Bản án về tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 348/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 348/2022/DS-PT NGÀY 26/05/2022 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU HỦY HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 26 tháng 5 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 338/DS-PT ngày 20/5/2021 về việc: “Tranh chấp hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 08/2021/DS-ST ngày 30 tháng 3 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 314/2022/QĐPT-DS, ngày 25/4/2022, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Trịnh Thị H, sinh năm 1954 Địa chỉ: Số 216/13, khu vực B, phường P, quận O, thành phố Cần Thơ. Địa chỉ liên hệ: Số 02/4F, hẻm 2, đường 3/2, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Phạm Hồng Du, Công ty NHHH MTV Du và các Đồng Sự - Đoàn luật sư thành phố Cần Thơ (có mặt).

2. Bị đơn: Bà Đinh Thị Mai T, sinh năm 1981.

Địa chỉ: Số 36/17, đường V, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ (vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền hợp pháp của bà T: Bà Trịnh Thị M, sinh năm 1958. Địa chỉ: Số 14/2 đường M, phường X, quận N, thành phố Cần Thơ (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư  Trịnh Hoàng K, Văn phòng luật sư Thanh L – Đoàn luật sư thành phố Cần Thơ (có mặt).

Thơ.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Văn phòng Công chứng Lê Cẩm L (vắng mặt) Địa chỉ: Số 11 đường N, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

3.2. Bà Trịnh Thị M, sinh năm 1958 (có mặt) Địa chỉ: Số 14/2 đường M, phường X, quận N, thành phố Cần Thơ.

3.3. Ông Trịnh Phước T1, sinh năm 1965 (có mặt)

3.4. Bà Trịnh Thị P, sinh năm 1967 (vắng mặt)

3.5. Ông Trịnh Phước D, sinh năm 1972 (vắng mặt)

3.6. Ông Trịnh Phước L, sinh năm 1975 (vắng mặt)

3.7. Bà Trịnh Thị U, sinh năm 1975 (vắng mặt) Cùng địa chỉ: Số 216/13, khu vực B, phường P, quận O, thành phố Cần Người đại diện theo ủy quyền của bà P, ông L, bà U, ông D: Bà Trịnh Thị M, sinh năm 1958 - Văn bản ủy quyền ngày 17/4/2017 (có mặt) Địa chỉ: Số 14/2 Mậu Thân, phường X, quận N, thành phố Cần Thơ.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông T1, ông D, ông L, bà P:

Luật sư  Trịnh Hoàng K, Văn phòng luật sư Thanh L – Đoàn luật sư thành phố Cần Thơ (có mặt).

3.8. Bà Trịnh Thị C, sinh năm 1965 (có mặt) Địa chỉ: Số 02/4F, hẻm 2 đường 3/2, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ.

3.9. Ủy ban nhân dân quận O, thành phố Cần Thơ (vắng mặt) Địa chỉ: Số 1187, Quốc lộ 91, phường C, quận O, thành phố Cần Thơ.

Người kháng cáo: Bà Đinh Thị Mai T; bà Trịnh Thị M, ông Trịnh Phước T1, bà Trịnh Thị P, ông Trịnh Phước D, ông Trịnh Phước L, bà Trịnh Thị U.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Trịnh Thị H trình bày:

