Phân loại và phạm vi áp dụng hợp đồng xây dựng từ 1/7/2026 chi tiết ra sao?

Phân loại và phạm vi áp dụng hợp đồng xây dựng từ 1/7/2026 chi tiết ra sao?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực thi hành từ 01/7/2026.

Tại Điều 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định Phân loại và phạm vi áp dụng hợp đồng xây dựng cụ thể như sau:

[1] Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng được phân loại theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Luật Xây dựng 2025 và các quy định cụ thể như sau:

- Hợp đồng tư vấn xây dựng (viết tắt là hợp đồng tư vấn) là hợp đồng xây dựng để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc tư vấn trong hoạt động xây dựng.

- Hợp đồng thi công xây dựng công trình (viết tắt là hợp đồng thi công xây dựng) là hợp đồng xây dựng để thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng.

- Hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng (viết tắt là hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị) là hợp đồng xây dựng để thực hiện việc mua sắm, cung cấp vật tư, thiết bị theo thiết kế công nghệ.

- Hợp đồng thiết kế - cung cấp vật tư, thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng (tiếng Anh là Engineering - Procurement, viết tắt là EP) là hợp đồng xây dựng để thực hiện các công việc thiết kế và mua sắm, cung cấp vật tư, thiết bị theo thiết kế công nghệ.

- Hợp đồng thiết kế - thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Engineering - Construction, viết tắt là EC) là hợp đồng xây dựng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây dựng công trình.

- Hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị - thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Procurement - Construction, viết tắt là PC) là hợp đồng xây dựng để thực hiện việc mua sắm, cung cấp vật tư, thiết bị theo đúng thiết kế công nghệ để lắp đặt vào công trình xây dựng và thi công xây dựng công trình.

- Hợp đồng thiết kế - cung cấp vật tư, thiết bị - thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Engineering - Procurement - Construction, viết tắt là EPC) là hợp đồng xây dựng để thực hiện các công việc từ thiết kế, mua sắm, cung cấp vật tư, thiết bị đến thi công xây dựng công trình và chạy thử, nghiệm thu, bàn giao cho bên giao thầu.

- Hợp đồng chìa khóa trao tay (tiếng Anh là turnkey) là hợp đồng xây dựng để thực hiện toàn bộ các công việc: lập Báo cáo nghiên cứu khả thi; thiết kế; mua sắm, cung cấp vật tư, thiết bị; thi công xây dựng công trình; chạy thử, nghiệm thu, bàn giao cho bên giao thầu.

- Hợp đồng xây dựng khác là hợp đồng xây dựng để thực hiện các công việc khác trong hoạt động xây dựng ngoài các công việc theo các hợp đồng quy định tại điểm a, b, c, d, đ, e, g, h khoản này như hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng rà phá bom mìn.

[2] Theo hình thức giá hợp đồng, hợp đồng xây dựng được phân loại theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Luật Xây dựng 2025 và các quy định cụ thể như sau:

- Hợp đồng trọn gói là loại hợp đồng xây dựng trong đó giá hợp đồng được xác định tại thời điểm giao kết hợp đồng và không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng tương ứng với nội dung, phạm vi công việc, các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện và các điều khoản khác đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trừ sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

- Hợp đồng theo đơn giá cố định là hợp đồng xây dựng trong đó đơn giá để thực hiện các công việc thuộc phạm vi của hợp đồng không thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 24 Nghị định này, bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

- Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh là loại hợp đồng xây dựng trong đó đơn giá, giá hợp đồng có thể được điều chỉnh căn cứ vào các thỏa thuận trong hợp đồng đối với toàn bộ nội dung công việc trong hợp đồng.

- Hợp đồng theo thời gian là loại hợp đồng xây dựng có giá hợp đồng được xác định trên cơ sở đơn giá cho đơn vị thời gian, mức lương đã thỏa thuận theo giờ, ngày, tuần hoặc tháng nêu trong hợp đồng và chi phí hợp lý khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Hợp đồng theo chi phí cộng phí là hợp đồng xây dựng tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên thỏa thuận giá hợp đồng được xác định trên cơ sở chi phí trực tiếp cần thiết để thực hiện các công việc thuộc phạm vi của hợp đồng và mức chi phí quản lý, chi phí chung, lợi nhuận của bên nhận thầu.

