Người mua trả chậm căn hộ chung cư có được cho thuê lại khi chưa thanh toán hết tiền?

Người mua trả chậm căn hộ chung cư có được cho thuê lại khi chưa thanh toán hết tiền?

Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Nhà ở 2023, quy định về mua bán nhà ở trả chậm, trả dần như sau:

Điều 167. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

[...]

Bên cạnh đó, Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền sử dụng như sau:

Điều 189. Quyền sử dụng

Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.

Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Theo quy định trên, trong thời gian trả chậm căn hộ chung cư, người mua vẫn được bảo đảm quyền sử dụng và khai thác công dụng của căn hộ như một chủ sở hữu thực tế. Điều này bao gồm cả quyền cho thuê căn hộ trong thời gian trả chậm, sử dụng để ở hoặc khai thác nhằm tạo ra lợi ích kinh tế.

Tuy nhiên, quyền này có thể bị giới hạn nếu trong hợp đồng mua bán có thỏa thuận khác, hoặc căn hộ đang trong thời gian bảo hành theo quy định pháp luật về nhà ở, khi đó một số quyền khai thác có thể chưa được thực hiện đầy đủ.

Người mua trả chậm căn hộ chung cư có được cho thuê lại khi chưa thanh toán hết tiền? (Hình từ Internet)

Chủ sở hữu căn hộ chung cư có được quyền cải tạo nhà khi đang cho thuê không?

Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2023 về cải tạo nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:

Điều 132. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê

1. Bên cho thuê nhà ở có quyền bảo trì, cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng. Bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

2. Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống; trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp bên thuê nhà ở phải chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong thời gian bảo trì, cải tạo; trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán lại số tiền này cho bên thuê nhà ở. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

[...]

Từ quy định trên, trong thời gian căn hộ chung cư đang cho thuê, chủ sở hữu vẫn có quyền tiến hành cải tạo căn hộ nhưng phải có sự đồng ý của bên thuê, trừ các trường hợp khẩn cấp hoặc bất khả kháng.

Bên thuê có trách nhiệm tạo điều kiện để việc bảo trì, cải tạo được thực hiện, đồng thời các quyền lợi của bên thuê trong thời gian cải tạo, như chỗ ở tạm và tiền thuê, phải được thỏa thuận hoặc bồi thường hợp lý.

Ngoài ra, chủ sở hữu có thể điều chỉnh giá thuê sau cải tạo nếu thời gian thuê còn lại từ một phần ba hợp đồng thuê nhà trở xuống, nhưng bên thuê có quyền phản đối hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bồi thường theo quy định.

Như vậy, quyền cải tạo không bị cấm hoàn toàn, nhưng phải thực hiện trong khuôn khổ pháp luật, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người thuê.

Chủ căn hộ chung cư có được phép tăng giá thuê sau khi cải tạo theo quy định pháp luật không?

Căn cứ theo Điều 132 Luật Nhà ở 2023, quy định về bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê như sau:

Điều 132. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê

1. Bên cho thuê nhà ở có quyền bảo trì, cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng. Bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

2. Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống; trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

[...]

Căn cứ theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023, quy định về thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở như sau:

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Theo quy định trên, chủ căn hộ có quyền tăng giá thuê sau khi cải tạo nếu được bên thuê đồng ý và thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống.

Khi đó, giá thuê mới sẽ do hai bên tự thỏa thuận; trường hợp không đạt được thỏa thuận, chủ nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật. Như vậy, việc tăng giá thuê sau cải tạo là hợp pháp, song chỉ được thực hiện khi đáp ứng đúng điều kiện về thời hạn hợp đồng, sự đồng thuận của bên thuê và nguyên tắc bồi thường, bảo đảm quyền lợi của cả hai bên trong quan hệ thuê và cho thuê nhà ở.