Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 16/2022/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN N, TỈNH Đ

BẢN ÁN 16/2022/DS-ST NGÀY 28/06/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 28 tháng 6 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện N xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 121/2021/TLST-DS ngày 27 tháng 4 năm 2021 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 388/2022/QĐXXST-DS ngày 18 tháng 5 năm 2022; Quyết định hoãn phiên tòa số 464/2022/QĐST-DS ngày 10 tháng 6 năm 2022; Quyết định hoãn phiên tòa số 516/2022/QĐST-DS ngày 21 tháng 6 năm 2022 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Đoàn Minh Tr, sinh năm 1973. Địa chỉ: 18/8 tổ 4, ấp 4, xã X, huyện B, thành phố H.

Ông Lê Thành M, sinh năm 1965 Địa chỉ: ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đ.

Bà Trần Thị S, sinh năm 1965 Địa chỉ: Tổ 16, ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đ.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là: Chị Phan Thị Hoàng A, sinh năm 1984 Địa chỉ: Ấp 2, xã A, huyện T, tỉnh Đ.

 (Văn bản ủy quyền ngày 07/4/2021) 2. Bị đơn: Anh Hồ Ngọc T, sinh năm 1995.

Địa chỉ thường trú: Tổ 12, khu P, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đ.

Địa chỉ tạm trú: Ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đ.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn là: Anh Nguyễn Văn Kh, sinh năm 1991.

Địa chỉ: khu phố K, thị trấn H, huyện N, tỉnh Đ.

(Văn bản ủy quyền ngày 06/5/2021) 3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Trần Văn C, sinh năm 1956 - Anh Trần Minh H, sinh năm 1990 - Anh Trần Minh L, sinh năm 1993 Cùng địa chỉ: Tổ 16, ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đ.

- Bà Trần Thị X, sinh năm 1983 Địa chỉ: ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đ.

- Bà Nguyễn Thị Đ, sinh năm 1968 Địa chỉ: ấp B, xã P, huyện N, tỉnh Đ.

(Chị A, anh Kh có mặt; các đương sự khác vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Nguyên đơn có người đại là chị Phan Thị Hoàng A trình bày:

Vào ngày 15/12/2019 ông Tr, ông M, bà S có nhận chuyển nhượng của anh Hồ Ngọc T thửa đất số 202 tờ bản đồ 97 xã P với diện tích 1.044m2 (trong tổng diện tích của anh T là 2.126m2 được Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/11/2015, số sổ BU 593225).

Cụ thể: ông Đoàn Minh Tr nhận chuyển nhượng 335m2 (có 35m2 đất thổ cư) với số tiền 300.000.000 đồng; ông Lê Thành M nhận chuyển nhượng 201m2 (có 30m2 đất thổ cư) với số tiền 200.000.000 đồng; bà Trần Thị S nhận chuyển nhượng 508m2 (trong đó có 65m2 đất thổ cư) với số tiền 500.000.000 đồng. Khi thỏa thuận chuyển nhượng đất, phía anh T cam kết sẽ hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng và tách sổ riêng cho mỗi người nên ông Tr, ông M, bà S tin tưởng và đã giao đủ tiền cho anh T. Các nguyên đơn đã nhận đất từ năm 2019 và đang quản lý sử dụng (riêng bà S đã cất nhà kiên cố trên đất).

Sau đó nhiều lần ông Tr, ông M, bà S liên lạc với anh T để yêu cầu làm thủ tục chuyển nhượng và tách thửa nhưng anh T trốn tránh không thực hiện.

Theo kết quả đo đạc tại “Trích lục và đo hiện trạng thửa đất bản đồ địa chính số 2813/2021” ngày 22/10/2021 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ chi nhánh N thì phần đất mà bà S đang sử dụng là 575m2 (từ mốc 4,5,6,E,12,13,14,15,D,4); phần đất mà ông Tr sử dụng là 368m2 (từ mốc E,8,9,10,11,12,E) và phần đất ông M sử dụng là 234m2 (từ mốc E,6,7,8,E), do vậy chị đại diện các nguyên đơn đề nghị anh T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo diện tích đất thực tế đã giao cho các nguyên đơn sử dụng. Đồng thời đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng (trong đó công nhận cho bà S 80m2 đất ONT, còn ông Tr và ông M không yêu cầu công nhận đất thổ cư), công nhận cho các nguyên đơn được quyền quản lý, sử dụng đất.

