Chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không?

Nội dung chính

• Nhà ở duy nhất là gì?
• Chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không?
• Cách tính thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản như thế nào?

Nhà ở duy nhất là gì?

Hiện nay, khái niệm về nhà ở duy nhất chưa được quy định cụ thể tại văn bản quy phạm pháp luật nào. Tuy nhiên cụm từ nhà ở duy nhất lại được sử dụng trong nhiều quy định, đặc biệt liên quan đến thuế, chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, có thể hiểu nhà ở duy nhất là nhà ở mà một cá nhân chỉ sở hữu một căn duy nhất, không có bất kỳ căn nhà nào khác thuộc quyền sở hữu của mình.

Ở nhiều quốc gia, bao gồm cả Việt Nam, việc chuyển nhượng nhà ở duy nhất được hưởng chính sách ưu đãi về thuế. Điều này nhằm khuyến khích người dân ổn định cuộc sống và tạo điều kiện cho việc lưu thông nhà ở.

Ngoài ra, theo điểm b2 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC đã quy định nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Theo quy định này, ta có thể hiểu cá nhân chuyển nhượng bất động sản sẽ tự kê khai và chịu trách nhiệm khi kê khai thuế, nếu bị phạt hiện việc kê khai là không đúng sự thật thì sẽ bị truy thu lại những lợi ích có được từ việc kê khai sai và bị phạt về hành vi vi phạm.

Chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không?

Vấn đề này đã được Tổng Cục thuế giải thích, hướng dẫn trong Công văn 3520/TCT/TNCN năm 2016 gửi đến Cục thuế tỉnh Khánh Hòa.

Theo đó, Công văn hướng dẫn cách giải quyết về trường hợp tách thửa đất duy nhất thành 12 thửa đất và chuyển nhượng từng phần cho các cá nhân khác nhau trong cùng một ngày.

Tổng cục thuế nêu rõ do việc chuyển nhượng 12 lô đất tách thửa này cho các cá nhân khác nhau trong cùng một ngày nên không thuộc diện được miễn thuế TNCN là nhà ở, đất ở duy nhất.

Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm b.1.3 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Như vậy, trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất trong cùng một ngày nhưng cho nhiều người khác nhau thì sẽ bị xem là chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, và trường hợp này thì không được miễn thuế TNCN.

Do đó, có thể hiểu, Cá nhân được miễn thuế TNCN khi cá nhân đó chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nhà ở duy nhất mà không thực hiện các thủ tục khác như tách thửa và cũng không áp dụng khi chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất.

Chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không? (Hình từ Internet)

Cách tính thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản như thế nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, mức thuế suất TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

Theo hướng dẫn tại Công văn 16686/BTC-TCT năm 2013, người nộp thuế trên cơ sở hồ sơ về chuyển nhượng bất động sản, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành về thuế thu nhập cá nhân tự xác định thu nhập tính thuế, khai thuế đối với cả trường hợp áp dụng thuế suất 25% và thuế suất 2%.

Cơ quan thuế sẽ thực hiện kiểm tra và xác định số thuế TNCN phải nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019 và các văn bản hướng dẫn hiện hành. Trường hợp phát hiện có sự gian lận về căn cứ tính thuế thì cơ quan thuế thực hiện truy thu và xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Theo khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cách tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:

- Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế TNCN được tính theo công thức:

- Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế TNCN được xác định như sau:

Bên cạnh đó, nếu đối tượng chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của Tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.