Do có nhu cầu vay tiền nhưng Ngân hàng cho rằng bà đã lớn tuổi nên không cho vay. Do đó, bà Đinh Thị Mai T (cháu ruột) đề nghị bà ký ủy quyền cho bà T quyền sử dụng đất để bà T vay tiền giùm. Vì vậy, ngày 18/11/2014, bà có ký ủy quyền cho bà Đinh Thị Mai T thửa đất số 59, tờ bản đồ số 02, diện tích là 1.240m2 (trong đó đất ở là 300m2, CLN là 940m2) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV 870065, số vào sổ: CH5635 do Ủy ban nhân dân quận O cấp ngày 09/12/2014 cho bà Đinh Thị Mai T, phần đất tọa lạc tại khu vực B, phường P, quận O, thành phố Cần Thơ. Mục đích ký ủy quyền là để bà T vay tiền Ngân hàng cho bà. Khoảng 06 tháng sau, bà T thông báo cho bà biết đã vay được tiền nhưng trước đó mỗi tháng bà T đưa cho bà mượn 3.000.000 đồng, cộng lại nhiều tháng số tiền bà mượn của bà T là 67.000.000 đồng. Hiện nay, bà muốn chuyển nhượng phần đất trên thì bà T yêu cầu phải trả số tiền là 100.000.000 đồng mới đồng ý trả lại đất cho nguyên đơn. Tuy nhiên, khi bà sao lục hồ sơ tại Văn phòng công chứng thì mới biết đã bị bà T lừa dối ký hợp đồng ủy quyền để vay tiền nhưng thực tế là bà T đưa cho bà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do bà tin tưởng bà T nên đã bị lừa. Sau đó, bà T đi đăng ký quyền sử dụng đất và bà T cho rằng phải đóng tiền thuế hơn 13.000.000 đồng. Thực tế bà không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T. Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV 870065, số vào sổ CH5635 do Ủy ban nhân dân quận O cấp ngày 09/12/2014 cho bà Đinh Thị Mai T.

Trong quá trình giải quyết vụ án, phía bị đơn trình bày:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn là sự thỏa thuận tự nguyện của hai bên, không bị ai ép buộc và theo hợp đồng giá chuyển nhượng là 250.000.000 đồng, bị đơn đã trả được 100.000.000 đồng. Bị đơn đề nghị được tiếp tục thực hiện hợp đồng và đồng ý thanh toán cho nguyên đơn số tiền 150.000.000 đồng còn lại theo hợp đồng đã ký kết để ổn định sử dụng phần đất đã nhận chuyển nhượng. Phần đất bị đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nên không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Phần đất tranh chấp hiện nay do gia đình bà M, ông T1 là người liên quan sử dụng hơn 30 năm nay. Nếu phía nguyên đơn muốn thương lượng thì bị đơn đồng ý trả một phần đất cho nguyên đơn ngang 10m, chạy dài hết đất khoảng 40m, đồng ý chuyển phần đất có căn nhà cho gia đình bà M, ông T1 được tiếp tục quản lý, sử dụng nhưng vẫn yêu cầu bà H phải trả 100.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trịnh Thị M, ông Trịnh Phước T1 thống nhất trình bày:

Nguồn gốc đất là của cha mẹ các ông, bà là ông Trịnh Phước Đa và bà Nguyễn Thị Chúc với tổng diện tích là 5.880m2, trong đó bao gồm phần diện tích đất đang tranh chấp là 1.240m2. Ngày 22/10/2010, ông Đa chuyển cho bà Trịnh Thị H đứng tên giùm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất mà không có được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình. Bà H chỉ là đại diện cho anh em trong gia đình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ đất không phải của bà H vì bà H không sử dụng mà người thực tế sử dụng từ trước đến nay là bà P, ông D, ông T1, ông L. Đây là tài sản do cha mẹ để lại chưa chia thừa kế nhưng giao cho bà H là không đúng. Vì vậy, các ông bà muốn được giữ lại phần đất có căn nhà thờ cúng có chiều ngang khoảng 14m chạy dài hết đất, phần đất còn lại có chiều ngang khoảng 10m chạy dài hết đất thì đồng ý trả cho bà H.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trịnh Thị C trình bày: Bà thống nhất với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng công chứng Lê Cẩm Lành trình bày:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn được công chứng tại Văn phòng công chứng Trần Mạnh Hùng (nay đổi tên là Văn phòng công chứng Lê Cẩm L) là đúng trình tự, thủ tục theo quy định. Việc yêu cầu của các bên là tự nguyện thỏa thuận và các bên đã cam kết hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc giao kết. Việc giao dịch chuyển nhượng đã được thực hiện và bà Đinh Thị Mai T cũng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, Văn phòng công chứng Lê Cẩm L không đồng ý việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân quận O trình bày:

