Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại TPHCM theo Quyết định 85?

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại TPHCM theo Quyết định 85?

Ngày 21/10/2026, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 85/2026/QĐ-UBND TẢI VỀ quy định các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo đó, tại Điều 13, Điều 14 và Điều 15 Quy định kèm theo Quyết định 85/2026/QĐ-UBND quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại TPHCM bao gồm:

[1] Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp

- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất

+ Đối với đất ở: về điều chỉnh tỷ lệ % giữa các vị trí của cùng tuyến đường thì Tổ chức thực hiện định giá đất cần thu thập thông tin thị trường cho từng vị trícụ thể để phân tích, chứng minh trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, trường hợp không thu thập được thông tin thị trường để chứng minh tỷ lệ chênh lệch giữa các vị trí của cùng tuyến đường thì thực hiện điều chỉnh tỷ lệ % theo Bảng giá đất tương ứng với từng vị trí của các tuyến đường; về điều chỉnh tỷ lệ % chênh lệch giữa các tuyến đường thì thực hiện điều chỉnh theo Bảng giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, trường hợp tại thời điểm định giá, do giá đất thị trường biến động, dẫn đến tỷ lệ % chênh lệch giữa các tuyến đường theo thực tế thị trường thay đổi khác với tỷ lệ % chênh lệch theo Bảng giá đất thì Tổ chức thực hiện định giá đất phải thuyết minh rõ và đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

+ Đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp trong phạm vi 500m đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, dịch vụ thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 5%.

- Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường

+ Kết cấu đường giao thông: đường nhựa, bê tông so với đường đất, đường trải đá thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 10%.

+ Độ rộng đường (lộ giới đường) chênh lệch 01 mét thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 2% (trừ trường hợp vị trí mặt tiền đường có tên trong Bảng giá đất).

+ Khu đất, thửa đất tiếp giáp 02 đường giao thông trở lên thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 10%.

+ Khu đất, thửa đất trong phạm vi 500m tiếp giáp với ga tàu, bến xe buýt thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 5%.

+ Khu đất, thửa đất thuộc đoạn đường nằm hai bên dạ cầu, cầu vượt (song song), hoặc dưới chân cầu, cầu vượt hoặc thuộc đường nhánh dẫn lên cầu, cầu vượt thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 30%.

+ Khu đất, thửa đất cách lề đường bằng một con kênh, rạch không được san lấp hoặc phần đất phía bên trong của thửa đất tiếp mặt tiền đường (cùng khuôn viên, cùng chủ sử dụng hoặc sử dụng chung) thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 30%.

- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất

+ Đối với thửa đất, khu đất không thuộc các dự án được quy hoạch đồng bộ: diện tích từ 200m² đến dưới 500m² thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5% so với diện tích dưới 200m²; diện tích từ 500m² đến dưới 1.000m² thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 10% so với diện tích dưới 200m²; diện tích từ 1.000m² trở lên thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 20% so với diện tích dưới 200m².

+ Hình dáng thửa đất: thửa đất, khu đất có hình dáng không cân đối (chữ L, chữ T, tóp hậu, đa giác) thì đề xuất tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%.

- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có):

+ Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 4,00 lần đến dưới 5,00 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 10%;

+ Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 5,00 lần đến dưới 6,00 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 20%;

+ Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 6,00 lần đến dưới 7,00 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 30%;

+ Tương tự nguyên tắc trên, các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất cứ mỗi bước tăng thêm 01 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm mỗi bước không vượt quá 10%.

- Hiện trạng môi trường

Thửa đất, khu đất cần định giá hoặc thửa đất, khu đất so sánh nằm trong phạm vi bán kính dưới 01km từ khu vực tập kết, xử lý rác thải, khu vực ô nhiễm bụi, tiếng ồn, không khí và nguồn nước do các hoạt động sản xuất, chăn nuôi thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%.

Tình trạng ngập úng khi lượng mưa lớn: mức độ chênh lệch tối đa giữa thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá không quá 5%.

- Thời hạn sử dụng đất

Đối với đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp thực hiện dự án): căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cùng mục đích sử dụng đất để điều chỉnh mức chênh lệch giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá theo công thức:

Đơn giá của tài sản so sánh sau khi quy về thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản định giá = [Giá đất của tài sản so sánh/Thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản so sánh] x Thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản định giá

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương

+ Thửa đất, khu đất có đường hoặc hẻm đâm thẳng thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%.

+ Thửa đất, khu đất cần định giá hoặc thửa đất, khu đất so sánh nằm trong phạm vi bán kính dưới 01km từ khu vực nghĩa trang, nghĩa địa thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%.

- Cách thức điều chỉnh mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều này thực hiện bằng phương pháp so sánh.

- Trường hợp các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp chưa được quy định tại Điều này thì Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể tại Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

[2] Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp

- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình.

Thửa đất, khu đất tiếp giáp đường lưu thông được nhưng chưa có tên trong Bảng giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 10%.

