Hành lang pháp lý an toàn cho người mua nhà

Dự thảo Nghị định có 9 Chương với 88 Điều, quy định cụ thể các nội dung liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam quy định tại Luật Nhà ở năm 2014. Đối tượng áp dụng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng và giao dịch về nhà ở tại Việt Nam…

Tạo thuận lợi cho chủ sở hữu thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ

Do Nghị định số 71/2010/NĐ-CP  không có quy định về nội dung này nên trong quá trình thực hiện, người dân đã gặp rất nhiều khó khăn, nhiều nơi đã yêu cầu phải nộp nhiều loại giấy tờ để chứng minh nhân thân. Vì vậy, quy định như dự thảo sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng này khi làm thủ tục đề nghị Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, đặc biệt là đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm tránh hiện tượng gây phiền hà, nhũng nhiễu, yêu cầu người dân phải nộp nhiều loại giấy tờ chứng minh nhân thân khi làm thủ tục công nhận quyền sở hữu nhà ở; Dự thảo quy định đối với nhà ở riêng lẻ có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có nhiều căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín có diện tích sàn xây dựng từ 30m2 trở lên, đáp ứng quy định tại Điều 46 của Luật Nhà ở thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Quy định này được xây dựng trên cơ sở kế thừa quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP để tạo thuận lợi cho các chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các quyền của mình đối với từng căn hộ trong nhà ở riêng lẻ; Ngoài các thông tin theo quy định của pháp luật về đất đai thì cơ quan cấp Giấy chứng nhận còn phải ghi thêm các thông tin như thời hạn sở hữu nhà ở, diện tích sử dụng nhà ở... Đây là điểm mới so với Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nhằm cụ thể hóa quy định tại Điều 9, Điều 123 và Điều 161 của Luật Nhà ở, tạo thuận lợi cho các chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Nhà ở, đồng thời giúp cơ quan nhà nước có đầy đủ thông tin khi giải quyết việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà ở.

Hành lang pháp lý an toàn cho người tham gia góp vốn

Trên cơ sở kế thừa quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, đồng thời để cụ thể hóa quy định tại Điều 170 của Luật Nhà ở, dự thảo đã quy định cụ thể việc quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có phân biệt rõ các dự án thực hiện theo Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư và theo Luật Nhà ở; quy định cụ thể về nội dung hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, về thực hiện dự án và các yêu cầu khi kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở...

Đối với trường hợp thực hiện theo Luật Nhà ở thì trên cơ sở kế thừa quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, dự thảo đã quy định cụ thể về thủ tục, hồ sơ, trình tự và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư đối với từng loại dự án như (bao gồm dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư và dự án do UBND cấp tỉnh quyết định); Dự thảo quy định thực hiện thông qua 3 hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai và pháp luật đấu giá; đấu thầu dự án và chỉ định chủ đầu tư. Quy định này nhằm cụ thể hóa Điều 22 của Luật Nhà ở và được xây dựng trên cơ sở kế thừa các nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP đang triển khai có hiệu quả trên thực tế, tạo cơ sở pháp lý để các địa phương lựa chọn được các chủ đầu tư có năng lực, có đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án, tránh hiện tượng xin - cho trong việc lựa chọn chủ đầu tư. Để hướng dẫn Điều 68 và Điều 69 của Luật Nhà ở, dự thảo quy định việc huy động vốn phải được thực hiện theo đúng các hình thức nêu trong Luật Nhà ở. Đối với trường hợp góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh thì chỉ được hưởng lợi nhuận mà không được phân chia sản phẩm nhà ở; chủ đầu tư chỉ được thực hiện huy động vốn khi có đủ các điều kiện như: Đã có dự án được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, đã bàn giao mốc giới và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án; đối với hình thức ứng tiền mua, thuê mua nhà ở trả trước phải thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản... Quy định này có điểm khác so với quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn cho người tham gia góp vốn và hạn chế các trường hợp lách luật để chiếm dụng vốn hoặc sử dụng sai mục đích nguồn vốn đã huy động, đồng thời phân biệt rõ trường hợp huy động vốn với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Các nội dung nêu trong dự thảo như: Việc xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của các cơ quan Trung ương và địa phương, các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở công vụ, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án, việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ... được xây dựng trên cơ sở kế thừa các quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Quyết định 695/QĐ-TTg ngày 07/5/2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc quản lý, bố trí cho thuê nhà ở công vụ của Chính phủ và để cụ thể hóa quy định tại Điều 27 của Luật Nhà ở.

Về hình thức đầu tư xây dựng nhà ở công vụ, cũng có ý kiến đề nghị bỏ quy định đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), vì trong chính sách về hợp tác công tư hiện hành thì không áp dụng hình thức này cho nhà ở công vụ. Bộ Xây dựng cho rằng, theo quy định của Luật Nhà ở thì Nhà nước phải đầu tư vốn từ ngân sách để xây dựng nhà ở công vụ, trong khi điều kiện ngân sách Nhà nước còn hạn hẹp thì việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ theo hình thức BT là phù hợp, đặc biệt là đối với các địa phương có nguồn ngân sách hạn chế. Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị cần quy định hình thức này vào dự thảo để các địa phương có cơ sở thực hiện.

 Người nước ngoài được gia hạn sở hữu nhà ở thêm 50 năm

Để hướng dẫn quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159, khoản 4 Điều 160 và khoản 2 Điều 161 của Luật Nhà ở, dự thảo quy định một số nội dung chính như sau: Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan xuất, nhập cảnh của Việt Nam và không thuộc diện miễn trừ ngoại giao. Quy định về số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép mua và sở hữu: Đối với nhà chung cư thì không được sở hữu quá 30% số lượng căn hộ tại một tòa nhà chung cư, nếu có nhiều tòa nhà chung cư trên một địa bàn có số dân tương đương cấp phường thì không được sở hữu vượt quá số lượng 30% căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư đó; đối với nhà ở riêng lẻ thì không được sở hữu vượt quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương cấp phường mà có một dự án hoặc nhiều dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tương đương bằng 250 căn. Chủ sở hữu chỉ được gia hạn sở hữu thêm một lần tối đa không quá 50 năm; nếu là tổ chức nước ngoài thì tối đa không quá thời hạn theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền gia hạn hoạt động.

Ngoài các nội dung chính nêu trên, dự thảo cũng quy định cụ thể trách nhiệm của Bộ Xây dựng, các Bộ, ngành có liên quan và UBND các cấp trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về nhà ở; quy định một số trường hợp xử lý chuyển tiếp để bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quá trình thực hiện.

Theo Báo điện tử Xây Dựng