Xét về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đinh Thị Mai T theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH05635 do Ủy ban nhân dân quận O cấp ngày 09/12/2014 là đúng theo quy định của pháp luật. Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà T là không có cơ sở để chấp nhận. Do công việc nên Ủy ban nhân dân quận O đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2021/DS-ST ngày 30/3/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ đã quyết định:

Căn cứ Điều 155, 160, 163, 166, 246 Bộ luật dân sự 2015; Điều 26, Điều 37, Điều 227, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 166, Điều 203 của Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trịnh Thị H.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trịnh Thị H và Đinh Thị Mai T lập ngày 18/11/2014, được công chứng tại Văn phòng Công chứng Trần Mạnh Hùng, số công chứng 123, quyển số 03/2014/TP/CC- SCC/HĐGD vô hiệu do giả tạo.

Bà Trịnh Thị H có trách nhiệm trả lại số tiền 67.000.000 đồng cho bà Đinh Thị Mai T.

Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn bà Trịnh Thị H đồng ý ổn định cho ông Trịnh Phước T1, Trịnh Phước D, Trịnh Phước L, bà Trịnh Thị P và Trịnh Thị U tiếp tục ở trên căn nhà tại phần đất thuộc thửa 59, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại khu vực B, phường P, quận O, thành phố Cần Thơ nhưng không được hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên và không được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho mà không có sự đồng ý của bà Trịnh Thị H.

(Đính kèm Bản trích đo địa chính ngày 03/01/2018 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ).

Kiến nghị Ủy ban nhân dân quận O cấp lại quyền sử dụng đất cho bà Trịnh Thị H đối với phần đất có diện tích 1.240m2, thửa đất 59, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại khu vực B, phường P, quận O, thành phố Cần Thơ.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí đo vẽ, định giá, thẩm định tài sản, án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 12/4/2021, bị đơn bà Đinh Thị Mai T kháng cáo cho rằng bản án sơ thẩm xét xử không đúng pháp luật, bà T yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao nốt số tiền 150.000.000 đồng để nhận đất bởi vì đây là quan hệ chuyển nhượng đất và bà T đã giao cho bà H số tiền 100.000.000 đồng; Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu nhưng không giải quyết hậu quả buộc nguyên đơn phải trả lãi là gây thiệt hại cho bà T nên đề nghị hủy án sơ thẩm để xét xử lại. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan gồm các ông bà Trung, Dũng, Linh, Phụng, Út kháng cáo yêu cầu hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền lợi cho bà T và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm có những vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng nên bà T yêu cầu hủy án là phù hợp. Cụ thể, đất đứng tên bà T trong thời kỳ hôn nhân nhưng khi giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa chồng bà T tham gia tố tụng; tuyên hợp đồng vô hiệu nhưng không giải quyết trả lại tiền lãi cho bà T là vi phạm; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu tạm đình chỉ giải quyết vụ án này để chờ kết quả giải quyết vụ án tranh chấp thừa kế tại Tòa án nhân dân quận O nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn giải quyết, khi giải quyết vụ án này Tòa án cấp sơ thẩm công nhận quyền sử dụng 1.240m2 (đang tranh chấp thừa kế) thuộc quyền sử dụng của bà H là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Người bảo vệ quyền lợi cho bà Trịnh Thị H trình bày: Bà T đã thừa nhận bà H sang tên đất cho bà T, để bà T đi vay tiền cho bà H nên căn cứ quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng là vô hiệu do giả tạo. Bà T kháng cáo nhằm mục đích kéo dài vụ án. Bà H nhờ bà T đứng tên để vay tiền dùm nên tài sản là của bà H không phải là tài sản chung của vợ chồng bà T, do đó không cần đưa chồng bà T tham gia tố tụng. Ủy ban nhân dân quận O đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đinh Thị Mai T nên Tòa án cấp sơ thẩm kiến nghị Ủy ban cấp lại đất cho bà H là phù hợp; Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết có căn cứ, đúng pháp luật; đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án như sau: Về tố tụng, người tiến hành tố tụng, các đương sự tuân thủ đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa giải quyết tiền lãi phải trả theo hợp đồng vay của bà H; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu chia thừa kế, Tòa án không thụ lý nhưng trong phần quyết định lại tuyên ghi nhận việc bà H cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ở trên đất, trong khi đất đang còn tranh chấp thừa kế. Do đó, cần nhập vụ án này với vụ án tranh chấp thừa kế để giải quyết nhanh chóng, triệt để; đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Tòa án nhận định như sau:

