đầu tư, Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.
Điều 2. Các hành vi bị
nghiêm cấm trong việc sử dụng nhà chung cư
1. Gây mất an ninh,
trật tự, nói tục, chửi bậy, sử dụng truyền thanh, truyền hình hoặc các thiết bị
phát ra âm thanh gây ồn ào làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của các chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư.
2. Phóng uế, xả rác
hoặc các loại chất thải, chất độc hại không đúng nơi quy định, gây ô nhiễm môi
trường nhà chung cư.
3. Ném bất cứ vật gì
từ cửa sổ, ban công của căn hộ.
4. Chăn, thả, nuôi
gia súc, gia cầm trong nhà chung cư.
5. Đốt vàng mã, đốt lửa
trong nhà chung cư, trừ địa điểm được đốt vàng mã theo quy định tại nhà chung
cư.
6. Phơi, để quần áo
và bất cứ vật dụng nào trên lan can, bệ cửa sổ ở tường bao căn hộ hoặc tại phần
không gian từ lan can trở lên hoặc vắt ngang cửa sổ của căn hộ.
7. Đánh bạc, hoạt động
mại dâm trong nhà chung cư.
8. Kinh doanh các
ngành nghề có liên quan đến vật liệu nổ, dễ cháy, gây nguy hiểm cho tính mạng, tài
sản của người sử dụng nhà chung cư.
9. Mua, bán, tàng trữ,
sử dụng trái phép chất ma túy tại căn hộ và các khu vực khác trong nhà chung
cư.
10. Tự ý chuyển đổi
công năng, mục đích sử dụng phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu chung, sử
dụng chung của nhà chung cư.
11. Các hành vi khác
theo quy định của pháp luật có liên quan đến nhà chung cư: Do Hội nghị nhà
chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà chung cư.
12. Các hành vi bị
nghiêm cấm khác theo quy định của pháp luật.
Điều 3. Quy định về việc
sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư
Chủ sở hữu, người sử dụng và
khách ra, vào nhà chung cư phải tuân thủ các quy định sau đây:
1. Sử dụng thang máy
và các thiết bị sử dụng chung theo đúng mục đích, công năng thiết kế sử dụng.
Trẻ em dưới 12 tuổi khi sử dụng thang máy hoặc công trình phục vụ chung phải có
cha, mẹ hoặc người trông coi đi kèm và giám sát.
2. Không được làm hư
hỏng hoặc có hành vi vi phạm đến tài sản chung của nhà chung cư.
3. Không được chiếm dụng,
sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung vào mục đích riêng;
không được để các vật dụng thuộc sở hữu riêng tại phần sở hữu chung.
4. Tuân thủ đầy đủ
các quy định về việc dừng, đỗ xe tại nơi được dừng, đỗ xe theo quy định.
5. Sử dụng nhà sinh
hoạt cộng đồng vào đúng mục đích, công năng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
6. Tuân thủ đầy đủ
các quy định về an toàn phòng cháy, chữa cháy của nhà chung cư.
7. Các quy
định khác: Do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà
chung cư.
Điều 4. Quy định về việc
sửa chữa các hư hỏng, thay đổi hoặc lắp đặt thêm trong căn hộ, phần diện tích
khác thuộc sở hữu riêng
1. Trường hợp căn hộ
hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người
sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu
chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.
2. Trường hợp thay thế,
sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng
hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư.
3. Trường hợp có hư hỏng
các thiết bị thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung gắn liền với căn hộ, phần
diện tích khác thuộc sở hữu riêng thì việc thay thế, sửa chữa phải được thực hiện
theo Quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định
ban hành nhưng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của chủ sở hữu
khác. Chủ sở hữu phải thông báo cho Ban quản lý nhà chung cư để kịp thời sửa chữa,
thay thế khi có hư hỏng và phải tạo điều kiện thuận lợi cho đơn vị thi công khi
sửa chữa các hư hỏng này.
4. Trường hợp nhà chung
cư có khu văn phòng, dịch vụ, thương mại mà có hư hỏng các thiết bị thuộc phần
sử dụng chung của nhà chung cư thì chủ sở hữu khu chức năng này phải thực hiện
sửa chữa, thay thế theo quy định của Quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư do Ủy
ban nhân dân tỉnh Bình Định ban hành.
5. Trường hợp vận
chuyển các thiết bị, đồ dùng trong nhà chung cư hoặc vận chuyển vật liệu khi sửa
chữa các hư hỏng thì phải thông báo cho Ban Quản lý nhà chung cư và chỉ được thực
hiện trong thời gian từ 8 giờ sáng tới 18 giờ chiều hàng ngày để tránh làm ảnh
hưởng đến hoạt động của nhà chung cư.
6. Các quy
định khác: Do Hội nghị nhà chung cư quy định thêm cho phù hợp với từng nhà
chung cư.
Điều 5. Quy định về việc
xử lý khi có sự cố của nhà chung cư
1. Khi gặp sự cố có
thể gây nguy hiểm đến tính mạng và an toàn tài sản trong nhà chung cư thì chủ sở
hữu, người sử dụng phải thông báo ngay cho Ban Quản lý nhà chung cư để xử lý.
2. Trường hợp gặp sự
cố khẩn cấp, cần thiết phải sơ tán người ra khỏi nhà chung cư thì phải thực hiện
theo hướng dẫn trên loa phát thanh hoặc biển chỉ dẫnthoát hiểm hoặc hướng dẫn của
bảo vệ, đơn vị có thẩm quyền để di chuyển người đến nơi an toàn.
