Hợp đồng mua bán căn hộ Xi Riverview Palace được ký mà không có sự đồng ý của vợ thì có hiệu lực không?

Hợp đồng mua bán căn hộ Xi Riverview Palace được ký mà không có sự đồng ý của vợ thì có hiệu lực không?

TH1: Căn hộ Xi Riverview Palace là tài sản chung của vợ chồng

Theo quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 được hướng dẫn bởi Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP về chiếm hữu, sử dụng tài sản chung của vợ chồng như sau:

[1] Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

[2] Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP:

Điều 13. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Từ các trích dẫn trên, việc mua bán căn hộ Xi Riverview Palace thuộc nhóm giao dịch về bất động sản, là tài sản chung của vợ chồng.

Căn hộ Xi Riverview Palace là bất động sản, nên việc định đoạt tài sản này bắt buộc phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng theo quy định.

Do đó, nếu hợp đồng mua bán căn hộ được ký chỉ bởi một bên vợ hoặc chồng mà không có sự đồng ý của người còn lại, thì giao dịch này có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu của tài sản trước khi giao dịch được xác lập.

TH2: Căn hộ Xi Riverview Palace là tài sản riêng của người chồng

Căn cứ Điều 31 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định:

Điều 31. Giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng

Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng.

Điều 44 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cũng có quy định:

Điều 44. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng

1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.

Thứ nhất, nếu căn hộ Xi Riverview Palace là nhà ở duy nhất của vợ chồng, nhưng đây là tài sản riêng của người chồng thì người chồng vẫn có quyền bán nó mà không cần có sự đồng ý của người vợ, tuy nhiên phải đảm bảo chỗ ở cho hai vợ chồng sau khi bán nhà.

Thứ hai, nếu căn hộ Xi Riverview Palace có hoa lợi, lợi tức là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc quyết định bán căn hộ này phải có sự đồng ý của người vợ. Trường hợp này, người chồng muốn bán căn hộ cần có vợ đồng ý, nếu không hợp đồng mua bán có nguy cơ bị vô hiệu, không có hiệu lực.

Hợp đồng mua bán căn hộ Xi Riverview Palace được ký mà không có sự đồng ý của vợ thì có hiệu lực không? (Hình từ Internet)

Căn hộ Xi Riverview Palace được mua trước khi kết hôn thì sau hôn nhân có được tính là tài sản chung của vợ chồng hay vẫn thuộc sở hữu riêng?

Căn cứ quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 về tài sản chung của vợ chồng như sau:

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 về tài sản riêng của vợ chồng như sau:

Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Thêm vào đó là quy định tại Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP về đăng ký tài sản chung của vợ chồng như sau:

Điều 12. Đăng ký tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký theo quy định tại Điều 34 của Luật Hôn nhân và gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu.

2. Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng.

3. Trong trường hợp tài sản chung được chia trong thời kỳ hôn nhân mà trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên cả vợ và chồng thì bên được chia phần tài sản bằng hiện vật có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở văn bản thỏa thuận của vợ chồng hoặc quyết định của Tòa án về chia tài sản chung.

Như vậy, có thể kết luận, căn hộ Xi Riverview Palace được mua trước thời điểm kết hôn thì về nguyên tắc được xem là tài sản riêng của người đã bỏ tiền ra mua và đứng tên sở hữu.

Sau khi kết hôn, tài sản này vẫn duy trì là tài sản riêng, trừ khi có căn cứ chứng minh ngược lại như: vợ chồng có văn bản thỏa thuận nhập vào khối tài sản chung, giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp đổi đứng tên cả hai, hoặc có sự đóng góp trực tiếp, đáng kể từ người còn lại để làm tăng giá trị tài sản.

Trong các trường hợp đó, căn hộ có thể được xác định lại là tài sản chung của vợ chồng. Ngược lại, nếu không có thỏa thuận hoặc chứng cứ nào cho thấy sự thay đổi, thì căn hộ này vẫn thuộc quyền sở hữu riêng của người mua trước hôn nhân và được pháp luật bảo vệ.

Quyền sử dụng căn hộ Xi Riverview Palace thuộc tài sản chung của vợ chồng sẽ phải tuân theo những nguyên tắc gì theo quy định pháp luật?

Căn cứ quy định tại Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 về nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng như sau:

Điều 29. Nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng

1. Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.

2. Vợ, chồng có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình.

3. Việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về tài sản của vợ chồng mà xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, chồng, gia đình và của người khác thì phải bồi thường.

Theo đó nếu căn hộ Xi Riverview Palace là tài sản chung thì phải được sử dụng dựa trên những nguyên tắc sau đây:

[1] Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt căn hộ Xi Riverview Palace là tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.

[2] Vợ, chồng có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình.

[3] Việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về tài sản của vợ chồng mà xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, chồng, gia đình và của người khác thì phải bồi thường.