Đơn kháng cáo của bị đơn bà Đinh Thị Mai T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trịnh Phước T1, Trịnh Phước D, Trịnh Phước L, bà Trịnh Thị P và Trịnh Thị U đúng quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[1]. Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 18/11/2014 giữa bà H và bà T là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tiền nên Hợp đồng chuyển nhượng nói trên đã bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết buộc bà H có trách nhiệm trả lại số tiền 67.000.000 đồng cho bà T; tuy nhiên lại chưa làm rõ thời điểm bà T giao tiền cho bà H cũng như chưa giải quyết số tiền lãi bà H phải trả cho bà T theo quy định tại khoản 1 Điều 476 Bộ Luật dân sự 2005.

[2]. Ngày 29/10/2020, Tòa án quận O, thành phố Cần Thơ thụ lý vụ án “Tranh chấp di sản thừa kế” theo yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị M, ông Trịnh Phước T1, bà Trịnh Thị P, ông Trịnh Phước D, ông Trịnh Phước L, bà Trịnh Thị U; trong đó có thửa đất 59, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại khu vực B, phường P, quận O, thành phố Cần Thơ. Tòa án quận O, thành phố Cần Thơ đã ra Quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án số: 03/2022/QĐST-DS ngày 07/01/2022 với lý do chờ kết quả giải quyết phúc thẩm vụ án này mới có căn cứ tiếp tục giải quyết vụ án “Tranh chấp di sản thừa kế”. Như vậy, trong vụ án này những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không yêu cầu Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết “Tranh chấp di sản thừa kế” nhưng Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn bà Trịnh Thị H đồng ý ổn định cho ông Trịnh Phước T1, Trịnh Phước D, Trịnh Phước L, bà Trịnh Thị P và Trịnh Thị U tiếp tục ở trên căn nhà tại phần đất đang tranh chấp thừa kế thuộc thửa 59, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại khu vực B, phường P, quận O, thành phố Cần Thơ, là vượt quá yêu cầu khởi kiện theo quy định tại Điều 188 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[3]. Để vụ án được giải quyết nhanh chóng, toàn diện, triệt để, kiến nghị Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ rút vụ án “Tranh chấp di sản thừa kế” giữa nguyên đơn: Bà Trịnh Thị M, ông Trịnh Phước T1, bà Trịnh Thị P, ông Trịnh Phước D, ông Trịnh Phước L, bà Trịnh Thị U với bị đơn: Bà Trịnh Thị H hiện Tòa án nhân dân quận O, thành phố Cần Thơ đang giải quyết, để nhập chung giải quyết trong vụ án này.

[4]. Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử thấy quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận; chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, hủy bản án sơ thẩm và giao hồ sơ vụ án cho tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung;

người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

1. Chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn bà Đinh Thị Mai T và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Trịnh Phước T1, Trịnh Phước D, Trịnh Phước L, bà Trịnh Thị P và Trịnh Thị U;

Hủy Bản án sơ thẩm số 08/2021/DS-ST ngày 30/3/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ. Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Đinh Thị Mai T; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Trịnh Phước T1, Trịnh Phước D, Trịnh Phước L, bà Trịnh Thị P và Trịnh Thị U không phải chịu.

Hoàn trả cho Bà Đinh Thị Mai T, ông Trịnh Phước T1, Trịnh Phước D, Trịnh Phước L, bà Trịnh Thị P và Trịnh Thị U mỗi người 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo các Biên lai thu số 000258, 000259, 000260, 000261, 000262, 000263 cùng ngày 14/4/2021 của Cục Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án./.