Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính khi đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6085 ra sao?

Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính khi đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6085 ra sao?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

...

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

...

Căn cứ theo khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

...

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính; trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất.

...

Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế 2025 quy định về xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế, khoản thu khác như sau:

Xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế, khoản thu khác

...

2. Mức tính tiền chậm nộp và thời gian tính tiền chậm nộp được quy định như sau:

a) Mức tính tiền chậm nộp bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế, khoản thu khác chậm nộp do cơ quan thuế quản lý thu và 0,03%/ngày tỉnh trên số tiền thuế chậm nộp do cơ quan hải quan quản lý thu;

...

Căn cứ theo Điều 38 Luật Quản lý thuế 2025 quy định về nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan quản lý thuế, công chức quản lý thuế như sau:

Nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan quản lý thuế, công chức quản lý thuế

1. Nhiệm vụ của cơ quan quản lý thuế, công chức quản lý thuế:

a) Tổ chức thực hiện quản lý thu đối với các loại thuế theo quy định của của pháp luật về thuế, tiền chậm nộp, tiền thu từ xử phạt vi phạm hành chính do cơ quan quản lý thuế thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

b) Tổ chức thực hiện quản lý thu đối với các khoản thu khác gồm: phí và lệ phí theo quy định của Luật Phí và lệ phí; tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền cấp quyền khai thác khoáng sản; tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước; tiền sử dụng khu vực biển; thu từ chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập; thu từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền mua cổ phản, quyển góp vốn nhà nước tại doanh nghiệp; lợi nhuận sau thuế còn lại sau khi trích lập các quỹ theo quy định của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, cổ tức và lợi nhuận được chia cho phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp theo quy định; các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật.

Đối với các khoản phí, lệ phí không do cơ quan quản lý thuế trực tiếp thu thì cơ quan, tổ chức được giao thu phí, lệ phí theo quy định của Luật Phí và lệ phí thực hiện các nội dung quản lý thu theo quy định tại khoản 7 Điều 39 của Luật này.

Đối với các khoản thu thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của cơ quan, tổ chức khác nhưng giao cho cơ quan quản lý thuế tổ chức thu thì cơ quan, tổ chức quản lý khoản thu có trách nhiệm chuyển thông tin về việc xác định nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước cho cơ quan quản lý thuế tổ chức thu và chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ, kịp thời của thông tin nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật. Trường hợp có sự thay đổi các thông tin liên quan đến xác định nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước đã chuyển cho cơ quan quản lý thuế thì cơ quan, tổ chức quản lý khoản thu có trách nhiệm thông bảo cho cơ quan quản lý thuế để điều chỉnh, thông báo số tiền thuế và khoản thu khác, tiền chậm nộp, tiền phạt phải nộp của người nộp thuế;

Đồng thời theo Công văn 6085/CT-PC năm 2026 Tải về có hướng dẫn như sau:

- Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như: Chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp,.. thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (trừ các trường hợp cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính).

- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai (khoản thu giao cho cơ quan thuế tổ chức thu) thì cơ quan quản lý đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) có trách nhiệm chuyển thông tin về việc xác định nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước cho cơ quan quản lý thuế để cơ quan thuế tổ chức thu, việc tính tiền chậm nộp đối với các khoản thuế, các khoản thu khác...được thực hiện theo quy định tại Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Trường hợp, chậm nộp các nghĩa vụ tài chính khi làm các thủ tục nêu trên thì người sử dụng đất sẽ bị tính tiền chậm nộp theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế 2025.

Như vậy, việc yêu cầu người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện phạt nộp chậm theo quy định của Luật Quản lý thuế là không có mâu thuẫn pháp lý giữa quy định về thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính trong Luật Quản lý thuế và quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024 do:

- Luật Đất đai 2024 không quy định “không phải thực hiện ngay” nghĩa vụ tài chính: Luật chỉ quy định người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận, nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là nghĩa vụ tài chính vẫn phải được thực hiện, chỉ có điều thời điểm thực hiện được xác định theo quy định của Luật Quản lý thuế.

- Thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính được xác định cụ thể theo quy định tai Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành (thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với tiền sử dụng đất là chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước/thời điểm văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin đến cơ quan thuế).

- Việc cấp Giấy chứng nhận là có điều kiện: Pháp luật quy định người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp Giấy chứng nhận, đây là điều kiện bắt buộc, không phải là mâu thuẫn.

- Việc xử phạt chậm nộp là hợp pháp: Nếu người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong thời hạn quy định, việc áp dụng chế tài chậm nộp theo Luật Quản lý thuế là hoàn toàn phù hợp.

Ngoài ra, khi cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, nghĩa vụ tài chính của người dân đã chính thức được xác định. Nếu quá thời hạn ghi trên thông báo mà chưa nộp, hành vi chậm nộp đã vi phạm các quy định tại Luật Quản lý thuế.

Đồng thời, Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự thủ tục hành chính liên quan đến đất đai (như xác nhận đủ điều kiện hay chưa, thời điểm cấp giấy), còn Luật Quản lý thuế điều chỉnh về việc thu nộp ngân sách nhà nước.

Hai luật này điều chỉnh hai mặt khác nhau của quan hệ quản lý nhà nước và bổ trợ cho nhau chứ không triệt tiêu hiệu lực của nhau. Bên cạnh đó, việc Nhà nước chưa ký cấp Giấy chứng nhận hay chưa cho phép thực hiện các quyền (chuyển nhượng, thế chấp...) đối với người chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính là biện pháp quản lý về đất đai và việc áp dụng tiền chậm nộp là chế tài tài chính bắt buộc theo pháp luật Thuế đối với khoản tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước.

Hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính khi đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu theo Công văn 6085 ra sao? (Hình từ Internet)

Mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay là bao nhiêu?

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ có quy định về mức thu lệ phí trước bạ như sau:

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.

...

Do đó, mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm 2026 theo tỉ lệ phần trăm là 0.5%.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 2 Thông tư 67/2025/TT-BTC về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:

Giá tính lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ thực hiện theo Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP. Giá tính lệ phí trước bạ đối với một số tài sản được quy định chi tiết như sau:

1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất quy định khoản 1 Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP

a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất

- Giá trị đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

Trong đó:

+ Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.

+ Giá một mét vuông đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sử dụng đất mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng đất mới tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.

...

c) Giá tính lệ phí trước bạ đối với giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất không tách riêng phần giá trị nhà và giá trị đất

Trường hợp tổng giá trị nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất cao hơn tổng giá trị nhà, đất theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng mua bán, chuyển quyền. Trường hợp tổng giá trị nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn tổng giá trị nhà, đất theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

...

Như vậy, mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:

- Nếu giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng.

- Nếu giá chuyển nhượng đất thấp hơn hoặc bằng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích x Giá 1m² do UBND cấp tỉnh quy định.

Lưu ý: Nghị định 175/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 1 Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, đất (đất gắn liền với nhà, tài sản trên đất không tách riêng giá trị đất) cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng mua bán nhà, đất.

Mức thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản hiện nay là bao nhiêu?

Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định về thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất độngsản.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Vì vậy, hiện nay, mức thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản là 2% x giá chuyển nhượng

Lưu ý: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.