DOANH NGHIỆP

Xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 2026

Chuyên viên pháp lý Kiều Diễm

09:44 12/06/26

Xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 2026 chia 2 trường hợp: nhà chưa hình thành (đang xây/đã xây nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận) và nhà đã hình thành đã được cấp Sổ.

>> Toàn văn Thông tư 28/2026/TT-BXD về đăng kiểm phương tiện thủy nội địa

>> Tải về Mẫu I.2.9 theo Thông tư 55/2026/TT-BTC

1. Xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 2026

Căn cứ Điều 55 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai như sau:

Việc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Thỏa thuận này có thể có các nội dung sau đây:

1. Trường hợp tài sản bảo đảm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo đảm có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật;

2. Trường hợp tài sản bảo đảm đã hình thành và bên bảo đảm đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thì bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản này để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc xử lý theo quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm đối với tài sản hiện có.

Theo đó, trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng xử lý tài sản thế chấp như sau:

Trường hợp 1: Nhà chưa hình thành (đang xây dựng) hoặc đã xây xong nhưng chưa được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng:

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở: Ngân hàng hoặc bên nhận bảo đảm có quyền chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà (hoặc các hợp đồng tương tự về quyền đối với tài sản này).

- Nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ: Bên nhận thế chấp nhận lại quyền đối với căn nhà này thay cho việc bên kia phải trả tiền mặt.

- Bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2: Nhà đã hình thành và đã được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng cho bên thế chấp

Nếu tại thời điểm xử lý nợ, căn nhà đã hoàn thành, nghiệm thu và bên bảo đảm đã được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (đã xác lập quyền sở hữu), phương án xử lý bao gồm:

- Nhận chính căn nhà để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.

- Xử lý theo quy định chung của tài sản hiện có: Áp dụng các biện pháp xử lý như đối với một căn nhà thông thường đã có sẵn (ví dụ: Bán đấu giá tài sản, ủy quyền cho bên nhận thế chấp tự bán hoặc các phương thức khác quy định tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP và Bộ luật Dân sự).

Xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 2026

(Ảnh minh họa - Nguồn Internet)

2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp 2026

Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây:

- Bán đấu giá tài sản;

- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

- Phương thức khác.

Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

(Theo Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015)

3. Quyền, nghĩa vụ của bên nhận bảo đảm trong thời gian tài sản bảo đảm chưa bị xử lý

Quyền, nghĩa vụ của bên nhận bảo đảm trong thời gian tài sản bảo đảm chưa bị xử lý bao gồm:

1. Bên nhận bảo đảm có trách nhiệm bảo quản, giữ gìn tài sản bảo đảm trong trường hợp giữ tài sản bảo đảm để xử lý.

2. Trong thời gian chờ xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm được khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm hoặc cho phép bên bảo đảm hoặc ủy quyền cho người thứ ba khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm theo đúng tính năng và công dụng của tài sản. Việc cho phép, ủy quyền hoặc xử lý hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm phải được lập thành văn bản.

3. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm được dùng để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm cho bên nhận bảo đảm sau khi trừ các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản.

(Theo Điều 53 Nghị định 21/2021/NĐ-CP)

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.