Điều 6. Quy định về việc
công khai thông tin của nhà chung cư
1. Ban Quản lý nhà
chung cư phải thông báo công khai các thông tin có liên quan đến việc quản lý,
sử dụng nhà chung cư trên bản tin hoặc bảng thông báo hoặc phương tiện thông
tin khác của nhà chung cư.
2. Các nội quy về
phòng cháy, chữa cháy phải được gắn đúng nơi quy định; nội quy sử dụng thang
máy phải được gắn bên cạnh thiết bị này để đảm bảo việc sử dụng được an toàn,
thuận tiện.
Điều 7. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1. Yêu cầu Ban quản trị
và Ban Quản lý nhà chung cư cung cấp thông tin, các nội dung liên quan đến quản
lý, sử dụng nhà chung cư.
2. Chủ sở hữu nhà
chung cư có trách nhiệm đóng bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật.
3. Chấp hành nghiêm
chỉnh các quy định của Bản nội quy này và Quy định quản lý, sử dụng nhà chung
cư do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định ban hành.
4. Đóng đầy đủ, đúng
thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí khác theo quy định
của pháp luật và theo thỏa thuận với các nhà cung cấp dịch vụ.
Điều 8. Xử lý các hành vi
vi phạm
1. Chủ sở hữu, người
sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư nếu có hành vi vi phạm các
quy định của Bản nội quy này hoặc vi phạm Quy định quản lý, sử dụng nhà chung
cư do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định ban hành thì tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị
xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại do hành
vi vi phạm của mình gây ra.
2. Chủ sở hữu, người
sử dụng phải nghiêm chỉnh chấp hành quyết định xử lý vi phạm của cơ quan, tổ chức
có thẩm quyền.
Ghi chú: Ngoài các nội dung
quy định nêu trên, chủ đầu tư, hội nghị nhà chung cư có thể thống nhất quy định
thêm các nội dung khác cho phù hợp với từng nhà chung cư nhưng các quy định
thêm này không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
PHỤ LỤC SỐ 02
MẪU HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ
CHUNG CƯ
(Ban hành kèm theo Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 18/01/2017 của
UBND tỉnh Bình Định)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
Căn cứ Bộ Luật dân sự số
33/2005/QH11;
Căn cứ Luật Nhà ở số
65/2014/QH13;
Căn cứ Luật Xây dựng số
60/2014/QH13;
Căn cứ Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
Căn cứ Thông tư số
02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quy
chế quản lý; sử dụng nhà chung cư;
Căn cứ Quyết định số
/2017/ngày / /2017 của UBND tỉnh Bình Định về việc ban hành Quy định quản lý, sử
dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Bình Định;
Căn cứ vào nhu cầu giữa
hai bên.
Hai bên tham gia ký kết hợp
đồng dưới đây bao gồm:
Bên A: Ban quản trị nhà
chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Bên A)
Tên giao dịch:
Đại diện:
Địa chỉ:
Tài khoản số:
Tại:
Fax:
Bên B: Đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Bên B)
Tên giao dịch:
Đại diện: Địa chỉ: Điện thoại:
Tài khoản số:
Tại:
Mã số thuế: Fax:
Website (nếu có):
Hôm nay, ngày ... tháng ...
năm ..., hai bên đồng ý ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với
các điều, khoản sau đây:
Điều 1. Giải thích từ ngữ
Các từ và cụm từ ghi trong hợp
đồng này được hiểu như sau:
1. “Ban quản trị, người
đại diện quản lý nhà chung cư” là Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện
quản lý nhà chung cư ………(1), địa chỉ ……, được viết tắt là Bên A.
2. “Đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư” là ……(2), được viết tắt là Bên B.
3. “Ngày, tháng” được
tính theo ngày, tháng dương lịch, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
4. “Bất khả kháng” là
các sự kiện quy định tại Điều 14 của hợp đồng này.
5. “Công việc” là các
dịch vụ do Bên B thực hiện theo quy định tại Điều 3 của hợp đồng này.
6. “Khách hàng/cư
dân” là chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung
cư, người sử dụng hợp pháp nhà chung cư.
7. “Tài sản” là toàn
bộ các thiết bị, cơ sở vật chất gắn liền với nhà chung cư.
8. “Quỹ kết dư” là số
tiền lũy kế chênh lệch giữa các khoản thu của tòa nhà trừ đi các chi phí phát
sinh trong quá trình vận hành và hoạt động của tòa nhà (không tính các khoản
chi lấy từ quỹ bảo trì).
Điều 2. Đặc điểm của nhà
chung cư
Bên B cam kết thực hiện dịch
vụ quản lý vận hành nhà chung cư với các đặc điểm như sau:
1. Tên nhà chung cư/cụm
nhà chung cư(3):
2. Loại nhà chung cư(4):
3. Vị trí nhà chung
cư:
4. Quy mô nhà chung
cư (số tầng, số căn hộ):
5. Các công trình phục
vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư:
Điều 3. Công việc quản lý
vận hành nhà chung cư
1. Bên A đồng ý thuê
Bên B thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư tại địa chỉ ......
