Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc và kiện đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 35/2020/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

BẢN ÁN 35/2020/DS-PT NGÀY 23/04/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ KIỆN ĐÒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 23 tháng 4 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 197/2019/TLPT-DS ngày 20 tháng 12 năm 2019 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và kiện đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 09/2019/DS-ST ngày 14/8/2019 của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 12/2020/QĐ-PT ngày 06/02/2020, Quyết định hoãn phiên tòa dân sự phúc thẩm số 18/2020/QĐ-PT ngày 25/02/2020, số 28/2020/QĐ-PT ngày 09/3/2020 và Thông báo về việc thay đổi thời gian mở phiên tòa số 231/TB-TA ngày 01/4/2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trương Thị Đ, sinh năm: 1972.

Địa chỉ: Đường 30/4, khu phố 5, thị trấn Tr, huyện Tr, tỉnh Đồng Nai. (Có mặt) mặt) - Bị đơn: 1. Ông Nguyễn Tuấn A, sinh năm: 1962.

2. Bà Lê Thị U, sinh năm: 1966.

Cùng địa chỉ: 717 tổ 12, ấp Quảng Phát, xã Q, huyện Tr, tỉnh Đồng Nai. (Có Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Thanh T, Luật sư của Công ty Luật M, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai. (Có mặt) - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm:

1. Chị Nguyễn Thị L, sinh năm: 1988.

2. Anh Nguyễn Quang T, sinh năm: 1989.

3. Anh Nguyễn Quang Kh, sinh năm: 1991.

Cùng địa chỉ: 717, tổ 12, ấp Quảng Phát, xã Q, huyện Tr, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt) Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Tại đơn khởi kiện và trong quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn – Bà Trương Thị Đ trình bày:

Ngày 05/9/2017, Bà Trương Thị Đ và ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U đã thỏa thuận sang nhượng đất rẫy với diện tích 5775 m2 tại thửa số 561, tờ bản đồ 17 xã Quảng Tiến (thửa mới 579), giá chuyển nhượng là 100.000.000đ ( một trăm triệu đồng)/ 01 sào. Bà Trương Thị Đ đã đặt cọc cho ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U số tiền 90.000.000đ (chín mươi triệu đồng). Hai bên có thỏa thuận nếu ông Tuấn A , bà Ukhông bán diện tích đất nêu trên thì bồi thường cho bà Đgấp 05 lần số tiền đặt cọc. Nếu bà Đ không mua thì sẽ mất tiền đặt cọc là 90.000.000đ (chín mươi triệu đồng). Tuy nhiên, khi bà Đ mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Tuấn A và bà U đi làm thủ tục sang tên thì phát hiện diện tích đất bị thiếu và không còn đủ 5775m2 vì ông Tuấn A, bà U đã chuyển nhượng cho ông Trà Phương Th 2597m2, diện tích thực tế còn lại khoảng 3178m2. Bà Đ đề nghị ông Tuấn A , bà U hợp tác đo đạc và xác định lại cho đúng vị trí đất nhưng ông Tuấn A , bà U cố tình không chịu hợp tác và căn cứ vào kết quả đo vẽ thì diện tích đất ông Tuấn A , bà Uthỏa thuận bán cho bà Đkhông xác định rõ vị trí và diện tích đất cụ thể là bao nhiêu. Vì vậy, bà Đkhởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 90.000.000đ (chín mươi triệu đồng) và phạt cọc tương ứng số tiền đã nhận là 90.000.000đ (chín mươi triệu đồng).

Đối với việc ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U phản tố yêu cầu bà Đ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Đý nếu ông Tuấn A , bà Utrả đủ số tiền 180.000.000đ thì bà Đ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tuấn A, bà Út.

Về chi phí tố tụng, bà Đ yêu cầu ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U trả lại số tiền bà đã tạm ứng đi đo đạc và thu thập tài liệu, chứng cứ là 1.934.806đ ( một triệu chín trăm ba mươi tư ngàn tám trăm lẻ sáu đồng).

Ngoài ra, bà Đ không còn yêu cầu nào khác.