* Bị đơn có người đại diện là anh Nguyễn Văn Kh trình bày:

Anh đại diện cho anh Hồ Ngọc T thừa nhận vào ngày 15/12/2019 anh T có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Tr, ông M, bà S diện tích đất 1.044m2 thuộc 01 phần thửa đất số 202 tờ bản đồ 97 xã P, huyện N, tỉnh Đ như chị A (đại diện nguyên đơn) trình bày là đúng. Anh T đã nhận đủ tiền và cũng đã giao đất cho ông Tr, ông M, bà S quản lý từ năm 2019, các bên chỉ mới lập giấy tay mua bán, chưa ký thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Từ sau khi chuyển nhượng đất cho đến nay thì ông Tr, ông M, bà S không chủ động đi làm thủ tục chuyển nhượng, anh T không lần nào hứa hẹn sẽ đi làm thủ tục chuyển nhượng cho các nguyên đơn, chỉ hứa sẽ ký các thủ tục nếu ông Tr, ông M, bà S có yêu cầu.

Qua kết quả đo đạc thì hiện nay bà S đang sử dụng diện tích 575m2 (đã cất nhà tường kiên cố và sử dụng ổn định), ông Tr sử dụng 368m2 và ông M sử dụng 234m2 đã trồng cây lâu năm nên anh T đồng ý tiếp tục chuyển nhượng cho các nguyên đơn diện tích đất mà họ đang sử dụng (do khi thỏa thuận chuyển nhượng có đất thổ nên nay các nguyên đơn đồng ý yêu cầu công nhận cho bà S 80m2 đất ONT, còn ông Tr và ông M không yêu cầu tách thửa đất ONT thì anh T cũng đồng ý). Anh T đồng ý ký các thủ tục giấy tờ cần thiết, đồng ý công nhận cho ông Tr, ông M, bà S quyền quản lý, sử dụng đất nhưng không chịu trách nhiệm đi làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn C trình bày:

Ông C là chồng của bà S.

Ngày 15/12/2019 bà S có nhận chuyển nhượng của anh Hồ Ngọc T diện tích đất 508m2 thuộc một phần thửa 202 tờ bản đồ 97 xã P với số tiền 500.000.000 đồng, việc mua bán được lập bằng giấy tay.

Sau khi mua đất, do có nhu cầu về nhà ở nên ông C và bà S đã xây dựng ba căn nhà liền kề trên đất cho vợ chồng bà S và 02 người con trai sinh sống ổn định cho đến nay.

Nay bà S khởi kiện yêu cầu anh T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tách thửa, ông C đồng ý.

Do tuổi cao, sức khỏe yếu nên ông C xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Minh H, anh Trần Minh L trình bày:

Anh H và anh L là con trai của bà S và ông C.

Các anh được biết vào ngày 15/12/2019 bà S có nhận chuyển nhượng của anh Hồ Ngọc T diện tích đất 508m2 thuộc một phần thửa 202 tờ bản đồ 97 xã P với số tiền 500.000.000 đồng, việc mua bán được lập bằng giấy tay.

Sau khi mua đất, do có nhu cầu về nhà ở nên bà S đã xây dựng ba căn nhà liền kề trên đất cho vợ chồng bà S và 02 anh sinh sống ổn định.

Nay bà S khởi kiện yêu cầu anh T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tách thửa, các anh đồng ý.

Do bận đi làm và không tranh chấp nên các anh xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị X trình bày:

Bà là vợ của ông Đoàn Minh Tr, bà có nghe nói ông Tr nhận chuyển nhượng từ anh Hồ Ngọc T diện tích đất 335m2 thửa 202 tờ bản đồ 97 xã P với số tiền 300.000.000 đồng, việc mua bán cụ thể như thế nào bà không biết. Việc mua bán từ tiền riêng của ông Tr. Nay ông Tr yêu cầu anh T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bà xác định không liên quan gì đến tranh chấp giữa ông Tr và anh T nên xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Đ trình bày:

Bà là vợ của ông Lê Thành M, bà có nghe nói ông M nhận chuyển nhượng từ anh Hồ Ngọc T diện tích đất 201m2 thửa 202 tờ bản đồ 97 xã P với số tiền 200.000.000 đồng, việc mua bán cụ thể như thế nào bà không biết. Việc mua bán từ tiền riêng của ông M. Bà xác định không liên quan gì đến tranh chấp giữa ông M và anh T nên xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện N, tỉnh Đ phát biểu ý kiến:

* Về việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tòa án nhân dân huyện N, tỉnh Đ thụ lý vụ án đúng thẩm quyền; xác định quan hệ tranh chấp đầy đủ; xác định tư cách của đương sự, thu thập chứng cứ, hòa giải đúng quy định của pháp luật.