như sau(5):
a. Lập và thực hiện kế
hoạch quản lý vận hành nhà chung cư;
b. Xây dựng bộ máy quản
lý vận hành và cung cấp nhân sự quản lý vận hành nhà chung cư; kiểm soát quá
trình quản lý vận hành theo kế hoạch thông qua bộ phận kiểm soát từ văn phòng quản
lý theo định kỳ và thường xuyên tại nhà chung cư;
c. Thiết lập, điều chỉnh
các quy trình quản lý, vận hành, biểu mẫu phù hợp với đặc điểm của nhà chung cư
và vận dụng vào quản lý thực tế tại nhà chung cư;
d. Kiểm soát, bảo đảm
trật tự, an ninh công cộng, xử lý vệ sinh, môi trường, bảo dưỡng hệ thống kỹ
thuật (điện, nước, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống thang máy, thang cuốn,
thông tin liên lạc,...) và các dịch vụ khác của nhà chung cư;
đ. Chủ động liên hệ,
phối hợp làm việc với các nhà cung cấp dịch vụ và hỗ trợ cư dân đăng ký sử dụng
các dịch vụ về nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, internet, điện thoại...;
e. Thay mặt Bên A quản
lý, cập nhật, phát hành thông báo giá dịch vụ quản lý vận hành và tiến hành thu
kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, phí dịch vụ, phí tiêu thụ nước sinh hoạt
của chủ sở hữu căn hộ theo định kỳ hàng tháng, đề xuất với Bên A các biện pháp
bắt buộc thích hợp khi cần thiết để đảm bảo việc thu các khoản tiền này;
g. Giám sát công ty bảo
trì cơ điện thực hiện việc bảo trì các thiết bị cơ điện hàng tháng, hàng quý,
hàng năm theo kế hoạch đã lập và báo cáo định kỳ cho Bên A;
h. Quản lý vận hành
các hệ thống kỹ thuật tòa nhà; bố trí lịch làm việc của nhân viên kỹ thuật làm
việc tại nhà chung cư; giám sát công việc hàng ngày của nhân viên kỹ thuật bao
gồm các hạng mục phải kiểm tra cũng như những công việc sửa chữa khác;
i. Thực hiện việc sửa
chữa đơn giản các thiết bị nhà chung cư: Thay bóng đèn, công tắc tại khu vực
chung. Bên B chỉ chịu chi phí nhân lực sửa chữa và vật tư đơn giản (đèn chiếu
sáng hành lang, công tắc, phụ liệu...); Bên A chịu trách nhiệm về phần vật tư,
thiết bị thay thế thuộc phạm vi quỹ bảo trì; trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận
khác;
k. Thay mặt Bên A làm
việc với các cơ quan có liên quan và phối hợp với chính quyền địa phương thực
hiện các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và các
phong trào chung;
l. Đôn đốc, nhắc nhở
cư dân thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nhắc nhở và hỗ trợ cư
dân đăng ký tạm trú, thường trú khi vào sinh sống tại nhà chung cư; tiếp thu ý
kiến và giải quyết khiếu nại của cư dân liên quan đến công tác quản lý vận hành
nhà chung cư;
m. Tổ chức thực tập
phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ để các thành viên trong Ban quản lý, bộ phận
kỹ thuật, lực lượng bảo vệ, an ninh, bộ phận dịch vụ vệ sinh (và có thể có cư
dân); phối hợp với Bên A lập phương án phòng cháy, chữa cháy định kỳ theo quy định
để hướng dẫn khách hàng/cư dân nhà chung cư nắm được các bước cần thực hiện khi
có tình huống khẩn cấp xảy ra;
n. Lựa chọn, ký kết hợp
đồng dịch vụ với các nhà thầu có năng lực, có uy tín để cung cấp dịch vụ bảo vệ,
dịch vụ giữ xe, dịch vụ duy trì vệ sinh hàng ngày, chăm sóc cây cảnh, xử lý côn
trùng...; tư vấn cho Bên A lựa chọn và ký hợp đồng với các nhà thầu có năng lực
và uy tín cung cấp dịch vụ bảo trì, sửa chữa khác (nếu có),...;
o. Báo cáo tình hình
quản lý và các chi phí hoạt động hàng tháng, hàng năm tại hội nghị nhà chung
cư;
p. Thực hiện các công
việc khác do các bên thỏa thuận: .......
2. Bên B đảm bảo quản
lý vận hành và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư (cụm nhà chung cư) đúng
yêu cầu của Bên A với chất lượng tốt, đảm bảo an toàn, vệ sinh, môi trường và
phòng chống cháy, nổ phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Việc thực
hiện sẽ được tiến hành theo tiêu chí: Đảm bảo dịch vụ cho các chủ sở hữu, người
sử dụng (nếu có) ở mức độ tiêu chuẩn, chất lượng phù hợp, áp dụng đầy đủ các
quy trình và biểu mẫu để xử lý công việc, vận hành nhà chung cư an toàn (kỹ thuật,
phòng cháy, chữa cháy...), an ninh và vệ sinh được đảm bảo.
3. Bên B thực hiện
công việc quản lý vận hành theo hình thức cung cấp nhân sự Ban quản lý, kỹ thuật,
kiểm soát, điều hành hoạt động nhà chung cư và chỉ thực hiện các công việc theo
ủy quyền quản lý của Bên A.
4. Trường hợp Bên B
có đủ năng lực thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì
Bên A xem xét, quyết định để ký kết hợp đồng thuê Bên B thực hiện bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư.
Điều 4. Giá dịch vụ quản
lý vận hành nhà chung cư, thời hạn và phương thức thanh toán kinh phí quản lý vận
hành
1. Giá dịch vụ quản
lý vận hành nhà chung cư được xác định cụ thể như sau:
|
Đối tượng khách hàng
|
Mức giá (đồng/m2/tháng)(6)
|
|
Giá dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư đối với khu căn hộ.
|
|
|
Giá dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư đối với khu văn phòng, dịch vụ và thương mại (nếu có khu chức
năng này).
|
|
|
Giá dịch vụ quản lý vận
hành đối với khu vực tầng hầm thuộc sở hữu riêng dùng làm nơi để xe ô tô (diện
tích tầng hầm là:....). (nếu có các diện tích này)
|
|
Bên B được thu thêm các khoản
thu khác tại nhà chung cư như khai thác các dịch vụ cộng thêm (quảng cáo trong
thang máy, cho thuê bãi đỗ xe taxi, các khoản thu khác, ...): Do các bên thỏa
thuận.