- Bị đơn ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U trình bày:

Về yêu cầu khởi kiện đòi tiền đặt cọc của Bà Trương Thị Đ ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U không đồng ý với yêu cầu của bà Đồng. Ông Tuấn A và bà U chỉ đồng ý trả lại số tiền đặt cọc là 90.000.000đ và buộc Bà Trương Thị Đ phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tuấn A và bà Lê Thị U. Vì ông Tuấn A , bà Ucho rằng việc không tiến hành thực hiện hợp đồng mua bán đất là do lỗi của Bà Trương Thị Đ. Nếu bà Đcho rằng diện tích đất thiếu thì tại sao không giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tuấn A , bà Ukiểm tra lại diện tích đất được cấp. Việc ông Tuấn A , bà Uchuyển nhượng các thửa đất số 562, 563, 564 và 464 tờ bản đồ số 17 xã Quảng Tiến cho ông Trà Phương Th, các thửa đất này không liên quan gì đến thửa đất 561( thửa mới là 579) tờ bản đồ số 17 xã Quảng Tiến mà ông bà đã lập giấy chuyển nhượng cho bà Đ vào ngày 05/9/2017. Do bà Đ là người có lỗi nên ông Tuấn A , bà U chỉ trả lại số tiền 90.000.000đ và bà Đ phải có nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị L, anh Nguyễn Quang T và anh Nguyễn Quang Kh trình bày: Các anh chị là con ruột của ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U. Mọi vấn đề giải quyết trong vụ án là do ông Tuấn A , bà U quyết định. Chị L, anh T và anh Kh có đơn xin vắng mặt tại tất cả các buổi làm việc và không có liên quan gì trong vụ án.

Tại bản án sơ thẩm số 09/2019/DS-ST ngày 14/8/2019 của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom đã căn cứ vào các Điều 5; 6; 26; 91, 92; 147; 228; 266;

271; 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, Điều 117, Điều 328, Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà Trương Thị Đ đối với ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

- Buộc ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U phải có nghĩa vụ liên đới trả lại cho Bà Trương Thị Đ số tiền đặt cọc là 90.000.000đ (Chín mươi triệu đồng) và một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc là 90.000.000đ (chín mươi triệu đồng). Tổng số tiền ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U phải có nghĩa vụ liên đới trả cho Bà Trương Thị Đ là 180.000.000đ (một trăm tám mươi triệu đồng).

- Buộc ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U phải có nghĩa vụ trả lại số tiền bà Trương Thị Đồng đã tạm ứng đi đo đạc và thu thập tài liệu, chứng cứ là 1.934.806đ (một triệu chín trăm ba mươi tư ngàn tám trăm lẻ sáu đồng).

Kể từ ngày bà Đcó đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U chưa thanh toán hết số tiền trên thì phải trả tiền lãi theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS năm 2015 tương ứng với số tiền thi hành án và thời gian chậm thanh toán.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U về việc “Kiện đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”: Buộc Bà Trương Thị Đ phải có nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 522295 do Ủy ban nhân dân huyện Trảng Bom cấp ngày 22/01/2008 đứng tên bà Lê Thị Ngh và bà Ngh đã chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U vào ngày 24/3/2008 cho ông NguyễnTuấn A và bà Lê Thị U.

3. Về án phí:

- Bà Trương Thị Đ phải nộp 300.000đ ( ba trăm ngàn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm. Số tiền này được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí Bà Trương Thị Đ đã nộp theo biên lai thu số: 000088 ngày 10/01/2018 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Trảng Bom. Hoàn lại cho Bà Trương Thị Đ số tiền tạm ứng án phí là 4.500.000đ ( bốn triệu năm trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0006547 ngày 05/4/2019 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Trảng Bom.

- Ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U phải chịu 9.000.000đ (Chín triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Số tiền này được khấu trừ vào số tiền 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) do ông Tuấn A đã nộp theo biên lai thu số 000977 ngày 20/9/2018 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Trảng Bom. Ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U có nghĩa liên đới nộp số tiền còn lại là 8.700.000đ (tám triệu bảy trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cũng bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 27/8/2019, bị đơn ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm lại vụ án.

Ý kiến Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Tòa án cấp sơ thẩm thu thập, đánh giá chứng cứ chưa đầy đủ, khách quan và toàn diện, dẫn đến phán quyết không đúng pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi của bị đơn. Phía bị đơn có đơn đề nghị Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng dân sự giữa bị đơn với nguyên đơn, đồng thời yêu cầu bị đơn trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại. Mặc dù bị đơn chỉ làm thủ tục phản tố yêu cầu bị đơn trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng việc giải quyết cả 03 yêu cầu của bị đơn trong cùng vụ án này là cần thiết . Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung kháng cáo, việc đánh giá chứng cứ và lỗi của bị đơn của Tòa án cấp sơ thẩm chấp là có căn cứ pháp luật, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông NguyễnTuấn Anh và bà Lê Thị U, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U trong hạn luật định, ông Tuấn A và bà U đã nộp tiền tạm ứng án phí đúng quy định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về quan hệ pháp luật và tư cách đương sự: Cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.

