Có được miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng một phần đất ở duy nhất không?

Nội dung chính

• Có được miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng một phần đất ở duy nhất không?
• Hồ sơ miễn thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng đất ở duy nhất gồm những gì?
• Thuế TNCN phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như thế nào?

Có được miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng một phần đất ở duy nhất không?

Căn cứ tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về thu nhập được miễn thuế như sau:

Thu nhập được miễn thuế

...

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

...

Theo đó, cá nhân nếu chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở thì sẽ được miễn thuế TNCN, tuy nhiên cá nhân đó phải đáp ứng tất cả các điều kiện nêu trên.

Đồng thời căn cứ theo điểm b.1 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC và bổ sung bởi khoản 4, khoản 5 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định như sau:

Các khoản thu nhập được miễn thuế

...

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó

...

Như vậy, từ những quy định nêu trên ta có thể đi đến kết luận như sau:

Cá nhân được miễn thuế TNCN khi cá nhân đó chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nhà ở duy nhất.

Trong trường hợp cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần đất ở duy nhất hoặc thực hiện thủ tục tách thửa để chuyển nhượng cho nhiều người thì sẽ không được miễn thuế TNCN theo quy định.

* Lưu ý: Cá nhân chỉ được miễn thuế TNCN nếu như thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là nhà ở, đất ở duy nhất. Còn đối với thu nhập từ chuyển nhượng đất khác vẫn sẽ phải nộp thuế TNCN theo quy định.

Có được miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng một phần đất ở duy nhất không? (Hình từ Internet)

Hồ sơ miễn thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng đất ở duy nhất gồm những gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC thì hồ sơ miễn thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng đất ở duy nhất bao gồm những giấy tờ sau:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục 2 Thông tư 80/2021/TT-BTC;

Tải tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN: Tại đây

- Bản sao CMND/CCCD/Thẻ căn cước/Hộ chiếu phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào Bản sao đó.

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

- Giấy tờ khác theo yêu cầu.

Thuế TNCN phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như thế nào?

Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế TNCN phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:

Thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Giá chuyển nhượng x thuế suất

Trong đó:

- Thuế suất đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại là 2%.

- Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử đụng đất được xác định như sau:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

+ Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

- Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.