Khái niệm về Hợp đồng mua bán đất? Hợp đồng mua bán đất sẽ bị vô hiệu trong những trường hợp nào?

Khái niệm về Hợp đồng mua bán đất?

Căn cứ theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

Điều 500.Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Đồng thời theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hình thức thủ tục của hợp đồng như sau:

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định trên hợp đồng mua bán đất được xem là một loại hợp đồng dân sự, là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên kia và bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản theo đúng quy định về hình thức và nội dung trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của cơ quan nhà nước bằng hình thức công chứng, chứng thực.

Khái niệm về Hợp đồng mua bán đất? Hợp đồng mua bán đất sẽ bị vô hiệu trong những trường hợp nào? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu trong những trường hợp nào?

Dưới đây là các trường hợp Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu:

Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Lưu ý:

- Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023.

- Người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

+ Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024;

+ Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu do giả tạo

Căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo như sau:

- Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

- Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Trường hợp 3: Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu do hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Trường hợp 4: Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau:

Điều 123.Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Theo đó những hợp đồng mua bán đất nằm trong các trường hợp trên thì sẽ bị vô hiệu theo quy định.

Công chứng hợp đồng mua bán đất ở đâu?

Địa điểm công chứng được quy định tại Điều 46 Luật Công chứng 2024 như sau:

[1] Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng 2024.

[2] Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp sau đây:

- Lập di chúc tại chỗ ở theo quy định của Bộ luật Dân sự;

- Không thể đi lại được vì lý do sức khỏe; đang điều trị nội trú hoặc bị cách ly theo chỉ định của cơ sở y tế;

- Đang bị tạm giữ, tạm giam; đang thi hành án phạt tù; đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính;

- Có lý do chính đáng khác theo quy định của Chính phủ.