Hướng dẫn kiểm sát trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay

Hướng dẫn kiểm sát trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay (Hình từ internet)

Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, việc công chứng phải bảo đảm theo quy định của Luật Công chứng 2014.

Trường hợp hợp đồng chỉ do hai bên ký kết, không được công chứng thì hợp đồng đó phải bảo đảm yếu tố hai bên đều tự nguyện và việc ký kết phải trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) để tùy từng trường hợp áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP cho phù hợp. Nếu hợp đồng được chứng thực phải thực hiện theo thủ tục quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Bên cạnh các quy định chung về hình thức của hợp đồng thì tùy từng trường hợp cụ thể, lưu ý áp dụng các quy định của pháp luật cho phù hợp như:

1. Hướng dẫn kiểm sát trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay

- Trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng khi chuyển nhượng chỉ lập giấy viết tay và chưa được công chứng, chứng thực theo quy định thì áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Thông thường, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định về công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đối với trường hợp giao dịch đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.

Tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định, cụ thể trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 mà đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 điều này và trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất.

2. Hướng dẫn kiểm sát hợp đồng mua bán đất vi phạm hình thức

Việc công nhận hoặc tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng QSD đất khi vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng căn cứ vào các văn bản sau đây:

- Giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/2004 thì căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP;

- Giao dịch xảy ra trước ngày 01/01/2017 thì áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005, Toà án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì tuyên giao dịch vô hiệu;

- Giao dịch xảy ra từ ngày 01/01/2017 thì áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 làm căn cứ giải quyết;

- Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất và khi giao dịch chỉ viết giấy tay là vi phạm về cả hình thức và nội dung, trường hợp này đối với giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/2004 thì áp dụng quy định của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP để xem xét có vô hiệu hay không, cụ thể:

+ Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất và trường hợp hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bên chuyển nhượng không phản đối thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

- Đối với các giao dịch xảy ra sau ngày 01/7/2004 thì giao dịch này phải bị xác định là vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Phụ thuộc vào thời gian xác lập giao dịch mà áp dụng quy định của Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 hoặc Điều 131 Bộ luật Dân sự 2005.