Mô hình đô thị TOD theo Luật Thủ đô 2026

Ngày 23/4/2026, Quốc hội thông qua Luật Thủ đô 2026 quy định vị trí, vai trò của Thủ đô; cơ chế, chính sách, thẩm quyền, trách nhiệm xây dựng, phát triển và bảo vệ Thủ đô, trong đó có nhiều nội dung đề cập đến mô hình đô thị TOD.

Mô hình đô thị TOD theo Luật Thủ đô 2026

TOD là viết tắt tiếng Anh của cụm từ Transit Oriented Development.

Khoản 6 Điều 3 Luật Thủ đô 2026 định nghĩa: Khu vực TOD là khu vực bao gồm nhà ga, đề-pô đường sắt và vùng phụ cận được xác định theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết có liên quan để xây dựng đường sắt kết hợp cải tạo, chỉnh trang đô thị, đầu tư phát triển đô thị.

(Tại khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 98/2023/QH15 thì quy định: “Mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) là mô hình lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở cho quy hoạch, phát triển đô thị; lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, góp phần giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường”).

Theo Điều 12 Luật Thủ đô 2026, Hội đồng nhân dân Thành phố quy định:

a) Chính sách, biện pháp, tiêu chí, điều kiện thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị trên địa bàn Thành phố;

b) Chính sách phát triển đô thị tại khu vực TOD theo mô hình đô thị nén phù hợp với quy hoạch;

c) Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các yêu cầu về không gian và sử dụng đất tại khu vực TOD khác với quy định hoặc chưa được quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng trên cơ sở khai thác đồng bộ không gian ngầm, không gian tầm thấp nhưng phải bảo đảm chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng của khu vực; ưu tiên mặt đất cho không gian công cộng, cây xanh và chất lượng sống đô thị;

d) Các khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm của các dự án xây dựng công trình dân dụng do việc tăng hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch, khoản thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm từ đất, khoản thu từ việc khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương, phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối giao thông công cộng và các khoản thu khác để phát triển hệ thống đường sắt địa phương và việc kết nối đồng bộ hạ tầng giao thông trong khu vực TOD;

đ) Cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn Thành phố; ưu đãi, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà lưu trú và các loại hình nhà ở khác;

e) Việc sử dụng ngân sách Thành phố để đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ các dự án nhà ở theo quy hoạch.

Ngoài ra, tại khoản 5 Điều 36 Luật Thủ đô 2026 còn quy định chuyển tiếp liên quan đến mô hình TOD như sau: Dự án đường sắt đô thị, dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của Nghị quyết 188/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thì tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị quyết 188.

Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội quyết định điều chỉnh, bổ sung dự án đường sắt đô thị trên địa bàn Thành phố vào Phụ lục ban hành kèm theo Nghị quyết 188/2025 theo nhu cầu phát triển của Thành phố và báo cáo Chính phủ kết quả thực hiện.

Một số quy định về mô hình TOD theo Nghị quyết 188

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là giải pháp quy hoạch, đầu tư cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị, lấy điểm kết nối giao thông đường sắt đô thị làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng trong khoảng cách đi bộ đến phương tiện giao thông công cộng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, sức khoẻ cộng đồng, giảm phương tiện giao thông cơ giới cá nhân, giảm phát thải gây ô nhiễm môi trường, kết hợp với bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa.

Quy hoạch khu vực TOD là quy hoạch được phát triển chuyên biệt theo định hướng ưu tiên đi lại bằng giao thông công cộng cho khu vực bao gồm nhà ga hoặc đề-pô đường sắt đô thị và vùng phụ cận để xây dựng tuyến đường sắt đô thị kết hợp đầu tư cải tạo, chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị.

Dự án đường sắt đô thị theo mô hình TOD là dự án đầu tư đường sắt đô thị kết hợp với đầu tư phát triển đô thị trong khu vực TOD.

(Theo Điều 3 Nghị quyết 188/2025/QH15)

• >> Quy hoạch không gian ngầm phải đảm bảo yêu cầu nào theo QCVN 01:2026/BXD?
• >> Quy hoạch nghĩa trang, nhà tang lễ và cơ sở hỏa táng phải đáp ứng yêu cầu nào theo QCVN 01:2026/BXD?