[3] Về nội dung kháng cáo:

[3.1] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Việc lập giấy sang nhượng đất rẫy đề ngày 05/9/2017 và việc Bà Trương Thị Đ có đặt cọc cho ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U số tiền 90.000.000đ (chín mươi triệu đồng) là có thật. Nguyên nhân dẫn đến việc không thực hiện hợp đồng là khi Bà Trương Thị Đ mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Tuấn A , bà Uđề làm thủ tục sang tên thì phát hiện diện tích đất ông Tuấn A , bà Uchuyển nhượng cho bà Đbị thiếu. Căn cứ vào trích lục đo vẽ số 2142/2018 ngày 27/04/2018 và trích lục đo vẽ số 7126/2018 ngày 05/10/2018 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh huyện Trảng Bom thì vị trí và diện tích đất so với giấy sang nhượng đất rẫy lập ngày 05/9/2017 không đúng vị trí và diện tích đất chuyển nhượng cho bà Đồng. Như vậy, việc hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đồng, buộc ông Tuấn A và bà Uphải có nghĩa vụ trả cho bà Đtổng số tiền 180.000.000 đồng là có căn cứ, đúng pháp luật.

[3.2] Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn: Bà Trương Thị Đ đang giữ giấy chứng nhận của ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U không đúng quy định của pháp luật nên việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà Đphải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 522295 do UBND huyện Trảng Bom cấp ngày 22/01/2008 đứng tên bà Lê Thị Nghvà bà Ngh đã chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U vào ngày 24/3/2008 cho ông Tuấn A , bà Ulà có căn cứ.

[3.3] Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu bà Đđược chấp nhận nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Tuấn A , bà Ucó nghĩa vụ liên đới trả lại số tiền bà Đồng đã tạm ứng chi phí đo đạc và thu thập tài liệu, chứng cứ 1.934.806 đồng là phù hợp với quy định của pháp luật.

[3.4] Về án phí sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của Bà Trương Thị Đ và yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U được chấp nhận nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U phải nộp 9.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, buộc Bà Trương Thị Đ phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm là đúng pháp luật.

[3.5] Do vậy, không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí phúc thẩm: Ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U, mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

[5] Ý kiến và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai về đường lối giải quyết vụ án phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, nhận định của Hội đồng xét xử và quy định của pháp luật nên được chấp nhận. Ý kiến và đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn không phù hợp nên không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 116, Điều 117, Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử: Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà Trương Thị Đ:

Buộc ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U phải có nghĩa vụ liên đới trả lại cho Bà Trương Thị Đ số tiền đặt cọc là 90.000.000đ (Chín mươi triệu đồng) và một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc là 90.000.000đ (chín mươi triệu đồng). Tổng số tiền ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U phải có nghĩa vụ liên đới trả cho Bà Trương Thị Đ là 180.000.000đ (Một trăm tám mươi triệu đồng).

Buộc ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U phải có nghĩa vụ trả lại cho Bà Trương Thị Đ số tiền tạm ứng chi phí tố tụng là 1.934.806đ (Một triệu chín trăm ba mươi tư ngàn tám trăm lẻ sáu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U: Buộc Bà Trương Thị Đ phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 522295 do Ủy ban nhân dân huyện Trảng Bom cấp ngày 22/01/2008 đứng tên bà Lê Thị Nghvà bà Ngh đã chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Tuấn A, bà Lê Thị U vào ngày 24/3/2008 cho ông NguyễnTuấn Anh và bà Lê Thị U.

3. Về án phí:

Bà Trương Thị Đ phải nộp 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Số tiền này được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí Bà Trương Thị Đ đã nộp theo biên lai thu số: 000088 ngày 10/01/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng Bom. Hoàn trả cho Bà Trương Thị Đ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 4.500.000đ (Bốn triệu năm trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0006547 ngày 05/4/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng Bom.

Ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U phải chịu 9.000.000đ (Chín triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Khấu trừ số tiền 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) tạm ứng án phí ông Nguyễn Tuấn A đã nộp theo biên lai thu số 000977 ngày 20/9/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng Bom, ông Nguyễn Tuấn A và bà Lê Thị U còn phải có nghĩa vụ liên đới nộp tiếp số tiền án phí là 8.700.000đ (Tám triệu bảy trăm ngàn đồng).

Ông Nguyễn Tuấn A phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm. Số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí ông Nguyễn Tuấn A đã nộp theo biên lai thu số 0007107 ngày 05/9/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng Bom được trừ vào tiền án phí ông Nguyễn Tuấn A phải nộp.

Bà Lê Thị U phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm. Số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí bà Lê Thị U đã nộp theo biên lai thu số 0007106 ngày 05/9/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng Bom được trừ vào tiền án phí bà Lê Thị U phải nộp.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự (đã sửa đổi, bổ sung) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và điều 9 Luật thi hành án dân sự (đã sửa đổi, bổ sung); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (đã sửa đổi, bổ sung).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.