Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 03/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

BẢN ÁN 03/2023/DS-PT NGÀY 12/01/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 12 tháng 01 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 82/2022/TLPT-DS ngày 24 tháng 11 năm 2022 về việc“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 75/2022/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố C, tỉnh Khánh Hòa bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 63/2022/QĐ-PT ngày 08 tháng 12 năm 2022 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Ông Bùi Văn Út E, sinh năm 1978. Địa chỉ: xã TPN, huyện BCM, tỉnh Bến Tre.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Hữu K, sinh năm 1991. Địa chỉ: xã ĐP, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (Theo Văn bản ủy quyền ngày 29/3/2022). Yêu cầu xét xử vắng mặt.

* Bị đơn: Ông Nguyễn Hồng T, sinh năm 1969. Địa chỉ: xã NTC, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa. Yêu cầu xét xử vắng mặt.

* Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Hồng T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 16/02/2022, ông Bùi Văn Út E và ông Nguyễn Hồng T có ký hợp đồng đặt cọc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 32, tờ bản đồ số 18, có diện tích 691,6 m2 tại xã NTC, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa, đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 488576, số vào sổ cấp GCN: CS07045 cho ông T.

Hai bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng lô đất là 7.400.000.000 đồng, số tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc là 40 ngày kể từ ngày 16/02/2022 đến ngày 28/03/2022, hai bên sẽ tiến hành các thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất.

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ông E đã nhiều lần trao đổi với ông T về việc lịch hẹn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nộp đăng ký sang tên theo quy định. Tuy nhiên, ông T từ chối việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại hợp đồng đặt cọc và không đồng ý bồi thường tiền cọc gấp 03 lần như đã thỏa thuận. Tổng số tiền hoàn trả cọc là 2.400.000.000 đồng. Hết ngày 28/3/2022, ông T vẫn không tiến hành thủ tục chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho ông E.

Vì vậy, ông E yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T phải trả lại cho ông E số tiền 2.400.000.000 đồng, trong đó tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 1.600.000.000 đồng.

* Bên bị đơn trình bày:

Ông Thái có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 32, tờ bản đồ số 18, có diện tích 691,6m2 tại xã NTC, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa. Hai bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng lô đất 7.400.000.000 đồng, số tiền đặt cọc là 800.000.000đồng. Thời hạn đặt cọc là 40 ngày kể từ ngày 16/02/2022 đến ngày 28/03/2022, hai bên sẽ tiến hành thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất.

Nếu trong hạn trên, ông không bán thì ông phải bồi thường tiền cọc gấp 03 lần như đã thỏa thuận. Tổng số tiền hoàn trả cọc và phạt cọc là 2.400.000.000 đồng. Đến ngày 05/3/2022, ông E nói với ông là vào thành phố C ký hợp đồng chuyển nhượng, ông không đồng ý. Đến ngày 28/3/2022, ông hủy hợp đồng chuyển nhượng, vẫn không tiến hành thủ tục chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho ông E. Nay, ông E yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông phải trả lại cho ông E số tiền 2.400.000.000 đồng, trong đó tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 1.600.000.000 đồng.

Tuy nhiên, tại bản tự khai ngày 31/5/2022 ông Nguyễn Hồng T trình bày: Ông không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 32, tờ bản đồ số 18 tại xã NTC, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa cho ông E vì ông đã nhiều lần yêu cầu ông E chuyển đủ số tiền còn lại là 6.600.000.000 đồng cho ông, khi ông nhận đủ số tiền thì ông ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông E cứ lừa ông hết lần này đến lần khác. Ông E yêu cầu ông đến ngân hàng để nhận tiền, khi ông đến ngân hàng nhiều lần nhưng không thấy. Sau đó, ông E buộc ông ký hợp đồng chuyển nhượng để sang tên xong, ông E chuyển tiếp cho bên thứ 3 mới trả số tiền còn lại. Ông thấy việc ký chuyển nhượng mà không chuyển hết số tiền là rủi ro cho ông nên không đồng ý. Ông E còn cùng đồng bọn xã hội đen đến nhà ông đập phá, đe dọa đến tính mạng và gia đình ông, ông đã trình báo Công an xã NTC.

