Chậm thanh toán tiền mua căn hộ chung cư có bị tuyên hợp đồng vô hiệu theo luật hiện hành không?

Chậm thanh toán tiền mua căn hộ chung cư có bị tuyên hợp đồng vô hiệu theo luật hiện hành không?

Căn cứ khoản 1 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà ở có sẵn như sau:

Điều 21. Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thanh toán đủ tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng; phối hợp với bên bán, cho thuê, cho thuê mua thực hiện các thủ tục mua bán, thuê, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

[...]

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng vô hiệu như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Theo quy định, hợp đồng chỉ bị vô hiệu khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự hoặc rơi vào các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, chứ không phải do chậm thực hiện nghĩa vụ.

Đồng thời, hành vi chậm thanh toán chỉ được coi là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo khoản 1 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 làm phát sinh trách nhiệm dân sự, như: phải trả lãi do chậm thanh toán, bồi thường thiệt hại, hoặc phạt vi phạm nếu có thỏa thuận.

Như vậy, việc bên mua căn hộ chung cư chậm thanh toán tiền mua không làm cho hợp đồng mua bán vô hiệu, nhưng bên mua sẽ phải chịu trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Chậm thanh toán tiền mua căn hộ chung cư có bị tuyên hợp đồng vô hiệu theo luật hiện hành không? (Hình từ Internet)

Thời hạn thanh toán tiền mua căn hộ chung cư là bao lâu?

Tại khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản

1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

3. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Theo đó, thời hạn thanh toán tiền mua bán căn hộ chung cư do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua chậm tiến độ thanh toán do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Khi nào bên mua căn hộ chung cư được hoãn thực hiện nghĩa vụ thanh toán?

Căn cứ Điều 354 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hoãn thực hiện nghĩa vụ như sau:

Điều 354. Hoãn thực hiện nghĩa vụ

1. Khi không thể thực hiện được nghĩa vụ đúng thời hạn thì bên có nghĩa vụ phải thông báo ngay cho bên có quyền biết và đề nghị được hoãn việc thực hiện nghĩa vụ.

Trường hợp không thông báo cho bên có quyền thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại phát sinh, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc do nguyên nhân khách quan không thể thông báo.

2. Bên có nghĩa vụ được hoãn việc thực hiện nghĩa vụ, nếu được bên có quyền đồng ý. Việc thực hiện nghĩa vụ khi được hoãn vẫn được coi là thực hiện đúng thời hạn.

Theo quy định, bên mua căn hộ chung cư sẽ được hoãn thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua căn hộ nếu đã thông báo và được bên bán đồng ý. Việc thực hiện nghĩa vụ khi được hoãn vẫn được coi là thực hiện đúng thời hạn.

Lưu ý: Trường hợp không thông báo cho bên bán thì bên mua phải bồi thường thiệt hại phát sinh, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc do nguyên nhân khách quan không thể thông báo.