2. Nội dung giá dịch
vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm (7):
a. Chi phí điện dùng
cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của tòa nhà; chi phí nước sử dụng
trong khu vực công cộng, tưới cây; chi phí dầu do vận hành máy phát điện dự phòng
phục vụ cho khu vực công cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn chiếu sáng thang
thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nước sinh hoạt, bơm nước thải;
b. Chi phí dịch vụ an
ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn pin,...);
c. Chi phí dịch vụ vệ
sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất,...); dịch vụ chăm sóc cây xanh, phân
bón và tưới cây; diệt côn trùng định kỳ; chi phí thu gom vận chuyển rác sinh hoạt
hàng tháng;
d. Chi phí sách báo tại
sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm cho hoạt động của Ban quản
lý; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có yêu cầu; chi phí trang trí
các dịp lễ, tết;
đ. Chi phí hóa chất xử
lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định
kỳ hàng năm;
e. Chi phí kiểm tra mẫu
nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể nước sinh hoạt (nếu có);
g. Chi phí cho đơn vị
quản lý vận hành như chi phí trang thiết bị văn phòng Ban quản lý (bàn ghế, máy
tính, máy in, ...) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục nhân viên Ban quản
lý, chi phí tiền công tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội phúc lợi xã hội cho
nhân viên thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư này;
h. Các chi phí khác:
do các bên thỏa thuận.
3. Nguyên tắc xác định
giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:
a. Giá dịch vụ quản
lý vận hành nhà chung cư quy định tại Khoản 1 Điều này không thay đổi trong 12
tháng, kể từ ngày hợp đồng này có hiệu lực;
b. Trong trường hợp
có sự thay đổi về chính sách tiền lương do Nhà nước Việt Nam ban hành, sự điều
chỉnh giá năng lượng: Điện, nước, dầu làm ảnh hưởng đến đơn giá nhân sự và chi
phí năng lượng thì các bên trao đổi để xác định lại giá dịch vụ cho phù hợp với
tình hình thực tế.
4. Thời hạn và phương
thức thanh toán kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
a. Đối với khu căn hộ:
Bên B thực hiện thu kinh phí
quản lý vận hành nhà chung cư (tính theo giá dịch vụ quy định tại Khoản 1 Điều
này nhân (x) với diện tích sử dụng của từng căn hộ). Thời hạn thu từ ngày ... đến
ngày ... hàng tháng thông qua phương thức thanh toán bằng tiền Việt Nam đồng hoặc
chuyển khoản (do các bên thỏa thuận).
b. Đối với khu văn
phòng, dịch vụ, thương mại hoặc các khoản thu tăng thêm khác:
Bên B thực hiện thu kinh phí
quản lý vận hành nhà chung cư (tính theo giá dịch vụ quy định tại Khoản 1 Điều
này nhân (x) với diện tích sử dụng văn phòng, dịch vụ, thương mại). Thời hạn từ
ngày ... đến ngày ... hàng tháng thông qua phương thức thanh toán bằng tiền mặt
Việt Nam đồng hoặc chuyển khoản (do các bên thỏa thuận).
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ
của Bên A(8)
1. Bên A có các quyền
sau đây:
a. Yêu cầu Bên B
thông báo kịp thời, đầy đủ các thông tin về việc thực hiện các công việc đã thỏa
thuận trong hợp đồng hoặc được ủy quyền;
b. Được hưởng các khoản
doanh thu từ việc Bên B khai thác các dịch vụ tại nhà chung cư để bổ sung vào
quỹ của Bên A nhằm phục vụ các hoạt động lợi ích chung của cư dân trong nhà
chung cư này;
c. Được chấm dứt hợp
đồng theo quy định tại Điều 11 của hợp đồng này;
d. Được áp dụng các
chế tài quy định tại Điều 12 của hợp đồng này;
đ. Các quyền khác do
các bên thỏa thuận...
2. Bên A có các nghĩa
vụ sau đây:
a. Thanh toán chi phí
sửa chữa, bảo trì, thay thế các thiết bị hư hỏng bao gồm chi phí vật tư và nhân
công và các chi phí khác thuộc trách nhiệm của Bên A (ngoại trừ các công việc
thuộc trách nhiệm của Bên B quy định tại Khoản 2 Điều 3 của hợp đồng này). Nếu
các thiết bị hư hỏng do lỗi vận hành của Bên B thì Bên B phải chịu toàn bộ chi
phí sửa chữa;
b. Thanh toán cho Bên
B kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo giá thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp
đồng này;
c. Cung cấp hồ sơ lưu
trữ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật
để Bên B thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d. Bố trí cho Bên B
phòng làm việc cho Ban quản lý (diện tích, vị trí……) và chỗ để xe cho nhân sự
Ban quản lý, bảo vệ và vệ sinh;
đ. Tạo điều kiện và
phối hợp chặt chẽ với Bên B trong quá trình thực hiện hợp đồng;
e. Nhắc nhở chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến việc quản
lý, sử dụng nhà chung cư theo hợp đồng này và theo quy định của pháp luật;
g. Các nghĩa vụ khác
do các bên thỏa thuận...
