Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 176/2020/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

BẢN ÁN 176/2020/DS-PT NGÀY 17/08/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 17 tháng 8 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 146/2020/TLPT-DS ngày 08 tháng 6 năm 2020 về việc: “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 05/2020/DS-ST ngày 21 tháng 4 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 169/2020/QĐ-PT ngày 24 tháng 7 năm 2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Ông Nguyễn Thái T, sinh năm 1948.

2. Bà Ngô Thị S, sinh năm 1951.

Cùng địa chỉ: Số nhà 232/45, khu phố A, phường T, thành phố H, tỉnh Đồng Nai – Có mặt.

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Kim L, sinh năm 1969.

Địa chỉ: đường N, phường T, thành phố H, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Kim L: Ông Lê Tấn T1, sinh năm 1976.

Địa chỉ: khu phố B, phường P, thành phố H, tỉnh Đồng Nai (Theo văn bản ủy quyền được Văn Phòng công chứng Bùi Ngọc Hiếu, tỉnh Đồng Nai chứng nhận ngày 11/8/2020) – Có mặt.

- Người làm chứng:

1. Ông Nguyễn Văn K, sinh năm 1965.

Địa chỉ: Khu phố 1, phường B, thành phố H, tỉnh Đồng Nai – Có mặt.

2. Ông Phạm Vinh N, sinh năm 1949.

Địa chỉ: khu phố 2, phường B, thành phố H, tỉnh Đồng Nai – Có mặt.

3. Bà Đinh Thị B, sinh năm 1961.

Địa chỉ: Ấp L, xã H, huyện T, tỉnh Đồng Nai – Vắng mặt. Người kháng cáo: Ông Nguyễn Thái T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo nội dung án sơ thẩm:

- Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn (tại cấp sơ thẩm) anh Thái Xuân T trình bày: Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn Nguyễn Thái T và Ngô Thị S yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký giữa ông Nguyễn Thái T, bà Ngô Thị S với bà Nguyễn Thị Kim L, do phòng Công chứng Bùi Ngọc Hiếu chứng nhận số 2013, quyển số 03/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/4/2018, về việc chuyển nhượng thửa đất số 396, tờ bản đồ 17 tại xã Hưng Thịnh, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai và đồng ý trả cho bà Nguyễn Thị Kim L số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) đã vay và 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) tiền lãi.

Nguyên nhân ông T, bà S yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐ CNQSDĐ) trên là vì các bên ký hợp đồng chuyển nhượng thực chất là hợp đồng giả cách để che đậy hợp đồng vay tài sản giữa ông T, bà S với bà L. Trong quá trình làm việc tại Tòa án, đại diện phía nguyên đơn giải thích rõ yêu cầu là đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng nêu trên vô hiệu do giả tạo (bút lục 210). Lý do phía nguyên đơn cho rằng hợp đồng trên giả tạo vì nó che đậy hợp đồng vay tài sản. Cụ thể, ông T, bà S đã vay của bà L số tiền 200.000.000 đồng, thời hạn vay 3 tháng, tiền lãi 10.000.000 đồng. Khi vay, các bên không lập giấy vay tiền, việc cho vay không có người làm chứng. Số tiền lãi 10.000.000 đồng bà L đã khấu trừ trực tiếp vào số tiền cho ông T, bà S vay. Số tiền vay mà ông T, bà S thực nhận từ bà L là 190.000.000 đồng tại quán cà phê của bà L sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng Bùi Ngọc Hiếu. Thực tế, chưa hết thời hạn vay 03 tháng kể từ ngày 17/4/2018 (ngày ký hợp đồng CNQSD đất) thì ông T có tới gặp bà L để xin trả lại tiền vay và nhận lại sổ nhưng bà L không trả sổ cho ông T. Sau đó, ông T liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Trảng Bom thì được biết bà L đã tiến hành xong thủ tục sang tên và đứng tên trên Giấy CNQSD đất thửa 369, tờ bản đồ 17 xã Hưng Thịnh; Lý do mà phía nguyên đơn cho rằng hợp đồng giả cách nữa là do giá trị thật của tài sản cao hơn nhiều so với giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, khi ký hợp đồng hai bên không đi ra thực địa xem đất, tứ cận của đất không biết.

