Quyền sử dụng đất có được cầm cố không?

1. Cầm cố tài sản theo quy định của BLDS 2015

Theo quy định tại Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 thì hiệu lực của hợp đồng cầm cố tài sản được xác định từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố, trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Đồng thời, BLDS 2015 cũng quy định các quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cầm cố tài sản. Theo đó:

Bên cầm cố có các quyền và nghĩa vụ sau:

– Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận.

– Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố.

– Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Yêu cầu bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 314 BLDS 2015 nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

– Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt.

– Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố.

– Được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Bên nhận cầm cố có các quyền và nghĩa vụ sau:

– Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.

– Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

– Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

– Yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó.

– Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

– Được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận.

– Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố.

Cầm cố tài sản chấm dứt trong các trường hợp: (1) Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; (2) Việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; (3) Tài sản cầm cố đã được xử lý; (4) Theo thỏa thuận của các bên.

Khi việc cầm cố tài sản chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 315 BLDS 2015 (nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác) hoặc theo thỏa thuận của các bên thì tài sản cầm cố, giấy tờ liên quan đến tài sản cầm cố được trả lại cho bên cầm cố. Hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản cầm cố cũng được trả lại cho bên cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

So với Bộ luật Dân sự 2005 thì BLDS 2015 có sự sửa đổi, bổ sung trong quy định về cầm cố tài sản: (1) Hiệu lực của hợp đồng cầm cố tài sản được xác định sớm hơn – từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác; (2) Cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba; (3) Đối tượng của cầm cố có thể là bất động sản; (3) Mở rộng quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cầm cố (bên nhận cầm cố có thể cho thuê, cho mượn hoặc không được cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố nếu có sự thỏa thuận; (4) Sửa đổi, bổ sung về kỹ thuật lập pháp cho hoàn chỉnh hơn.

2. Quy định của pháp luật về cầm cố quyền sử dụng đất

Trong quan hệ dân sự, cầm cố đất hay cầm cố quyền sử dụng đất đã có từ rất lâu với những tên gọi khác nhau như: cầm cố đất, cố đất, thục đất, cầm cố quyền sử dụng đất (Quan hệ dân sự này diễn ra nhiều là ở các tỉnh vùng Đồng bằng sông Cửu Long).

Nghiên cứu các quy định của pháp luật, chúng tôi thấy rằng, BLDS 1995 quy định đối tượng cầm cố là động sản và quyền tài sản được phép giao dịch. Và theo quy định của Bộ luật này thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tuy nhiên, Bộ luật này quy định rõ các quyền tài sản thuộc sở hữu của người bảo đảm đều có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nếu các quyền này trị giá được bằng tiền, không bị tranh chấp và được phép giao dịch và quyền sử dụng đất có thể được dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 1993 liệt kê một số quyền của người sử dụng đất, cụ thể khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.

Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật”.

Và BLDS 1995 quy định nguyên tắc tuân thủ pháp luật tại Điều 3 như sau: “Quyền, nghĩa vụ dân sự phải được xác lập, thực hiện theo các căn cứ, trình tự, thủ tục do Bộ luật này và các văn bản pháp luật khác quy định; nếu pháp luật không quy định, thì các bên có thể cam kết, thỏa thuận về việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự, nhưng không được trái với những nguyên tắc cơ bản quy định trong Bộ luật này”.

Như vậy, với các quy định trên, có thể thấy pháp luật không cho phép cầm cố quyền sử dụng đất.

Đến Luật Đất đai 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 (Luật Đất đai 2003) thì người sử dụng đất có “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”.

Tuy Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai năm 2013 không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhưng cũng không có quy định cấm cầm cố quyền sử dụng đất.

BLDS 2005 quy định cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Có thể thấy, đối tượng cầm cố quy định trong các BLDS 2005 đã được mở rộng hơn so với Bộ luật Dân sự 1995, là tài sản mà không phải chỉ là động sản và quyền tài sản được phép giao dịch nữa. BLDS 2005 quy định quyền tài sản (trong đó có quyền sử dụng đất) là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên, BLDS 2005 lại quy định nguyên tắc tuân thủ pháp luật, theo đó, việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự phải tuân theo quy định của BLDS và quy định khác của pháp luật.

Chỉ đến BLDS 2015, bên cạnh quy định cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, BLDS 2015 còn quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Như vậy, BLDS 2015 đã ghi nhận rõ ràng khả năng cầm cố bất động sản nếu luật cho phép.

Theo quy định của BLDS 2015 thì bất động sản bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Và BLDS 2015 cũng quy định đất đai là một trong những tài sản công thuộc sở hữu toàn dân (Điều 197); Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là đại diện, thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân; Chính phủ thống nhất quản lý và bảo đảm sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và tiết kiệm tài sản thuộc sở hữu toàn dân (Điều 198). Vì vậy, cũng có ý kiến băn khoăn là Điều 309 BLDS 2015 đưa ra định nghĩa về cầm cố tài sản trong đó có nội dung bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố, nếu vậy quyền sử dụng đất sẽ không được cầm cố.

Về vấn đề này, chúng tôi cho rằng:

– Với quy định tại khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” và Điều 115 BLDS 2015 “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Mặc dù BLDS 2015 không quy định quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều khoản quy định cho thấy quyền sử dụng đất là bất động sản.

– Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định trong BLDS 2015 là các bên tham gia quan hệ xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Có thể thấy, đây là điểm khác biệt có ý nghĩa vô cùng to lớn của BLDS 2015 so với BLDS 1995 và BLDS 2005.

– Vì quyền sử dụng đất được luật thừa nhận là quyền tài sản, là bất động sản nên quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể có quyền sử dụng đất đó. Đây là quyền tài sản đặc biệt do quan điểm của Nhà nước coi đất là loại tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, tài nguyên khan hiếm, phân bổ hạn điền cho phù hợp với số dân, tránh đầu cơ tích tụ đất.

Vì vậy, chúng tôi cho rằng, với quy định hiện nay của BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 thì hoàn toàn có thể cầm cố quyền sử dụng đất miễn không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Bởi lẽ, BLDS 2015 cho phép cầm cố bất động sản, Luật Đất đai 2013 không cấm cầm cố quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất “được” thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (khoản 1 Điều 167) mà không có quy định hạn chế quyền của người sử dụng. Do đó, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS 2015.

3. Kiến nghị, đề xuất

Trong thực tiễn đời sống dân sự, việc cầm cố quyền sử dụng đất diễn ra từ lâu và khá phổ biến. Trong điều kiện Nhà nước đang tiến hành sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 thì Điều 167 cần bổ sung thêm quy định quyền của người sử dụng đất là được quyền cầm cố. Và khi có điều kiện, cần cân nhắc sửa đổi, bổ sung quy định về cầm cố tài sản là bất động sản một cách đầy đủ, rõ ràng hơn, đặc biệt là khái niệm “cầm cố tài sản” quy định tại Điều 309 BLDS 2015 sao cho bao quát cả tài sản cầm cố là quyền sử dụng đất. Đồng thời, phải xác định quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt để có quy định hợp lý về quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cầm cố tài sản.

Nguồn: Theo Tạp chí Tòa án