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ
của Bên B
1. Bên B có các quyền
sau đây:
a. Yêu cầu Bên A cung
cấp hồ sơ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của
pháp luật để phục vụ cho việc quản lý vận hành nhà chung cư;
b. Thu kinh phí quản
lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng này;
c. Thực hiện việc thu
tiền của cư dân để chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư
hoặc đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư (theo mức tiền mà hội nghị nhà chung
cư đã quyết định), thu tiền điện, nước,... của người sử dụng (nếu có); thực hiện
xử lý các trường hợp không nộp, chậm nộp theo thỏa thuận trong hợp đồng này và
theo Quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư do Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định
ban hành;
d. Được hưởng thêm
các khoản thu khác tại nhà chung cư như khai thác các dịch vụ cộng thêm (quảng
cáo thang máy, cho thuê bãi đậu xe taxi, các khoản thu khác,...);
đ. Được tạm ngừng
cung cấp các dịch vụ:……….. hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước, năng lượng...
cho nhà chung cư tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này trong trường hợp chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ hai yêu cầu
nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác do Bên B thu nhưng vẫn không nộp
các kinh phí này;
e. Được thể hiện
logo/thương hiệu trên các văn bản của Bên B trong việc quản lý vận hành, chăm
sóc khách hàng và được treo bảng hiệu của Bên B tại nhà chung cư sau khi đã được
Bên A đồng ý về vị trí, kích thước và hình thức;
g. Các quyền khác do
các bên thỏa thuận...
2. Bên B có các nghĩa
vụ sau đây:
a. Thực hiện đầy đủ
và bảo đảm đúng chất lượng các công việc theo quy định tại Điều 3 của hợp đồng
này, bao gồm cả công việc ủy quyền (nếu có) và gửi báo cáo cho Bên A về tiến độ,
kết quả thực hiện;
b. Kiểm tra, giám sát
hoạt động của các nhân viên của Bên B để thực hiện công việc quản lý vận hành
và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho Bên A hoặc bên thứ ba
nếu do nhân viên của Bên B gây thiệt hại;
c. Kiểm tra, giám sát
việc quản lý vận hành liên quan đến hoạt động của nhà chung cư bao gồm: Thang
máy, dụng cụ thiết bị phòng cháy chữa cháy, máy phát điện dự phòng, máy bơm nước,
vệ sinh, môi trường...;
d. Cam kết đảm bảo quản
lý và vận hành hệ thống kỹ thuật nhà chung cư theo đúng khuyến cáo và hướng dẫn
sử dụng của nhà sản xuất hoặc theo thiết kế;
đ. Chậm nhất ngày 15
hàng tháng phải gửi cho Bên A các báo cáo tình hình hoạt động nhà chung cư của
tháng trước liền kề;
e. Bồi thường thiệt hại
nếu vi phạm hợp đồng theo mức thiệt hại thực tế phát sinh do lỗi của Bên B; phải
chịu trách nhiệm trước Bên A và trước pháp luật về mọi hoạt động do nhân lực của
mình thực hiện;
g. Có trách nhiệm quản
lý, bảo quản, sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích các tài liệu, thiết bị và các
tài sản do Bên A trang bị; có trách nhiệm hoàn trả cho Bên A khi hoàn thành các
nghĩa vụ theo hợp đồng trong tình trạng hoạt động tốt (ngoại trừ các hao mòn tự
nhiên);
h. Được khai thác các
dịch vụ tại nhà chung cư để tăng thêm doanh thu và chia sẻ khoản doanh thu này
với Bên A theo quy định tại Điều 15 của hợp đồng này để làm quỹ cộng đồng phục
vụ lợi ích chung của cư dân nhà chung cư;
i. Thực hiện tất cả
các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh của mình
như: Đăng ký kinh doanh, đăng ký hành nghề, hoàn thành tất cả các nghĩa vụ thuế;
k. Bàn giao lại cho Ban
quản trị bộ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Điều 5 của hợp đồng này khi chấm dứt
hợp đồng quản lý vận hành này;
l. Các nghĩa vụ khác
do các bên thỏa thuận...
Điều 7. Bố trí sử dụng
nhân viên quản lý nhà chung cư
1. Bên B có quyền bố
trí hoặc thuyên chuyển bất kỳ nhân viên nào đang làm việc cho Bên B tại nhà
chung cư khi cần thiết, nhưng phải đảm bảo không gây trở ngại cho việc quản lý
nhà chung cư. Trường hợp thay trưởng Ban quản lý tòa nhà thì phải thông báo bằng
văn bản cho Bên A biết.
2. Trong trường hợp
nhân viên của Bên B (kể cả trưởng Ban quản lý nhà chung cư) không hoàn thành
nhiệm vụ theo quy định trong hợp đồng này, thì Bên B sẽ tiến hành kiểm tra, nếu
không hoàn thành nhiệm vụ sẽ thay thế người khác và có trách nhiệm thông báo lại
cho Bên A biết.
3. Quy định thời gian
làm việc của các bộ phận thuộc Ban quản lý như sau:(9)
a. Văn phòng Ban quản
lý: (Sáng từ ... giờ đến ... giờ; chiều từ ... giờ đến ... giờ);
b. Bộ phận Lễ tân -
CSKH: Làm theo ca (gồm các ca cụ thể sau:……);
c. Bộ phận kỹ thuật:
Trực 24/24h (làm việc 7 ngày/tuần, kể cả ngày lễ, tết).