- Đại diện theo ủy quyền của bị đơn anh Lê Tấn T trình bày: Qua lời giới thiệu của ông Nguyễn Văn K là người bán vé số trước quán cà phê của bà L, thì bà L và ông T có thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 369, tờ bản đồ 17 xã Hưng Thịnh. Các bên thống nhất giá trị chuyển nhượng thửa đất trên là 500.000.000 đồng nên bà L có thanh toán trước số tiền 350.000.000 đồng cho ông T. Ông T viết giấy tay chuyển nhượng và có đưa cho bà L một bản, hẹn đến ngày 17/4/2018 sẽ ra ký hợp đồng chuyển nhượng, số tiền còn lại sẽ thanh toán khi hoàn tất việc sang tên.

Ngày 17/4/2018, các bên có mặt tại Văn phòng công chứng Bùi Ngọc Hiếu, qua trao đổi thì được biết diện tích đất trên không có lối đi, tại đây ông T có giao cho bà L một biên bản hòa giải tranh chấp lối đi tại địa phương (bản có mộc đỏ). Nội dung biên bản thể hiện không có lối đi, đất lại ở vị trí xa xôi. Bên cạnh đó, đây là đất nông nghiệp nên hai bên thống nhất chuyển nhượng với giá 200.000.000 đồng. Còn 150.000.000 đồng trong số tiền 350.000.000 đồng mà bà L đã trả cho ông T thì vẫn để ông nợ vì ông khó khăn. Ông T cũng viết và ký vào Phiếu yêu cầu công chứng và cùng vợ là bà S ký vào hợp đồng chuyển nhượng, điều này đã thể hiện ý chí tự nguyện về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất 369, tờ bản đồ 17 xã Hưng Thịnh của ông T. Ông T, bà S cũng đã ký và ghi rõ họ tên của mình và ghi rõ nội dung “Đã đọc và đồng ý” trong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm ký hợp đồng, ông T đã giao cho bà L bản gốc Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã Hưng Thịnh vào ngày 02/3/2018, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản phô tô những văn bản sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Tiến D, bà Đinh Thị B với ông T và Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đề ngày 25/5/2017 để thể hiện nguồn gốc, tính pháp lý của thửa đất trên. Việc ông T đưa cho bà L biên bản hòa giải tranh chấp lối đi thể hiện ý chí của ông T là đảm bảo cho quyền lợi của bà L tại thời điểm nhận chuyển nhượng đất. Thời gian rất lâu sau khi ký hợp đồng, ông T không có ý kiến gì, bà L cũng đã hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong suốt thời gian dài kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà L, ông T chưa một lần đến gặp hay điện thoại cho bà L mà chỉ gửi đơn khởi kiện đến Tòa án.

Từ những phân tích nêu trên cho thấy không có việc ông T và bà L ký hợp đồng chuyển nhượng để che đậy cho hợp đồng vay như phía nguyên đơn trình bày. Do đó, phía bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị Tòa án bác toàn bộ nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Người làm chứng Nguyễn Văn K trình bày: Ông quen biết với ông T gần 3 năm do ông T hay đến quán nhà bà L uống cà phê, ông K thì bán vé số gần đó. Trước đây, tại quán cà phê của nhà bà L, ông T có nói với ông K là kẹt tiền muốn bán miếng đất ở Trảng Bom nên nhờ ông giới thiệu người để mua đất của ông T, nếu bán được sẽ dẫn ông và những người cùng ngồi uống cà phê đi nhậu (trong bàn uống cà phê lúc đó có ông, ông Phạm Vinh N và một số người khác nhưng lâu rồi ông không gặp lại) nên ông K có giới thiệu ông T với bà L để bán miếng đất. Về việc mua bán cụ thể như thế nào thì ông K không biết nhưng sau đó, gặp ông K thì ông T có nhét vào túi ông K 500.000 đồng để cảm ơn. Lúc ông T nhét tiền vào túi ông K có ông Phạm Vinh N là người chứng kiến. Ngày ông T cho ông K tiền, thì ông K được biết trước đó một ngày vợ chồng ông T và bà L có ra phòng công chứng để ký hợp đồng bán đất mà ông T đã nhờ ông K giới thiệu.

