Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền thuê đất có phải nộp thuế TNDN không?

Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền thuê đất có phải nộp thuế TNDN không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 15 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (bao gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật).

2. Thu nhập từ hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.

Thu nhập từ hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại khoản này không bao gồm trường hợp doanh nghiệp có hoạt động cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất nhưng không có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất.

...

Theo quy định trên thì chuyển nhượng quyền thuê đất là một trong những khoản thu nhập phải chịu thuế TNDN. Vậy nên doanh nghiệp có phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất sẽ phải nộp thuế TNDN.

Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền thuê đất có phải nộp thuế TNDN không? (hình từ internet)

Lỗ từ chuyển nhượng bất động sản có được bù trừ với thu nhập được ưu đãi thuế TNDN không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 6 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định về thu nhập chịu thuế và bù trừ thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế và bù trừ thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế

1. Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế thì thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động sản xuất, kinh doanh.

2. Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Phần thu nhập chịu thuế còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.

3. Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bị lỗ thì không bù trừ với thu nhập chịu thuế của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế có thu nhập.

4. Thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế, không được bù trừ lỗ, lãi với hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế.

Như vậy, theo quy định, trường hợp doanh nghiệp phát sinh lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì doanh nghiệp không được bù trừ khoản lỗ này với các thu nhập đang được miễn thuế TNDN.

Công thức tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản mới nhất hiện nay?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP thì căn cứ tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên 2 yếu tố chính là:

- Thu nhập tính thuế TNDN

- Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng mức thuế suất 20% theo quy định tại khoản 4 Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP

Đồng thời theo quy định tại khoản 5 Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP công thức tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Trong đó:

- Theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP thì thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:

Các khoản thu nhập chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (bao gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật).

+ Thu nhập từ hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất.

+ Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất.

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

+ Thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê bất động sản của Quỹ đầu tư bất động sản theo quy định của pháp luậ

Các khoản chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản gồm:

+ Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất.

+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự nguyện ứng trước theo phương án bồi thường tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

+ Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

+ Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông;

+ Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;

+ Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng;

+ Trường hợp doanh nghiệp vừa có hoạt động kinh doanh bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp;

+ Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.