- Hợp đồng theo kết quả đầu ra là loại hợp đồng xây dựng tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên thỏa thuận giá hợp đồng được xác định trên cơ sở yêu cầu cụ thể về số lượng, chất lượng sản phẩm đầu ra; giá trị thanh toán hợp đồng căn cứ vào kết quả thực hiện hợp đồng được nghiệm thu về chất lượng, số lượng sản phẩm đầu ra và các yếu tố khác (nếu có).

- Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm là hợp đồng xây dựng tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên thỏa thuận giá hợp đồng được xác định theo tỷ lệ phần trăm của chi phí hoặc giá trị công việc cần thực hiện.

- Hợp đồng hỗn hợp là hợp đồng xây dựng trong đó giá hợp đồng được xác định trên cơ sở kết hợp các loại giá hợp đồng quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g khoản này cho các phần công việc khác nhau của hợp đồng.

- Hợp đồng xây dựng khác là hợp đồng xây dựng trong đó giá hợp đồng do các bên thỏa thuận không thuộc các hình thức giá hợp đồng được nêu tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g, h khoản này.

[3] Ngoài các loại hợp đồng theo quy định tại khoản 1, 2 Điều này, hợp đồng xây dựng còn được phân loại theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng và phân loại theo các tiêu chí khác phù hợp với thông lệ quốc tế. Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng, hợp đồng xây dựng có các loại sau:

- Hợp đồng thầu chính là hợp đồng xây dựng được giao kết giữa chủ đầu tư với nhà thầu chính;

- Hợp đồng thầu phụ là hợp đồng xây dựng được giao kết giữa nhà thầu chính với nhà thầu phụ, gồm cả trường hợp nhà thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định;

- Hợp đồng giao khoán nội bộ là hợp đồng giữa bên giao thầu và bên nhận thầu thuộc một cơ quan, tổ chức;

- Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài là hợp đồng xây dựng có ít nhất một trong các bên tham gia giao kết hợp đồng là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Phân loại và phạm vi áp dụng hợp đồng xây dựng từ 1/7/2026 chi tiết ra sao? (Hình từ Internet)

Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng được quy định thế nào?

Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng được quy định tại Điều 81 Luật Xây dựng 2025 như sau:

[1] Hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và các bên phải có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của Luật Xây dựng 2025.

[2] Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện, giải quyết tranh chấp. Các tranh chấp chưa được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng được giải quyết trên cơ sở của Luật Xây dựng 2025, pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

[3] Khi thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo quy định, cơ quan quản lý nhà nước, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, tổ chức thanh toán, cho vay vốn và các cơ quan có liên quan khác phải tôn trọng hợp đồng xây dựng được giao kết hợp pháp và có hiệu lực; không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng xây dựng.

[4] Hợp đồng xây dựng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận; trường hợp hợp đồng xây dựng được công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng.

Từ thời điểm hợp đồng xây dựng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng xây dựng có thể bị sửa đổi hoặc chấm dứt theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Việc thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng được quy định ra sao?

Việc thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng được quy định tại Điều 87 Luật Xây dựng 2025, cụ thể như sau:

[1] Trong hợp đồng xây dựng phải quy định cụ thể về việc thanh toán, tạm thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng. Việc quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng bao gồm cả các trường hợp được đơn phương quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng.

[2] Thanh toán hợp đồng xây dựng:

- Việc thanh toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và các điều kiện trong hợp đồng. Các bên thỏa thuận về phương thức, thời gian, hồ sơ và điều kiện thanh toán hoặc tạm thanh toán;

- Bên giao thầu phải thanh toán đủ giá trị và đúng thời hạn theo các thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng của từng lần thanh toán cho bên nhận thầu sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng, các khoản tiền giữ lại theo thỏa thuận hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

- Đồng tiền sử dụng trong thanh toán hợp đồng xây dựng là Đồng Việt Nam; việc sử dụng ngoại tệ để thanh toán phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối.

[3] Bên nhận thầu có trách nhiệm quyết toán hợp đồng xây dựng với bên giao thầu phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và trong thời hạn quyết toán hợp đồng xây dựng theo thỏa thuận của các bên. Nội dung, hồ sơ quyết toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.

[4] Thủ tục, thời hạn và hình thức thanh lý hợp đồng xây dựng khi chấm dứt hợp đồng xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Xây dựng 2025 do các bên thỏa thuận.

[5] Trường hợp một bên không tiến hành quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng, thì bên còn lại có quyền tự quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng.