Đặt cọc mua phải đất thuộc quy hoạch thì giải quyết như thế nào?

Ví dụ điển hình như tại Bản án 128/2018/DS-ST ngày 27/07/2018 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó:

“Ngày 20/3/2016, ông Lê Văn K có đặt cọc cho bà Phạm Thị Bích V số tiền 80.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng phần đất thuộc thửa 710 với giá là 1.280.000.000 đồng. Ngày 21/3/2018 ông liên hệ với Phòng quản lý đô thị huyện B thì được trả lời là thửa đất này thuộc chức năng quy hoạch nút giao thông dự phòng. Ông có đề nghị bà V trả lại số tiền đặt cọc nêu trên nhưng bà V không đồng ý. Nay ông yêu cầu Tòa án hủy giấy nhận cọc ngày 20/3/2016 giữa ông và bà V, buộc bà V trả lại số tiền 80.000.000 đồng cho ông và bà Phạm Thị Mỹ L.

Bị đơn bà Phạm Thị Bích V trình bày: Hai bên có thỏa thuận nếu bà không bán thì đền tiền cọc gấp 02 lần, còn nếu ông K đổi ý không mua thì bị mất cọc. Sau một tuần lễ thì vợ chồng ông K có đến nhà bà nói đất này bị quy hoạch nên Nhà nước không cho chuyển nhượng, mua bán và yêu cầu bà trả lại tiền cọc. Bà có nói nếu có quy hoạch bà vẫn đi tách thửa được nhưng vợ chồng ông K không đồng ý và yêu cầu bà trả lại tiền cọc. Theo thỏa thuận thì ngày 07/4/2016 bà có đến Phòng công chứng nhưng vợ chồng ông K không có mặt. Nay bà không đồng ý trả lại cho vợ chồng ông K số tiền đặt cọc 80.000.000 đồng.

Tòa án nhận định: Khi hai bên giao dịch, bà V biết rõ phần đất này thuộc quy hoạch, có thông báo cho ông K biết (được thể hiện tại bản tự khai của bà V ngày 06/6/2016), còn ông K không xem xét tình trạng pháp lý của phần đất chuyển nhượng. Cả ông K và bà V đều có lỗi dẫn đến giao dịch đặt cọc vô hiệu nên không bên nào có nghĩa vụ bồi thường cho bên nào. Do đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K về việc yêu cầu bà V hoàn trả số tiền cọc 80.000.000 đồng.”

Hội đồng xét xử đã căn cứ vào Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 Điểm b Khoản 2 Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 để tuyên hợp đồng vô hiệu vì nội dung của giao dịch trong trường hợp này đã vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể, các điều luật trên quy định: 

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

 Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

Như vậy, đối với giao dịch trên vì thửa đất đã có trong kế hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nên sẽ không được chuyển nhượng, bà V chuyển nhượng cho ông K là trái quy định pháp luật nên vô hiệu.

Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch đặt cọc vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thiết nghĩ, trước khi chúng ta quyết định mua thửa đất nào đó thì cần phải cẩn thận tìm hiểu thật kỹ thông tin về thửa đất đó như: nguồn gốc, giấy tờ cũng như thực trạng của mảnh đất đó để tránh gặp phải những rủi ro không đáng có như trong vụ án.