Điều 8. Thanh toán kinh
phí thuộc trách nhiệm chi trả của Bên A
1. Trước ngày 31
tháng 12 của năm trước liền kề, Bên B phải gửi cho Bên A dự kiến kế hoạch chi
phí phục vụ cho việc quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm các khoản thu từ dịch
vụ quản lý vận hành đối với khu căn hộ, khu văn phòng, dịch vụ, thương mại và dịch
vụ khác kèm theo (nếu có); các khoản chi cho việc quản lý vận hành nhà chung
cư, các khoản chi thuộc trách nhiệm chi trả của Bên B và các khoản chi thuộc
trách nhiệm chi trả của Bên A.
2. Bên A có trách nhiệm
thanh toán cho các nhà thầu dịch vụ như bảo trì, sửa chữa hư hỏng trang thiết bị,...
và các khoản tương tự thuộc trách nhiệm thanh toán của Bên A.
Điều 9. Phương thức phối
hợp giữa Bên A và Bên B
1. Trách nhiệm của
Bên A:
a. Là đại diện cho
các chủ sở hữu, người sử dụng hợp pháp nhà chung cư ký kết hợp đồng dịch vụ quản
lý vận hành với Bên B để thực hiện công việc quản lý vận hành nhà chung cư quy
định tại Điều 3 của hợp đồng này;
b. Quản lý quỹ bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật; quản lý quỹ
phục vụ lợi ích chung của cư dân nhà chung cư (nếu có) để phục vụ chi trả cho
các mục đích bảo trì, các mục đích công cộng khác;
c. Đại diện cho cư
dân để làm việc với các tổ chức, cơ quan chức năng theo yêu cầu hoặc theo quy định
của pháp luật;
d. Xem xét, thống nhất
kế hoạch quản lý vận hành và các nội dung liên quan đến trách nhiệm, quyền hạn
của Bên A. Ký kết hợp đồng với nhà thầu ngoài phạm vi của Bên B như bảo trì, sửa
chữa, thay thế cây cảnh,... (nếu có);
đ. Chi trả các khoản
chi phí liên quan đến hoạt động vận hành của nhà chung cư ngoài phạm vi chi trả
của Bên B như mua sắm vật tư, trang thiết bị; việc bảo trì, cải tạo, trang trí
nhà chung cư;
e. Cử đại diện để phối
hợp chặt chẽ với Bên B trong việc quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng các
quy trình quản lý nhằm đáp ứng yêu cầu chất lượng dịch vụ.
2. Trách nhiệm của
Bên B:
a. Tổ chức điều hành
mọi hoạt động thuộc phạm vi quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng này;
b. Cung cấp nhân sự
quản lý vận hành để đảm nhiệm công tác vận hành kỹ thuật, quản lý và chăm sóc
khách hàng, kiểm soát hoạt động nhà chung cư;
c. Quản lý và giám
sát dịch vụ khách hàng, dịch vụ vệ sinh môi trường, bảo vệ an ninh, an toàn
phòng cháy, chữa cháy, dịch vụ trông giữ xe, diệt côn trùng, chăm sóc cây cảnh
cho nhà chung cư, ... Bên B có trách nhiệm quản lý, kiểm soát về mặt nghiệp vụ
và khối lượng công việc của các nhà thầu này theo tiêu chuẩn và quy trình quản
lý đã thiết lập, định kỳ báo cáo công việc cho Bên A.
Điều 10. Thời hạn thực hiện
hợp đồng (10)
1. Thời hạn hợp đồng
này là ... tháng, kể từ ngày ... tháng ... năm ...
2. Trước khi hết thời
hạn hợp đồng tối thiểu 30 ngày, Bên B gửi đề xuất gia hạn hợp đồng cho Bên A; nếu
sau 15 ngày, kể từ ngày Bên A nhận được văn bản đề xuất gia hạn của Bên B mà
Bên A không có ý kiến bằng văn bản thì hợp đồng sẽ được tự động gia hạn bằng với
thời hạn của hợp đồng quy định tại Khoản 1 Điều này.
Điều 11. Chấm dứt hợp đồng
và đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
1. Hợp đồng này chấm
dứt khi có một trong các trường hợp sau đây:
a. Hết hạn hợp đồng
mà các bên nhất trí không gia hạn hợp đồng;
b. Hai bên cùng thỏa
thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;
c. Một trong hai bên
bị phá sản hoặc giải thể hoặc chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật;
d. Do sự kiện bất khả
kháng nhưng không khắc phục được trong thời hạn... tháng liên tục.
2. Bên A được quyền
đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên B có một trong các vi phạm sau đây(11):
a. Vi phạm nghĩa vụ
quy định tại Khoản 2 Điều 6 của hợp đồng này và gây thiệt hại cho Bên A;
b. Tăng mức giá dịch
vụ quản lý vận hành nhà chung cư không theo quy định tại Điều 4 của hợp đồng
này hoặc thay đổi các điều khoản trong hợp đồng này nhưng không được sự đồng ý
của Bên A;
c. Chuyển nhượng hợp
đồng này hoặc giao việc quản lý vận hành nhà chung cư cho một đơn vị khác mà
không có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A;
d. Không khắc phục
các vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng này trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày nhận
được thông báo bằng văn bản của Bên A;
đ. Bị phá sản hoặc bị
giải thể hoặc bị chấm dứt hoạt động;
e. Trường hợp khác do
các bên thỏa thuận...
Bên A không được tự ý đơn
phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp quy định tại Khoản này; nếu tự ý
đơn phương chấm dứt hợp đồng thì Bên A phải bồi thường theo quy định tại Khoản
2 Điều 12 của hợp đồng này.
