Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thiếu điều khoản mô tả đặc điểm nhà ở thì có bị tuyên vô hiệu?

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thiếu điều khoản mô tả đặc điểm nhà ở thì có bị tuyên vô hiệu?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thiếu nội dung mô tả đặc điểm nhà ở thì hợp đồng mua bán này đã không đáp ứng một trong những nội dung bắt buộc của hợp đồng về nhà ở.

Việc mô tả đặc điểm nhà ở, bao gồm thông tin về phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng riêng, diện tích sàn, mục đích sử dụng và các thông tin liên quan, có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định rõ đối tượng của giao dịch, tránh nhầm lẫn hoặc tranh chấp sau này.

Theo điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng không ghi nhận đầy đủ nội dung bắt buộc mà pháp luật quy định, đặc biệt là nội dung và hình thức của giao dịch không được xác định rõ ràng, thì hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Do đó nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không có điều khoản mô tả đặc điểm căn hộ có khả năng bị tuyên vô hiệu nếu bên mua yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

Vì vậy, để đảm bảo hiệu lực pháp lý và quyền lợi của các bên, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, các bên cần kiểm tra kỹ lưỡng và bổ sung đầy đủ nội dung mô tả đặc điểm nhà ở theo đúng quy định pháp luật.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thiếu điều khoản mô tả đặc điểm nhà ở thì có bị tuyên vô hiệu? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có bắt buộc công chứng không?

Căn cứ theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

[…]

Ngoài ra, căn cứ theo khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[…]

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

[…]

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có bắt buộc công chứng hoặc chứng thực nếu bên mua và bên bán đều là cá nhân. Trường hợp ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì việc công chứng không bắt buộc, trừ khi các bên có yêu cầu.

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng phụ thuộc vào việc công chứng (nếu bắt buộc), hoặc theo thỏa thuận (nếu không bắt buộc).

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã công chứng thì có hủy bỏ được không?

Căn cứ Điều 6 Luật Công chứng 2024 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

Điều 6. Hiệu lực và giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản; trường hợp là văn bản công chứng điện tử thì có hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 64 của Luật này.

2. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, là cơ sở để các bên tham gia giao dịch đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch đã được công chứng.

3. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Đồng thời tại khoản 1 Điều 53 Luật Công chứng 2024 có quy định về công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch như sau:

Điều 53. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch

1. Việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ văn bản là hành vi pháp lý đơn phương được thực hiện khi có yêu cầu của người đã ký kết văn bản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

[...]

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sau khi đã được công chứng vẫn có thể bị hủy bỏ, nhưng chỉ khi tất cả các bên tham gia hợp đồng cùng thống nhất và thể hiện sự đồng ý bằng văn bản. Nếu không có sự đồng thuận này, hợp đồng sẽ tiếp tục có hiệu lực và ràng buộc pháp lý đối với các bên.