- Người làm chứng Phạm Vinh N trình bày: Ông là người thường hay uống cà phê ở quán bà L và ông có biết ông T vì ông T cũng uống cà phê ở đó hàng ngày. Tại đây, ông có trực tiếp chứng kiến việc ông T nhờ anh Nguyễn Văn K giới thiệu người mua đất của ông T tại Trảng Bom và ông T có nói nếu bán được sẽ dẫn anh K và anh em đi nhậu và sau đó một thời gian, vào buổi sáng (ông không nhớ ngày, tháng cụ thể) ông có chứng kiến ông T nhét vào túi anh K tờ 500.000 đồng.

- Người làm chứng Đinh Thị B trình bày: Trước đây, thửa đất 396, tờ bản đồ 17 xã Hưng Thịnh của vợ chồng bà B bán cho ông T. Vào khoảng tháng 02/2018, ông T có đến nói với bà B là làm cho ông giấy cam kết về việc cho đi nhờ lối đi trên đất của bà B để ông bán thửa đất 396 cho bà L nhưng bà B chỉ đồng ý cho đi nhờ chứ không chịu làm giấy nên ông T có khiếu nại bà B ra Ủy ban nhân dân xã.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 05/2020/DS-ST ngày 21 tháng 4 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom đã căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm g khoản 1 Điều 40; khoản 1 Điều 147; Điều 228; khoản 2 Điều 229; Điều 266; Điều 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Áp dụng các Điều 117; 500 Bộ luật Dân sự 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thái T, bà Ngô Thị S đối với bà Nguyễn Thị Kim L về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 28/4/2020, nguyên đơn ông Nguyễn Thái T kháng cáo với lý do chỉ vay của bà Nguyễn Thị Kim L số tiền 200.000.000 đồng nhưng bà L áp đặt bằng hợp đồng giả cách thành Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng hai bên đã ký.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Thái T giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai:

Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử tại phiên tòa, Thẩm phán chủ tọa và Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của pháp luật. Các đương sự tham gia phiên tòa thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định.

Về việc giải quyết vụ án: Không có căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà S với bà L là hợp đồng giả cách thay cho hợp đồng vay tài sản. Đề nghị không chấp nhận yêu cầu kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Thẩm quyền giải quyết vụ án, quan hệ pháp luật tranh chấp, đưa người tham gia tố tụng giải quyết vụ án được cấp sơ thẩm xác định chính xác và đầy đủ.

[1.2] Nguyên đơn ông Nguyễn Thái T gửi đơn kháng cáo trong thời hạn luật định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[1.3] Người làm chứng Đinh Thị B vắng mặt nhưng đã cung cấp lời khai cho Tòa án, việc vắng mặt của bà B không ảnh hưởng đến việc xét xử vụ án nên Tòa án tiến hành xét xử vụ án theo quy định.

[2] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Thái T nhận thấy:

[2.1] Ông Nguyễn Thái T và bà Ngô Thị S cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 396, tờ bản đồ 17 xã Hưng Thịnh, huyện Trảng Bom ông bà đã ký với bà Nguyễn Thị Kim L tại Văn phòng Công chứng Bùi Ngọc Hiếu ngày 26/5/2018 chỉ là nhằm đảm bảo cho khoản tiền 200.000.000 đồng ông T vay của bà L. Tuy nhiên, ông T và bà S không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì chứng minh có quan hệ vay mượn tiền với bà L và cũng không được bà L thừa nhận.

[2.2] Các tài liệu chứng cứ được cấp sơ thẩm thể hiện: Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng với bà L thì ông T có khiếu nại tranh chấp lối đi với bà B và theo nội dung Biên bản hòa giải về việc tranh chấp lối đi ngày 02/3/2018 của Ủy ban nhân dân xã Hưng Thịnh, huyện Trảng Bom thì ông T cũng trình bày mong muốn là có lối đi để bán đất (Bút lục 151). Tại biên bản lấy lời khai đối chất ngày 03/3/2020 (bút lục 206, 207) giữa ông T với người làm chứng là ông Nguyễn Văn K và ông Phạm Vinh N, ông T thừa nhận việc có nhờ ông K tìm người mua đất và có đưa cho ông K 500.000 đồng để cảm ơn. Ông T cho rằng khi đưa tiền cho ông K thì có sự chứng kiến của ông V, ông có nói với ông K là vay được tiền của bà L nhưng ông K và ông N thì xác định ông Thuận nói là bán xong rồi.