3. Bên B được quyền
đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên A có một trong các vi phạm sau đây:
a. Không thanh toán đầy
đủ các khoản tiền đến hạn cho Bên B theo hợp đồng này trong thời hạn ... ngày,
kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản của Bên B về những khoản thanh toán
đã bị quá hạn;
b. Không cung cấp hồ
sơ nhà chung cư và các thông tin, tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật
để Bên B thực hiện công việc quản lý vận hành nhà chung cư;
c. Trường hợp khác do
các bên thỏa thuận...
Bên B không được tự ý đơn
phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp quy định tại Khoản này; nếu tự ý
đơn phương chấm dứt hợp đồng thì Bên B phải bồi thường theo quy định tại Khoản
2 Điều 12 của hợp đồng này.
4. Bàn giao khi chấm
dứt hợp đồng:
a. Trong thời hạn ...
ngày, kể từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng, hai bên có trách nhiệm thảo luận
và xác định giá trị quyết toán hợp đồng. Trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày
Bên B hoàn thành nghĩa vụ báo cáo, bàn giao số liệu, bàn giao tài sản và hai
bên đã ký thỏa thuận thanh lý hợp đồng này, Bên A phải thanh toán cho Bên B các
khoản tiền còn lại theo biên bản quyết toán (nếu có);
b. Trong thời hạn ...
ngày, kể từ ngày chấm dứt hợp đồng, Bên B phải bàn giao cho Bên A toàn bộ tài sản
theo đúng hiện trạng của Bên A, sổ sách kế toán hợp đồng và số liệu công nợ (bằng
file mềm và bản cứng), hồ sơ nhà chung cư, các thông tin khách hàng/cư dân ...
và các tài liệu, tài sản khác (nếu có) thuộc quyền sở hữu của Bên A;
c. Các thỏa thuận
khác...
Điều 12. Vi phạm hợp đồng
và bồi thường thiệt hại
1. Bên B phải bồi thường
cho Bên A toàn bộ chi phí khắc phục thực tế hư hỏng và các chi phí có liên quan
đến những hư hỏng làm mất tài sản khi có một trong các trường hợp sau đây(12):
a. Phát sinh do lỗi của
Bên B;
b. Bên B thiếu trách
nhiệm hoặc có hành vi vi phạm hợp đồng.
c. Trường hợp một
trong hai bên vi phạm quy định tại Khoản 2 hoặc Khoản 3 Điều 11 của hợp đồng
này thì bên vi phạm phải bồi thường cho bên kia số tiền bằng…… lần giá dịch vụ
quản lý vận hành tại nhà chung cư của tháng gần nhất (theo số liệu Bên B cung cấp).
Điều 13. Trách nhiệm sau
khi chấm dứt hợp đồng
1. Bên A không được
quyền sử dụng các biểu mẫu và quy trình quản lý, biểu mẫu do Bên B thiết lập,
trừ khi có sự đồng ý bằng văn bản của Bên B.
2. Bên B không được
phép sử dụng thông tin khách hàng, cư dân phục vụ mục đích kinh doanh của Bên
B.
3. Bên B phải bàn
giao toàn bộ tài sản, số liệu sổ sách cho Bên A trong thời hạn... ngày, kể từ
ngày chấm dứt hợp đồng để Bên A tiếp tục quản lý vận hành chung cư một cách
liên tục và không ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân. Nếu vi phạm quy định này
thì Bên B sẽ chịu bồi thường thiệt hại cho Bên A là………
4. Các thỏa thuận
khác...
Điều 14. Sự kiện bất khả
kháng
1. Các trường hợp sau
đây được coi là sự kiện bất khả kháng:
a. Do chiến tranh hoặc
do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách, pháp luật của Nhà nước Việt Nam;
b. Do phải thực hiện
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp
luật quy định;
c. Do tai nạn, ốm đau
thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế;
d. Các trường hợp
khác: Do các bên thỏa thuận.
2. Thông báo tình trạng
bất khả kháng:
a. Khi xuất hiện một
trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại Khoản 1 Điều này thì bên
bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản hoặc thông
báo trực tiếp cho bên còn lại biết trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày xảy ra
trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh về lý do bất khả kháng thì
phải xuất trình giấy tờ này);
b. Bên bị tác động bởi
trường hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của mình sẽ không bị coi
là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để chấm dứt hợp đồng
này;
c. Bên bị tác động bởi
trường hợp bất khả kháng phải gửi thông báo cho bên kia khi không còn bị ảnh hưởng
bởi tình trạng bất khả kháng;
d. Các bên phải tiếp
tục thực hiện nghĩa vụ khi điều kiện bất khả kháng không còn;
đ. Nếu sự kiện bất khả
kháng xảy ra trong ... tháng liên tục nhưng không khắc phục được thì hợp đồng
đương nhiên hết hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Trách nhiệm của
các bên trong trường hợp bất khả kháng:
Việc thực hiện các nghĩa vụ
có liên quan theo hợp đồng của các bên sẽ được tạm dừng trong thời gian xảy ra
sự kiện bất khả kháng. Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình sau
khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 2
Điều này.