* Về đường lối giải quyết vụ án: Tại phiên tòa đại diện nguyên đơn và đại diện bị đơn thừa nhận có việc thỏa thuận chuyển nhượng đất vào ngày 15/12/2019 giữa ông Tr, ông M, bà S với anh T đối với diện tích đất tại một phần thửa 202 tờ bản đồ 97 xã P, huyện N, tỉnh Đ, bên mua đã giao đủ tiền và nhận đất quản lý sử dụng, nhưng các bên mới chỉ ký thủ tục bằng giấy tay. Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức nhưng trên thực tế bên nhận chuyển nhượng đã giao đủ tiền, đã nhận đất và sử dụng ổn định (trong đó bà S đã xây nhà ở kiên cố, còn ông M và ông Tr đã trồng cây trên đất). Vì vậy căn cứ Điều 98, 167 Luật đất đai năm 2013, Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, đề nghị hội đồng xét xử công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc bị đơn tiếp tục hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng đất cho các nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1].Về thẩm quyền giải quyết vụ án, quan hệ pháp luật và tư cách đương sự:

+ Thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông Đoàn Minh Tr, ông Lê Thành M, bà Trần Thị S yêu cầu anh Hồ Ngọc T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất tại thửa 202 tờ bản đồ 97 xã P, huyện N, tỉnh Đ. Do thửa đất tranh chấp tọa lạc tại xã P, huyện N, tỉnh Đ nên căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân huyện N, tỉnh Đ có thẩm quyền giải quyết vụ án.

+ Quan hệ pháp luật được xác định là: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

+ Tư cách đương sự: Căn cứ Điều 68 của Bộ luật tố tụng dân sự xác định nguyên đơn là ông Đoàn Minh Tr, ông Lê Thành M, bà Trần Thị S; bị đơn là anh Hồ Ngọc T; Hiện nay trên thửa đất tranh chấp có chồng và các con bà S đang sinh sống, ngoài ông M có vợ là Đ, ông Tr có vợ là bà X nên xác định ông Trần Văn C (chồng bà S), anh Trần Minh H, Trần Minh L (con bà S), bà Nguyễn Thị Đ (vợ ông M), bà Trần Thị X (vợ ông Tr) là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2]. Về nội dung tranh chấp:

Ngày 15/12/2019 ông Lê Thành M thỏa thuận nhận chuyển nhượng của anh Hồ Ngọc T diện tích đất 231m2 (trong đó 30m2 ONT, 201m2 CLN) với giá 200.000.000 đồng tại thửa đất số 202 tờ bản đồ 97 xã P.

Ngày 15/12/2019 ông Đoàn Minh Tr thỏa thuận nhận chuyển nhượng của anh Hồ Ngọc T diện tích đất 370m2 (trong đó 35m2 ONT, 35m2 CLN) với giá 300.000.000 đồng tại thửa đất số 202 tờ bản đồ 97 xã P.

Ngày 15/12/2019 bà Trần Thị S thỏa thuận nhận chuyển nhượng của anh Hồ Ngọc T diện tích đất 573m2 (trong đó 65m2 ONT, 508m2 CLN) với giá 500.000.000 đồng tại thửa đất số 202 tờ bản đồ 97 xã P.

Các bên chỉ mới lập giấy tay về việc chuyển nhượng đất. Ông Tr, ông M, bà S đã giao đủ tiền cho anh T nhận, đồng thời anh T cũng đã giao đất cho các nguyên đơn quản lý, sử dụng từ năm 2019 đến nay. Đối với bà Trần Thị S đã cất nhà ở trên đất, còn ông Tr và ông M đã trồng một số cây lâu năm trên đất. Ông Tr, ông M, bà S nhiều lần yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hợp đồng nhưng anh T không thực hiện.

Xét về hình thức: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ngày 15/12/2019 giữa ông Tr với anh T, giữa ông M với anh T và bà S với anh T chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng thực là vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 119 và Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015.

Xét về nội dung: hợp đồng có ghi rõ diện tích, vị trí thửa đất, loại đất, giá chuyển nhượng. Tại thời điểm anh T ký chuyển nhượng đất cho ông Tr, ông M, bà S thì anh T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên căn cứ quy định tại các điều 98, 167 Luật đất đai năm 2013, anh T được quyền chuyển nhượng đất.

Ông Tr, ông M, bà S đã giao đủ tiền cho anh T nhận, đã nhận đất quản lý, sử dụng, riêng bà S đã xây nhà kiên cố trên đất từ năm 2019 và đây là chỗ ở duy nhất của gia đình bà S. Khi bà S xây nhà thì anh T không thắc mắc hay khiếu nại gì, cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính. Mặt khác qua cung cấp chứng cứ của Ủy ban nhân dân huyện N và Ủy ban nhân dân xã P thì thửa đất tranh chấp hiện nằm trong quy hoạch đất ở nông thôn.

Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình thức nhưng người nhận chuyển nhượng đã sử dụng ổn định, đã xây nhà kiên cố. Vì vậy cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền quản lý sử dụng đất cho ông Tr, ông M, bà S là phù hợp pháp luật.

Qua xem xét thẩm định tại chỗ thể hiện phần đất hiện nay bà S đang sử dụng thực tế là 575m2 (giới hạn bởi các mốc 4,5,6,E,12,13,14,15,D,4); phần đất ông Tr sử dụng là 368m2 (giới hạn bởi các mốc E,8,9,10,11,12,E); phần đất ông M sử dụng là 234m2 (giới hạn bởi các mốc E,6,7,8,E). Tại phiên tòa đại diện nguyên đơn và bị đơn thống nhất kết quả đo đạc, thừa nhận việc chuyển nhượng đất theo số liệu đo đạc thực tế.

Vì vậy việc các nguyên đơn yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng, công nhận quyền quản lý, sử dụng đất là phù hợp pháp luật.

* Về chi phí tố tụng: Căn cứ Điều 158 Bộ luật tố tụng dân sự, anh T phải chịu toàn bộ chi phí đo đạc, thẩm định (số tiền này ông Tr, ông M, bà S đã nộp nên anh T phải trả lại cho các nguyên đơn).

* Về án phí: Căn cứ quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và nghị quyết số 326/2016/NQ- UBTVQH14 ngày 30/12/2016: Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Anh T phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa về đường lối giải quyết vụ án phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, khoản 1 Điều 39, các điều 68, 147, 158, 264, 266, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng các điều 119, 502 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 98, Điều 176 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thành M, ông Đoàn Minh Tr, bà Trần Thị S về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Hồ Ngọc T.

Xử:

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 368m2, được giới hạn bởi các mốc (12, E, 8,9,10,11,12), loại đất CLN thuộc một phần thửa 202 tờ bản đồ 97 xã P, huyện N, tỉnh Đ giữa anh Hồ Ngọc T với ông Đoàn Minh Tr.

Công nhận cho ông Đoàn Minh Tr được quản lý, sử dụng diện tích đất 368m2 thuộc một phần thửa 202 tờ bản đồ 97 xã P, huyện N. Tứ cận: Đông giáp đất ông M; Tây giáp đường tự mở (thửa 205); Nam giáp đường đất; Bắc giáp nhà bà S.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 234m2, được giới hạn bởi các mốc (E, 6,7 8,E), loại đất CLN thuộc một phần thửa 202 tờ bản đồ 97 xã P, huyện N, tỉnh Đ giữa anh Hồ Ngọc T với ông Lê Thành M.

Công nhận cho ông Lê Thành M được quản lý, sử dụng diện tích đất 234m2 nêu trên. Tứ cận: Đông giáp thửa 485; Tây giáp đất ông Tr; Nam giáp đường đất; Bắc giáp nhà bà S.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 575m2, được giới hạn bởi các mốc (12, E, 8,9,10,11,12), trong đó có 80m2 đất ONT và 495m2 đất CLN thuộc một phần thửa 202 tờ bản đồ 97 xã P, huyện N, tỉnh Đ giữa anh Hồ Ngọc T với bà Trần Thị S.

Công nhận cho bà Trần Thị S được quản lý, sử dụng diện tích đất 575m2 nêu trên. Tứ cận: Đông giáp thửa 483 và thửa 201; Tây giáp thửa đường tự mở (thửa 205); Nam giáp đất ông Tr, ông M; Bắc giáp phần còn lại của thửa đất 202 và thửa 203.

Vị trí đất được xác định theo “Trích lục và đo hiện trạng thửa đất bản đồ địa chính” số 2813/2021 ngày 22/10/2021 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ chi nhánh N.

Ông Lê Thành M, ông Đoàn Minh Tr, bà Trần Thị S và anh Hồ Ngọc T có nghĩa vụ liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký kê khai quyền sử dụng đất theo quy định.

3. Về chi phí tố tụng: Anh Hồ Ngọc T phải chịu 41.004.916 đồng (trả lại cho ông Tr, ông M, bà S số tiền này).

4. Về án phí:

Trả lại cho ông Lê Thành M số tiền 5.000.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0005616 ngày 26/4/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện N, tỉnh Đ.

Trả lại cho ông Đoàn Minh Tr số tiền 7.500.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0005615 ngày 26/4/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện N, tỉnh Đ.

Trả lại cho bà Trần Thị S số tiền 12.000.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0005614 ngày 26/4/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện N, tỉnh Đ.

Anh Hồ Ngọc T phải chịu 900.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt hợp lệ bản án./.