Hết thời hạn đặt cọc và đến nay, ông E cũng không chuyển số tiền 6.600.000.000 đồng nên ông không ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng được. Do đó, lỗi đặt cọc do ông E, số tiền đặt cọc thuộc về ông. Do đó, ông E yêu cầu ông trả 2.400.000.000 đồng trong đó tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 1.600.000.000 đồng thì ông không đồng ý.

Tại phiên tòa, Đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Bị đơn không đồng ý trả tiền cọc và phạt cọc, yêu cầu nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất trên.

Bản án dân sự sơ thẩm số 75/2022/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố C, tỉnh Khánh Hòa đã căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ Luật tố tụng dân sự; các Điều 280, 328 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, quyết định:

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Buộc bị đơn ông Nguyễn Hồng T phải trả cho nguyên đơn ông Bùi Văn Út E tổng số tiền là 2.400.000.000 đồng, trong đó số tiền cọc là 800.000.000 đồng và tiền phạt cọc 1.600.000.000 đồng Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 07/10/2022, bị đơn ông Nguyễn Hồng T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn và bị đơn xin xét xử vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa phát biểu: Về thủ tục tố tụng Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng theo quy định pháp luật. Về nội dung nhận thấy bản án cấp sơ thẩm căn cứ vào hợp đồng đặt cọc giữa hai bên giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở nên đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Ngày 30/9/2022, Tòa án nhân dân thành phố C xét xử vụ án. Ngày 07/10/2022, bị đơn ông Nguyễn Hồng T kháng cáo bản án trong hạn luật định nên được xem xét.

Tại phiên tòa nguyên đơn và bị đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 227 và 228 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các ông bà trên.

[2] Về nội dung:

Ông Bùi Văn Út E và ông Nguyễn Hồng T ký hợp đồng đặt cọc ngày 16/02/2022 để đảm bảo ông T chuyển nhượng cho ông E quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 32, tờ bản đồ số 18, có diện tích 691,6m2 tại xã NTC, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 488576, số vào sổ cấp GCN: CS07045 cho ông T. Giá thỏa thuận chuyển nhượng lô đất trên là 7.400.000.000 đồng, số tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc là 40 ngày kể từ ngày 16/02/2022 đến ngày 28/03/2022, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông T đã nhận đủ tiền đặt cọc nhưng không thực hiện đúng như thỏa thuận và từ chối ký chuyển nhượng. Do đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T phải trả lại cho ông E số tiền 2.400.000.000 đồng, trong đó tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 1.600.000.000 đồng.

[3] Hội đồng xét xử phúc thẩm xét:

[3.1]Bị đơn kháng cáo cho rằng cấp sơ thẩm nhanh chóng giải quyết vụ án và không tống đạt quyết định hoãn phiên tòa:

- Theo thời hạn chuẩn bị xét xử theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự cho thấy Tòa án nhân dân thành phố C giải quyết vụ án đúng thời hạn theo quy định pháp luật. Căn cứ vào Biên bản tống đạt Quyết định tạm ngừng phiên tòa ngày 29/9/2022 (bl71) cho thấy người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đã nhận được quyết định trên và phiên tòa mở lại ngày 30/9/2022 bên bị đơn đã có mặt tại phiên tòa. Do đó, việc bị đơn cho rằng không nhận được quyết định hoãn phiên tòa cũng không làm ảnh hưởng quyền có mặt của bị đơn tại phiên tòa nêu trên.

