Đặt cọc mua bán căn hộ chung cư nhưng không ký hợp đồng mua bán thì có bị mất tiền cọc không?

Đặt cọc mua bán căn hộ chung cư nhưng không ký hợp đồng mua bán thì có bị mất tiền cọc không?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc mất tiền cọc khi không ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phụ thuộc vào lỗi của bên nào. Nếu lỗi thuộc về bên đặt cọc thì tiền cọc bị mất; nếu lỗi thuộc về bên nhận cọc thì phải hoàn trả gấp đôi. Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận riêng về mức phạt hoặc miễn phạt cọc, và thỏa thuận đó không trái pháp luật, thì sẽ thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận.

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái quy định pháp luật, đạo đức xã hội.

Đặt cọc mua bán căn hộ chung cư nhưng không ký hợp đồng mua bán thì có bị mất tiền cọc không? (Hình từ Internet)

Khi bên mua yêu cầu đổi tài sản đặt cọc, chủ căn hộ chung cư có được từ chối hay không?

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược, cụ thể:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

[...]

Theo quy định trên, bên đặt cọc chỉ được trao đổi hoặc thay thế tài sản đặt cọc trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý. Nghĩa là việc thay đổi tài sản đặt cọc không phải quyền đơn phương của bên mua mà phụ thuộc vào sự chấp thuận của bên bán.

Như vậy, chủ căn hộ có toàn quyền từ chối yêu cầu đổi tài sản đặt cọc nếu không đồng ý, và việc từ chối này hoàn toàn hợp pháp.

Xác nhận tiền đặt cọc mua căn hộ chung cư có cần lập hợp đồng đặt cọc theo luật không?

Căn cứ theo tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự cụ thể như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Dù pháp luật không yêu cầu bắt buộc phải có hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, nhưng để đảm bảo tính minh bạch, tránh tranh chấp và có căn cứ pháp lý rõ ràng khi phát sinh vấn đề, các bên nên lập văn bản xác nhận hoặc hợp đồng đặt cọc ghi rõ số tiền, mục đích và nghĩa vụ của mỗi bên. Việc này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tạo cơ sở chứng minh khi có tranh chấp phát sinh.