Khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn bằng bất động sản ra sao?

Khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn bằng bất động sản ra sao?

Căn cứ tại mục 56 Phần 2 Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 4008/QĐ-BTC năm 2025 quy định về thủ tục khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp góp vốn bằng bất động sản được thực hiện như sau:

(1) Trình tự thực hiện:

Bước 1 Trong thời hạn 10 (mười) kể từ ngày cá nhân phát sinh chuyển nhượng vốn, rút vốn, cá nhân chuẩn bị hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn và gửi đến cơ quan thuế nơi có bất động sản góp vốn.

Bước 2. Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ của người nộp thuế:

- Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc hồ sơ được gửi qua đường bưu chính: cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định.

- Trường hợp hồ sơ được nộp đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ và trả kết quả thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.

(2) Cách thức thực hiện:

- Nộp trực tiếp tại trụ sở cơ quan thuế;

- Hoặc gửi qua hệ thống bưu chính;

- Hoặc bằng phương thức điện tử qua Cổng thông tin diện tử của Cục Thuế; hoặc Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính; hoặc Cổng thông tin điện tử của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc qua tổ chức cung cấp dịch vụ T -VAN.

(3) Thành phần, số lượng hồ sơ:

- Thành phần hồ sơ gồm:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) mẫu số 03/BĐS-TNCN Tải về theo Phụ lục I - Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP và Phụ lục II - Mẫu biểu hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC (đã được sửa đổi tại Thông tư 40/2025/TT-BTC và Thông tư 94/2025/TT-BTC).

+ Bản sao giấy chứng minh nhân nhân/căn cước công dân/hộ chiếu (đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam) phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế.

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào Bản đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở thì nộp bản sao được chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên trên đất theo quy định của pháp luật.

+ Bản sao Hợp đồng góp vốn.

- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

(4) Thời hạn giải quyết: Chậm nhất là 05 ngày làm việc kể từ ngày người nộp thuế nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông chuyển đến đối với khai lần đầu, khai khi có phát sinh thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế, khai bổ sung. Trường hợp thay đổi người nộp thuế nhưng người nộp thuế trước đó đã hoàn thành nghĩa vụ thuế năm thì cơ quan thuế không ban hành thông báo nộp thuế.

(5) Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân

(6) Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính: Thuế cơ sở

(7) Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Thông báo nộp tiền về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mẫu số 03/TB-BĐS-TNCN tại Phụ lục II - Danh mục thông báo của cơ quan quản lý thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020.

(8) Lệ phí: Không có

Xem thêm:

>>> Tra cứu MST doanh nghiệp: Tại đây

>>> Tra cứu MST cá nhân: Tại đây

>> Hướng dẫn xác định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo Công văn 2499?

>> Thuế TNCN khi ngân hàng bán tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản theo Công văn 3511?

Khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn bằng bất động sản ra sao? (Hình từ Internet)

Những khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nào phải chịu thuế TNCN?

Căn cứ theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định về thu nhập chịu thuế TNCN như sau:

Thu nhập chịu thuế

...

3. Thu nhập từ đầu tư vốn, bao gồm:

a) Tiền lãi cho vay;

b) Lợi tức cổ phần;

c) Thu nhập từ đầu tư vốn dưới các hình thức khác, trừ thu nhập từ lãi trái phiếu Chính phủ.

4. Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn trong các tổ chức kinh tế;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới các hình thức khác.

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

6. Thu nhập từ trúng thưởng, bao gồm:

a) Trúng thưởng xổ số;

b) Trúng thưởng trong các hình thức khuyến mại;

c) Trúng thưởng trong các hình thức cá cược, casino;

d) Trúng thưởng trong các trò chơi, cuộc thi có thưởng và các hình thức trúng thưởng khác.

...

Như vậy, những khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế TNCN gồm:

(1)Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

(2) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

(3) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

(4) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có phát sinh nghĩa vụ nộp thuế TNCN hay không?

Căn cứ tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định như sau:

Thu nhập chịu thuế

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức

...

Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xem là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản phải có nghĩa vụ nộp thuế theo đúng phát luật.

Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có quy định:

Thu nhập được miễn thuế

...

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

...

Theo quy định trên, việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình như: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì không phát sinh nghĩa vụ nộp thuế TNCN vì đây được xem là thu nhập miễn thuế TNCN.

Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế TNCN trừ trường hợp chuyển nhượng giữa những thành viên trong gia đình.