- Bị đơn cho rằng việc tạm ngừng phiên tòa của cấp sơ thẩm là không đúng theo quy định tại Điều 259 Bộ luật tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử thấy rằng việc tạm ngừng để xác minh thu thập, thu thập bổ sung tại liệu chứng cứ, đồng thời đảm bảo việc bị đơn có điều kiện có mặt tại phiên tòa vào ngày 30/9/2022 để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Như vậy, việc bị đơn vắng mặt tại phiên tòa ngày 29/9/2022 và được tòa án cấp sơ thẩm xác minh người đại diện theo ủy quyền có mặt tại địa chỉ phường PC, thành phố C và đã tống đạt trực tiếp quyết định tạm ngừng phiên tòa. Đây cũng là hoạt động xác minh thu, thập chứng cứ để đảm bảo thủ tục tố tụng và đảm bảo quyền có mặt của bị đơn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật. Đồng thời việc tạm ngừng phiên tòa là trong hạn luật định. Do đó, ý kiến của bị đơn là không có cơ sở.

[3.2] Xét Hợp đồng đặt cọc ngày 16/02/2022 giữa ông Nguyễn Hồng T và ông Bùi Văn Út E:

- Tại Điều 1 và Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc các bên đã xác định đối tượng đặt cọc đảm bảo cho việc chuyển nhượng là thửa đất số 32, tờ bản đồ 18, diện tích 691,6m2 tại xã NTC, thành phố C đã được Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Khánh Hòa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán. Điều này thể hiện thửa đất đủ điều kiện đặt cọc và chuyển nhượng. Đồng thời Hợp đồng đặt cọc nêu trên được hai bên ký kết hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nên có hiệu lực pháp luật và phải được thực hiện.

- Theo Bản tự khai ngày 30/4/2022 và 31/5/2022 của ông Nguyễn Hồng T đều xác định vì bên phía nguyên đơn không chuyển đủ số tiền còn lại là 6.600.000.000đồng cho ông T nên ông không đồng ý đến cơ quan có thẩm quyền để ký hợp đồng chuyển nhượng. Theo Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng thửa đất là 7.400.000.000đồng, thời hạn thanh toán tiền đặt cọc chuyển nhượng là kể từ ngày 16/02/2022 đến ngày 28/03/2022 (40 ngày). Số tiền đặt cọc đảm bảo cho việc chuyển nhượng là 800.000.000đồng và bị đơn đã nhận đủ. Tại Điều 3 của hợp đồng quy định:

“Bên A nhận đủ số tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A…Đồng thời hai bên cam kết: Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên nếu bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B thì bên A phải bồi thường cho bên B gấp 3 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Tổng số tiền trả và bồi thường là 2.400.000.000đồng…”.

Hội đồng xét xử thấy rằng, theo quy định của hợp đồng như nêu trên cho thấy ông T đã nhận đủ số tiền cọc thì phải thực hiện việc hoàn tất ký hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất nêu trên. Khi thực hiện thủ tục công chứng hoàn tất, ông E giao đủ 6.600.000.000đồng còn lại cho ông T. Như vậy, ông T cho rằng ông E không giao đủ số tiền còn lại khi ông T chưa ký hợp đồng chuyển nhượng là vi phạm thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc và dẫn đến các cam kết của hợp đồng không thể thực hiện được nên lỗi hoàn toàn thuộc về bên ông T. Do đó, ông T phải trả lại cho ông E 800.000.000đồng và phạt cọc 1.600.000.000đồng là có cơ sở.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4]. Về án phí: Kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Căn cứ vào Luật phí và lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015;

- Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

*Tuyên xử:

- Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Văn Út E. Buộc bị đơn ông Nguyễn Hồng T phải trả cho nguyên đơn ông Bùi Văn Út E số tiền cọc là 800.000.000đồng và phạt cọc 1.600.000.000đồng. Tổng cộng là 2.400.000.000đồng (Hai tỷ bốn trăm triệu đồng).

* Về án phí:

- Ông Nguyễn Hồng T phải nộp 80.000.000đồng (Tám mươi triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

- Hoàn lại cho ông Bùi Văn Út E 40.000.000đồng (Bốn mươi triệu đồng) tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2021/0006853 ngày 04/04/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố C.

* Quy định: Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.