[2.3] Giá chuyển nhượng thửa đất trên theo hợp đồng là 200.000.000 đồng là thấp hơn giá trị thực tế tại thời điểm ký hợp đồng (1.285.200.000 đồng) nhưng vẫn cao hơn mức giá quy định tại quyết định số 46/2017/QĐ-UBND ngày 22/12/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai (128.520.000 đồng). Mặt khác, theo giấy chứng nhận ông T được cấp thì thửa đất trên có mục đích sử dụng là đất trồng cây hàng năm khác, các bên cũng thừa nhận việc để đi vào thửa đất này phải đi qua đất thuộc quyền sử dụng của vợ chồng bà Đinh Thị B nên việc thỏa thuận giá trị chuyển nhượng thấp hơn so với thực tế là quyền tự định đoạt của các bên.

[2.4] Tại biên bản ghi lời khai đối chất ngày 03/3/2020 (bút lục 204, 205) ông T trình bày hiện là cộng tác viên của báo pháp luật Việt Nam, báo Người bảo vệ Công lý, Báo Công an nhân dân và báo Công an Đồng Nai, chuyên viết các bài viết về điều tra hình sự. Do vậy, việc ông T cho rằng ít hiểu biết pháp luật, bị bà L áp đặt phải ký hợp đồng chuyển nhượng đất để cho vay tiền là không có căn cứ để chấp nhận.

[2.5] Đánh giá hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên ký ngày 26/5/2018 nhận thấy: Hợp đồng được Văn phòng Công chứng Bùi Ngọc Hiếu chứng nhận số 2013, quyển số 03/TP/CC-SCC/HĐGD, về hình thức và nội dung của hợp đồng được thực hiện đúng theo quy định tại các Điều 119, 398, 501 và Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Vào thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng ông T đã được cấp Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, thời hạn sử dụng đất đến năm 2067 nên có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013. Hợp đồng do các bên tự nguyện ký, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nên thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2.6] Theo bà L trình bày thì trước khi ký hợp đồng có công chứng, hai bên thống nhất giá trị chuyển nhượng thửa đất là 500.000.000 đồng, bà L có thanh toán trước số tiền 350.000.000 đồng, ông T viết giấy tay chuyển nhượng hẹn đến ngày 17/4/2018 sẽ ra ký hợp đồng công chứng, số tiền còn lại sẽ thanh toán khi hoàn tất việc sang tên. Tuy nhiên, bà L không cung cấp được giấy tay chuyển nhượng đất, cũng không có yêu cầu gì nên cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết là phù hợp.

[2.7] Từ những phân tích nêu trên, không có căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà S với bà L là Hợp đồng giả cách thay cho Hợp đồng vay tài sản nên cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T và bà S là có căn cứ, kháng cáo của ông T không có cơ sở để chấp nhận.

[3] Về chi phí tố tụng:

[3.1] Đối với số tiền 27.116.800 đồng chi phí cho việc xem xét, thẩm định tại chỗ, thu thập tài liệu chứng cứ, đo đạc và thẩm định giá tài sản do ông T và bà S nộp, do yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận nên ông T và bà S phải chịu.

[3.2] Đối với số tiền 156.000 đồng chi phí cho việc thu thập tài liệu chứng cứ do bà L nộp, bà Loan tự nguyện chịu nên ghi nhận.

[4] Về án phí: Ông T và bà S là người cao tuổi nhưng chỉ có đơn xin miễn tạm ứng án phí, không có đơn xin miễn án phí nên phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm; Ông T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

[5] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Thái T, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 05/2020/DS-ST ngày 21 tháng 4 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom.

Áp dụng các Điều 117, 119, 398, 500, 501 và 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thái T, bà Ngô Thị S đối với bà Nguyễn Thị Kim L về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

2. Về chi phí tố tụng: ông Nguyễn Thái T và bà Ngô Thị S phải chịu số tiền 27.116.800 đồng (Hai mươi bảy triệu một trăm mười sáu nghìn tám trăm đồng), ông T và bà S đã nộp đủ. Bà Nguyễn Thị Kim L tự nguyện chịu số tiền 156.000 đồng (Một trăm năm mươi sáu nghìn đồng), bà L đã nộp đủ.

3. Về án phí: ông Nguyễn Thái T và bà Ngô Thị S phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm; ông Nguyễn Thái T phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.