- Đối với các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp thì Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể tại Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

[3] Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất

Trường hợp không tìm đủ tài sản so sánh tương đồng, có thuần một mục đích sử dụng, cùng vị trí với tài sản cần định giá thì Tổ chức thực hiện định giá đất nêu rõ trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và thực hiện như sau:

- Đối với tài sản cần định giá là đất ở, được lựa chọn tài sản so sánh có mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa có đất ở, vừa có đất nông nghiệp) sau đó điều chỉnh về giá đất ở trước khi phân tích, tính toán (trong phương pháp so sánh);

- Giữa nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp (có cùng vị trí, khu vực, tuyến đường), được điều chỉnh từ giá đất của loại đất này (đã xác định) sang giá đất của loại đất khác theo chênh lệch tỷ lệ phần trăm của cặp tài sản chứng cứ thị trường;

- Trong cùng nhóm đất nông nghiệp hoặc nhóm đất phi nông nghiệp, giữa các loại đất (có cùng vị trí, khu vực, tuyến đường), được điều chỉnh từ giá đất của loại đất này (đã xác định) sang giá đất của loại đất khác theo chênh lệch tỷ lệ % của giá đất trong Bảng giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Trường hợp không tìm được tài sản so sánh có cùng vị trí (ngoại trừ vị trí 1), được điều chỉnh từ giá đất của vị trí này (đã xác định) sang giá đất của vị trí khác (có cùng mục đích sử dụng, khu vực, tuyến đường) theo chênh lệch tỷ lệ phần trăm của giá đất trong Bảng giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Trong trường hợp không tìm đủ thông tin về giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ tương tự khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất đối với các loại đất khách sạn, căn hộ dịch vụ (condotel), y tế, giáo dục, thể dục thể thao, văn hóa hoặc các loại đất có tính đặc thù khác cần định giá thì Tổ chức thực hiện định giá đất nêu rõ trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và thực hiện định giá đất theo loại đất thương mại, dịch vụ.

- Trong trường hợp không tìm đủ thông tin trên thị trường tại thời điểm định giá để chứng minh mức biến động của giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, mức biến động của giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì Tổ chức thực hiện định giá đất nêu rõ trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và áp dụng mức biến động giá là 2,44%/năm để tính toán.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại TPHCM theo Quyết định 85? (Hình từ Internet)

Thủ tục khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay như thế nào?

Theo Mục 16 Phần II Thủ tục hành chính ban hành kèm Quyết định 216/QĐ-BTC năm 2026 quy định thủ tục khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với trường hợp khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp của năm cụ thể như sau:

Bước 1:

* Đối với tổ chức

Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Tổ chức sử dụng đất thuộc tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại cơ chế một cửa liên thông nơi có đất thuộc đối tượng chịu thuế, TTPVHCC cấp tỉnh, xã (trực tiếp) hoặc qua Cổng DVC Quốc gia (trực tuyến).

Trong chu kỳ ổn định, hàng năm tổ chức không phải kê khai lại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

Kê khai khi có phát sinh thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp và khai bổ sung khi phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót ảnh hưởng đến số thuế phải nộp: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh thay đổi.

Khai bổ sung hồ sơ khai thuế được áp dụng đối với: Trường hợp phát sinh các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp; trường hợp phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót, nhầm lẫn gây ảnh hưởng đến số thuế phải nộp.

* Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Người nộp thuế có trách nhiệm khai chính xác vào Tờ khai thuế các thông tin liên quan đến người nộp thuế như: tên, số CCCD, mã số thuế, địa chỉ nhận thông báo thuế; Các thông tin liên quan đến thửa đất chịu thuế như diện tích, mục đích sử dụng. Nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì phải khai đầy đủ các thông tin trên Giấy chứng nhận như số, ngày cấp, số tờ bản đồ, diện tích đất, hạn mức (nếu có), nộp hồ sơ khai thuế tại cơ chế một cửa liên thông nơi có đất thuộc đối tượng chịu thuế, TTPVHCC cấp tỉnh, xã (trực tiếp) hoặc qua Cổng DVC Quốc gia (trực tuyến).

Đối với hồ sơ khai thuế đất ở của hộ gia đình, cá nhân, cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác nhận thông tin khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho người nộp thuế trong phạm vi nhiệm vụ của mình trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được đề nghị của người nộp thuế hoặc của cơ quan quản lý thuế.

Hàng năm, người nộp thuế không phải thực hiện khai lại nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.

Trường hợp có phát sinh thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế (trừ trường hợp thay đổi giá của 1m2 đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) dẫn đến tăng, giảm số thuế phải nộp: Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh thay đổi.

Trường hợp người nộp thuế đề nghị miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cùng hồ sơ khai thuế thì người nộp thuế kê khai thông tin đề nghị miễn giảm tại tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và nộp bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế kèm theo.

Bước 2: Cơ quan thuế tiếp nhận: Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ, giải quyết, trả kết quả (nếu có) theo quy định; Trường hợp hồ sơ không đầy đủ theo quy định, cơ quan thuế không tiếp nhận và hướng dẫn người nộp thuế hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thế nào?

Căn cứ vào Điều 5 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là giá tính thuế và thuế suất.

Trong đó:

(*) Giá tính thuế: Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 (được sửa đổi bởi Điều 249 Luật Đất đai 2024)

(1) Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.

(2) Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:

- Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;

- Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;

- Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

(3) Giá của 01 m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.

(*) Thuế suất: Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010

(1) Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:

(2) Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có hiệu lực thi hành.

Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:

- Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có hiệu lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;

- Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.

(3) Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(4) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(5) Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(6) Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

(7) Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.