Chính sách mới >> Giải đáp pháp luật 09/09/2026 23:00 PM

Khoảng lùi xây dựng nhà ở theo QCVN 01:2026/BXD được quy định thế nào?

Tham vấn bởi Luật sư Nguyễn Thụy Hân

Chuyên viên pháp lý Dương Châu Thanh

09/09/2026 23:00 PM

Khoảng lùi xây dựng nhà ở theo QCVN 01:2026/BXD được quy định thế nào? Yêu cầu đối với chi tiết kiến trúc công trình tiếp giáp với đường giao thông ra sao?

Thông tư 46/2026/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành (QCVN 01:2026/BXD)

Khoảng lùi xây dựng là gì?

Chỉ giới đường đỏ: Đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc không gian công cộng khác.

Chỉ giới xây dựng: Giới hạn cho phép xây dựng công trình trên mặt đất.

CHÚ THÍCH: Chỉ giới xây dựng không áp dụng với các công trình phụ trợ có dạng mở như cổng, tường rào, tiểu cảnh trang trí, bể bơi ngoài trời, bãi đỗ xe ngoài trời, sân thể thao ngoài trời, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che, các công trình hạ tầng kỹ thuật và các công trình không cố định trong khu đất.

Khoảng lùi: Khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Yêu cầu đối với khoảng lùi (các khu vực phát triển mới) như thế nào?

2.5.2.1 Khoảng lùi tại các khu đất tiếp giáp với đường giao thông cấp khu vực trở lên phải được quy định tại quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị và phải tuân thủ các quy định tại Bảng 7 dưới đây:

Bảng 7 - Khoảng lùi tối thiểu (m) theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao công trình xây dựng

Bề rộng đường giao thông tiếp giáp với khu đất xây dựng công trình (m)	Chiều cao công trình xây dựng (m)
	< 19	19÷<22	22÷<28	≥ 28
<19	0	3	4	6
19÷<22	0	0	3	6
≥22	0	0	0	6

2.5.2.2 Đối với tổ hợp công trình nhiều tầng bao gồm khối đế và khối tháp thì các yêu cầu đối với khoảng lùi được áp dụng riêng đối với khối đế và khối tháp theo chiều cao tương ứng của mỗi khối.

Khu vực hiện hữu có bắt buộc áp dụng khoảng lùi như khu vực phát triển mới?

Quy định tại điểm 2.5.2 của QCVN 01:2026/BXD nằm trong nhóm yêu cầu đối với các khu vực phát triển mới. Đối với khu vực hiện hữu, Quy chuẩn có quy định riêng.

Theo điểm 2.6.4, trong trường hợp khu vực hiện hữu không có khả năng đáp ứng được yêu cầu đối với khoảng lùi, cho phép xác định khoảng lùi trong quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị khác với quy định chung của tuyến phố hoặc đoạn phố, song phải bảo đảm sự thống nhất trong tổ chức không gian trên tuyến phố hoặc đoạn phố.

Yêu cầu đối với chi tiết kiến trúc công trình tiếp giáp với đường giao thông ra sao?

Các chi tiết kiến trúc của công trình xây dựng do quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc tại từng khu vực quy định, đồng thời phải bảo đảm:

2.5.7.1 Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ (không có khoảng lùi), các chi tiết kiến trúc công trình nhô ra khỏi chỉ giới xây dựng phải:

- Không gây cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường;

- Bảo đảm an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè;

- Không gây ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến đường (tuyến phố);

- Bảo đảm tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố;

- Tuân thủ các yêu cầu đối với phòng cháy chữa cháy và không gây cản trở hoạt động của phương tiện chữa cháy.

2.5.7.2 Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (có khoảng lùi), các chi tiết kiến trúc công trình nhô ra khỏi chỉ giới xây dựng phải:

- Không được vượt quá chỉ giới đường đỏ;

- Bảo đảm tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc đoạn phố;

- Tuân thủ các yêu cầu đối với phòng cháy chữa cháy và không gây cản trở hoạt động của phương tiện chữa cháy.

1,185

Tra cứu Mã số thuế