BẤT ĐỘNG SẢN

Tổng hợp quy định về giấy phép xây dựng mới nhất 2026

Chuyên viên pháp lý Tuyết Nhi

18:28 21/06/26

Bài viết dưới đây tổng hợp một số quy định về giấy phép xây dựng mới nhất 2026 theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

>> Điều kiện đưa công trình vào sử dụng từ ngày 01/7/2026

>> Quy định về bàn giao công trình đưa vào sử dụng từ ngày 01/7/2026

1. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng mới nhất 2026

1.1. Các loại giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng bao gồm các loại sau đây:

- Giấy phép xây dựng mới;

- Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình;

- Giấy phép xây dựng có thời hạn.

1.2. Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng mới nhất 2026

Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng mới nhất 2026 bao gồm:

(i) Công trình bí mật nhà nước;

- Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách

- Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt

- Công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt

- Công trình xây dựng tạm theo quy định Luật Xây dựng 2025

- Công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.

(ii) Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

(iii) Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên

Công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến.

(iv) Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án

Cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.

(v) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo. công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

(vi) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định.

(vii) Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2 và không thuộc một trong các khu vực:

+ Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố

+ Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia.

+ Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã.

+ Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

(viii) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Lưu ý: Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình quy định trên phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng (trừ công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm quy định tại khoản (i), công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý, cụ thể như sau:

- Gửi thông báo khởi công xây dựng đối với công trình quy định tại khoản (ii) và (iii).

- Gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định (không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng) đối với công trình quy định tại các khoản (i), (iv), (v), (vi), (vii) và (viii).

Như vậy, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ 08 trường hợp nêu trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư xây dựng công trình phải thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan có thẩm quyền.

(Căn cứ Điều 43 Luật Xây dựng 2025)

Lưu ý: Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Tuy nhiên, nội dung tại Mục 1.2 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 (căn cứ Điều 94 Luật Xây dựng 2025)

Phụ lục Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Tổng hợp quy định về giấy phép xây dựng mới nhất 2026

(Ảnh minh họa - Nguồn Internet)

2. Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng

Mẫu giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 03, 04, 05 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Mẫu số	Tên biểu mẫu	TẢI VỀ
Mẫu số 03	Giấy phép xây dựng mới/giấy phép xây dựng điều chỉnh/gia hạn (Sử dụng cho công trình: Không theo tuyến/Theo tuyến trong đô thị/Tín ngưỡng, tôn giáo/Tượng đài, tranh hoành tráng/Nhà ở riêng lẻ/Sửa chữa, cải tạo/Theo giai đoạn cho công trình không theo tuyến/Theo giai đoạn cho công trình theo tuyến trong đô thị/Dự án/Di dời công trình)	TẢI VỀ
Mẫu số 04	Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình	TẢI VỀ
Mẫu số 05	Giấy phép xây dựng có thời hạn (Sử dụng cho công trình, công trình nhà ở riêng lẻ)	TẢI VỀ

Một số nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng cụ thể như sau:

(i) Tên công trình.

(ii) Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.

(iii) Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.

(iv) Loại, cấp công trình xây dựng.

(v) Cốt xây dựng công trình (nếu có).

(vi) Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (nếu có).

(vii) Mật độ xây dựng (nếu có).

(viii) Hệ số sử dụng đất (nếu có).

Lưu ý:

- Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung nêu trên còn phải có nội dung về tổng diện tích sàn xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.

- Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp hoặc gia hạn giấy phép xây dựng.

(Căn cứ Điều 49 Nghị định 217/2026/NĐ-CP)

3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 44 Luật Xây dựng 2025, quy định điều kiện để cấp giấy phép xây dựng như sau:

(i) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

(ii) Phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc theo pháp luật về kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch, trừ trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

(iii) Thiết kế xây dựng bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận; thực hiện đầy đủ quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy; bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Lưu ý: Giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình thuộc khu vực có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Xem hướng dẫn chi tiết điều kiện cấp giấy phép xây dựng mới; điều kiện cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo, di dời công trình điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn TẠI ĐÂY.

