Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án sử dụng đất có được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất?

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án sử dụng đất có được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất?

Căn cứ Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15 https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/tintuc/2025/11/10/nghi-quyet-254.pdf quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 4. Quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

…

6. Điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn là có quy hoạch phân khu hoặc có quy hoạch chung đối với trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu hoặc có quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

7. Cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới thay thế cho nhà đầu tư đã giải thể, phá sản; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhà đầu tư mới, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư phải nộp bổ sung tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

8. Vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm của người sử dụng đất phải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm tra cứu thông tin quy định tại khoản này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và Cổng thông tin điện tử của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

...

Như vậy, nhà đầu tư mới thay thế nhà đầu tư đã giải thể, phá sản hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất được phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất so với nhà đầu tư trước đó. Việc điều chỉnh phải tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, đồng thời phải nộp bổ sung tiền thuê đất nếu có phát sinh.

Xem chi tiết Nghị quyết 254/2025/QH15 tại: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/tintuc/2025/11/10/nghi-quyet-254.pdf 

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án sử dụng đất có được điều chỉnh thời hạn sử dụng đất? (Hình từ Internet)

Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ những điều kiện gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 liệt kê các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với với người sử dụng đất, cụ thể yêu cầu:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, để thực hiện được các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đảm bảo có đủ các điều kiện được liệt kê.

Mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay là bao nhiêu?

Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

...

2. Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

4. Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Theo đó, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính theo thuế suất cố định 2% trên giá chuyển nhượng. Việc xác định thời điểm tính thuế và nghĩa vụ thuế của từng cá nhân phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và tỷ lệ sở hữu bất động sản. 

Mức đóng thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%