Điều 15. Khai thác, cung
cấp dịch vụ phụ và quỹ kết dư
1. Bên A có quyền và
trách nhiệm sau đây:
a. Trong thời hạn hợp
đồng này, Bên A ủy quyền cho Bên B tìm kiếm, khai thác môi giới khai thác kinh
doanh các dịch vụ thuộc quyền sở hữu chung của nhà chung cư như thu phí quảng
cáo, bảng hiệu, khai thác mặt bằng trống, các dịch vụ khác.... Việc khai thác
này phải đảm bảo không được làm ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành nhà
chung cư của Bên B, mỹ quan, môi trường và trật tự công cộng tại nhà chung cư.
b. Được nhận ...% số
tiền thu tăng thêm so với các khoản thu hiện hữu từ khai thác dịch vụ để Bên A
bổ sung vào nguồn quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích chung cho
nhà chung cư.
2. Bên B có quyền và
trách nhiệm sau đây:
a. Theo sự ủy quyền của
Bên A, được quyền tìm kiếm đối tác và quản lý việc khai thác, lắp đặt quảng
cáo, bảng hiệu và các dịch vụ khác nhằm mục đích gia tăng nguồn thu cho nhà
chung cư. Mức phí được hưởng là ...% giá trị thu tăng thêm so với các khoản thu
được từ việc khai thác và quản lý dịch vụ đó;
b. Được quyền tham
gia dự thầu khai thác dịch vụ nhà chung cư (nếu có) theo chỉ định hoặc mời thầu
từ Bên A.
3. Quỹ kết dư:
Với phương thức tự thu, tự
chi, hai bên thống nhất rằng, quỹ kết dư (nếu có) trong thời gian hợp đồng này
có hiệu lực là thuộc sở hữu của Bên B. Bên B đồng ý sẽ trích ...% quỹ kết dư
này để Bên A bổ sung vào quỹ nhằm thực hiện các hoạt động phục vụ lợi ích chung
cho nhà chung cư.
Điều 16. Các thỏa thuận
khác
Các bên căn cứ vào từng nhà
chung cư cụ thể để thỏa thuận thêm các nội dung khác nhưng không được mâu thuẫn
với các nội dung trong hợp đồng này, không được trái với quy định của Quy định
quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở và đạo đức xã hội.
Điều 17. Các phụ lục hợp
đồng
Các tài liệu sau đây là một
phần của hợp đồng này:
1. Kế hoạch quản lý vận
hành nhà chung cư;
2. Hồ sơ nhà chung
cư;
3. Các phụ lục khác
được ký giữa hai bên (nếu có).
Điều 18. Tranh chấp và giải
quyết tranh chấp
1. Nếu có phát sinh
tranh chấp về nội dung hợp đồng này thì các bên phải tiến hành thương lượng để
giải quyết.
2. Trường hợp có
tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư mà thương lượng không có kết
quả thì trong thời hạn ... ngày, kể từ ngày phát sinh tranh chấp, các bên có
quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư để xem xét, giải
quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì
có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp có
tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành thì các bên có
quyền yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp
luật. Quyết định của Tòa án nhân dân là quyết định cuối cùng và có tính chất bắt
buộc với các bên.
Điều 19. Hiệu lực của hợp
đồng
1. Hợp đồng này có hiệu
lực kể từ ngày ... tháng ... năm ...
2. Việc thanh lý hợp
đồng này được thực hiện bằng biên bản thanh lý do hai bên cùng ký kết.
3. Hai bên thỏa thuận
cam kết thực hiện đúng nội dung của hợp đồng này; tài sản được ủy quyền quản lý
không thuộc diện bị tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
4. Hợp đồng này được
lập thành ... bản, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ... bản để cùng thực
hiện.
5. Trường hợp các bên
có thỏa thuận thay đổi nội dung của hợp đồng này thì phải lập Phụ lục hợp đồng hoặc
ký kết hợp đồng bổ sung bằng văn bản./.
|
BÊN A
(ký, ghi rõ họ tên, chức vụ và đóng dấu nếu có con dấu)
|
BÊN B
(ký, ghi rõ họ tên, chức vụ và đóng dấu)
|
____________________
1 Tên nhà chung
cư.
2 Tên của đơn vị quản
lý vận hành theo giấy tờ đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập của cơ
quan có thẩm quyền.
3 Tên của tòa
nhà/ cụm nhà chung cư.
4 Ghi rõ là nhà
chung cư thuộc loại công trình chỉ có mục đích để ở hoặc công trình hỗn hợp gồm
để ở và kinh doanh dịch vụ.
5 Tùy thuộc vào
thỏa thuận giữa Bên A và Bên B, các bên có thể bổ sung hoặc giảm bớt hoặc thay
đổi các công việc mà Bên B được thực hiện tại Khoản 1 Điều 3 này.
6 Diện tích m2
được xác định để tính giá là diện tích m2 sử dụng (tính theo diện
tích thông thủy).
7 Các chi phí
trong giá dịch vụ nêu tại Khoản 2 Điều 4 này có thể được thay đổi, điều chỉnh bổ
sung theo thỏa thuận của các bên.
8 Ngoài các quyền
và nghĩa vụ nêu tại Điều 5 và Điều 6, các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm
các quyền và nghĩa vụ khác cho phù hợp với yêu cầu công việc.
9 Các bên thỏa
thuận cụ thể nội dung nêu tại Khoản 3 Điều 7 này.
10 Các bên thỏa
thuận cụ thể nội dung nêu tại Điều 10.
11 Các bên có thể
thỏa thuận bổ sung thêm các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng nêu tại
Khoản 2 và Khoản 3 Điều 11 này.
12 Các bên có thể
thỏa thuận thêm nội dung của Khoản 1 Điều 12.
13 Các phần để trống
trong hợp đồng này do các bên thỏa thuận cho phù hợp với tình hình thực tế.