4. Quy định chung về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng

Một trong điểm mới về thủ tục cấp giấy phép xây dựng từ 01/7/2026 đó chính là hồ sơ cấp phép xây dựng thực hiện theo quy định cấp giấy phép trực tuyến toàn trình tại Cổng Dịch vụ công quốc gia. Trường hợp do sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo hình thức trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc thông qua dịch vụ bưu chính công ích.

Bên cạnh đó, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải đảm bảo:

- Các văn bản, giấy tờ, bản vẽ thiết kế trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng là bản chính hoặc bản sao có chứng thực hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý. Chủ đầu tư không phải nộp các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia.

- Bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải tuân thủ quy định về quy cách hồ sơ thiết kế xây dựng và có chữ ký số của tổ chức, cá nhân thiết kế theo quy định tại Điều 18 Nghị định 217/2026/NĐ-CP

- Báo cáo kết quả thẩm tra (nếu có).

>> Chủ đầu tư nộp bộ hồ sơ đầy đủ thành phần tương ứng theo quy định tại các Điều 57, 58, 59, 60, 61 và 62 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

(Căn cứ Điều 56 Nghị định 217/2026/NĐ-CP)

5. Cấp lại giấy phép xây dựng

(i) Giấy phép xây dựng được cấp lại trong trường hợp bị rách, nát hoặc bị mất. Giấy phép được cấp lại là bản sao giấy phép đã được cấp.

(ii) Hồ sơ đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng gồm:

- Đơn đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, trong đó nêu rõ lý do đề nghị cấp lại.

- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực giấy phép xây dựng đã được cấp đối với trường hợp giấy phép xây dựng bị rách, nát.

(Căn cứ Điều 64 Nghị định 217/2026/NĐ-CP)

6. Thu hồi, hủy giấy phép xây dựng

(i) Giấy phép xây dựng bị thu hồi trong các trường hợp sau:

- Giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định của pháp luật;

- Chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

(ii) Việc hủy giấy phép xây dựng được thực hiện đối với trường hợp chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.

(iii) Trình tự thu hồi, hủy giấy phép xây dựng:

- Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được kết luận thanh tra, văn bản kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng xác định giấy phép xây dựng thuộc trường hợp quy định tại khoản (i), cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy phép xây dựng ban hành quyết định thu hồi giấy phép xây dựng;

- Cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy phép xây dựng có trách nhiệm gửi quyết định thu hồi giấy phép xây dựng cho tổ chức/cá nhân bị thu hồi và đăng tải trên trang thông tin điện tử của mình; đồng thời gửi thông tin cho UBND cấp xã nơi có công trình để công bố công khai tại UBND cấp xã trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày ban hành quyết định;

- Đối với giấy phép xây dựng được cấp dưới dạng bản giấy, tổ chức, cá nhân bị thu hồi giấy phép xây dựng phải nộp lại bản gốc giấy phép xây dựng cho cơ quan ra quyết định thu hồi giấy phép xây dựng trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi;

- Trường hợp tổ chức, cá nhân bị thu hồi giấy phép xây dựng không nộp lại giấy phép xây dựng theo quy định, cơ quan có thẩm quyền thu hồi ban hành quyết định hủy giấy phép xây dựng và thông báo cho chủ đầu tư, UBND cấp xã nơi có công trình xây dựng. Quyết định hủy giấy phép xây dựng phải được đăng tải trên trang thông tin điện tử của cơ quan thu hồi giấy phép xây dựng và tích hợp trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng địa phương.

(iv) Tổ chức, cá nhân bị thu hồi giấy phép xây dựng được đề nghị cấp giấy phép xây dựng sau khi đã nộp lại hoặc hủy giấy phép xây dựng và hoàn thành các trách nhiệm, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

(Căn cứ Điều 65 Nghị định 217/2026/NĐ-CP)

Trên đây là tổng hợp một số quy định về giấy phép xây dựng mới nhất 2026.

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.