Xác định di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi đất chưa có sổ đỏ

Chào chị, ban Biên tập xin giải đáp như sau:

1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 1, điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

… 

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”

Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”.

Như vậy, theo các quy định trên để thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận; người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực.

2. Giải quyết quyền sử dụng đất là di sản thừa kế khi không có sổ đỏ

Tại Điểm a mục 1.3 phần II của Nghị quyết 02/2004 ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có nêu về xác định quyền sử dụng đất là di sản, cụ thể:

“1.1. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

b) Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

c) Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

1.4. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Theo đó, đối với quyền sử dụng đất do người chết để lại nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thì vẫn được xác định là di sản thừa kế nếu có các giấy tờ khác chứng minh được nguồn gốc đất hoặc UBND cấp có thẩm quyền có văn bản xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, đất được sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp.

3. Bản án về trường hợp công nhận di sản thừa kế khi đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bản án về tranh chấp chia thừa kế đối với đất không có giấy về quyền sử dụng đất tờ số 06/2019/DS-PT

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên

- Trích dẫn nội dung: “Hội đồng xét xử thấy: quyền sử dụng đất diện tích 862,7m2 (đất ở 310m2, đất TCLN 552,7m2) cùng toàn bộ công trình nhà ở, giếng nước, nhà vệ sinh, cây cối thuộc thửa đất số 28, tờ bản đồ số 22, thôn 11, xã H, thành phố M, tỉnh Quảng Ninh được UBND thành phố Mống Cái điều chỉnh theo quyết định số 6406/QĐ-UBND ngày 22/12/2017, cụ L cũng đã hoàn chỉnh thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ tiểu mục 1.3 mục 1 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, đủ cơ sở khẳng định quyền sử dụng đất diện tích 862,7m2 (đất ở 310m2, đất TCLN 552,7m2) cùng toàn bộ công trình nhà ở, giếng nước, nhà vệ sinh, cây cối thuộc quyền sử dụng của vợ chồng cụ B - L. Cụ B chết không để lại di chúc, nên quyền sử dụng đất diện tích 862,7m2 (đất ở 310m2, đất TCLN 552,7m2) cùng toàn bộ công trình nhà ở, giếng nước, nhà vệ sinh, cây cối có 1/2 là di sản của cụ B. Cụ L hoặc bà Ng hoặc bà L1 là những người trong hàng thừa kế thứ nhất có quyền yêu cầu chia di sản thừa kế trên theo quy định của pháp luật.”

Bản án về tranh chấp chia di sản thừa kế khi đất không có sổ đỏ số 23/2017/DSPT

- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên

- Trích dẫn nội dung: “Năm 2004 cụ B cho vợ chồng ông Th và bà X một phần diện tích đất tại thửa đất số 97 để xây nhà. Khi ông T xây tường bao thì phát sinh tranh chấp với ông T1 và bà N. Tại thời điểm cụ B cho vợ chồng ông T đất, di sản thừa kế chưa chia, việc cho đất bằng miệng, không được lập thành văn bản. Xét thấy, việc cụ B cho đất vợ chồng ông T chưa tuân thủ đúng quy định của Bộ luật dân sự 2005 về việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản được tặng cho là bất động sản. Ông T và bà X chưa làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế vợ chồng ông Thiện đã xây nhà, các công trình phụ, tường bao trên đất tạo thành khuôn viên riêng, sử dụng liên tục từ năm 2004 đến nay. Quá trình giải quyết vụ án, những người thừa kế trong đó có ông T1, bà N đều thừa nhận việc gọi ông T về làm nhà trên đất. Ông T và bà X đã tôn tạo, vượt lập thùng vũng, làm nhà kiên cố được sự đồng thuận của cụ B và các anh em trong gia đình. Do đó, có cơ sở công nhận cụ B đã tặng cho vợ chồng ông T phần diện tích vợ chồng ông T xây nhà kiên cố là 189,8 m² đất.”

Trân trọng!