Năm 2024, sang tên Sổ đỏ có phải ký giáp ranh không?

Năm 2024, sang tên Sổ đỏ có phải ký giáp ranh không? (Hình từ internet)

1. Ký giáp ranh đất là gì?

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan chưa có quy định cụ thể về ký giáp ranh đất. Tuy nhiên, có thể hiểu ký giáp ranh đất là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh giới, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề.

Việc ký giáp ranh đất của cá nhân, hộ gia đình giáp ranh với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện trong bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp Giấy chứng nhận và chủ sở hữu của thửa đất liền kề.

2. Năm 2024, sang tên Sổ đỏ có phải ký giáp ranh không?

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 05 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp khác phải có thêm điều kiện của các bên chuyển nhượng, tặng cho.

Đồng thời tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về trách nhiệm và các công việc của Văn phòng đăng ký đất đai khi tiếp nhận, xử lý hồ sơ đăng ký biến động trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng như sau:

- Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký;

- Thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất (trừ một số trường hợp khác).

- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Theo đó, khi kiểm tra hồ sơ nếu có đủ điều kiện thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc theo thẩm quyền như trên. Trong đó, không có quy định yêu cầu xác nhận hiện trạng thửa đất, nghĩa là không có quy định ký giáp ranh khi chuyển nhượng.

Như vậy, không có quy định bắt buộc phải ký giáp ranh khi sang tên, chuyển nhượng Sổ đỏ. Nếu có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Xem thêm: Chậm sang tên sổ đỏ bị xử phạt như thế nào?

3. Xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề thực hiện như thế nào?

Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản liền kề như sau:

- Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

- Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định: 

- Theo thỏa thuận 

- Theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Theo tập quán 

- Theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.