Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 09/2022/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN DẦU TIẾNG, TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 09/2022/DS-ST NGÀY 26/01/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 26 tháng 01 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng xét xử sơ thẩm công khai vụ án Dân sự thụ lý số: 495/2020/TLST-DS ngày 06 tháng 11 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 03/2022/QĐXXST-DS ngày 11 tháng 01 năm 2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Bạch Văn P, sinh năm 1969. Địa chỉ:  Ấp Trảng L, xã Long N, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp: Ông Bạch Văn P, sinh năm 1990; địa chỉ: Ấp Trảng Lớn, xã L N, B B, B Dlà người đại diện theo ủy quyền (hợp đồng ủy quyền ngày 04/11/2020). Có mặt

- Bị đơn: Ông Lê Văn L, sinh năm 1963; địa chỉ: Ấp Hốc M, xã Long T, huyện D T, B D. Có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Thị S, sinh năm 1966; địa chỉ: Ấp Hốc M, xã Long T, huyện D T, B D. Có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Tại đơn khởi kiện ngày 02/11/2020, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn thống nhất trình bày: Vào năm 2007 ông Bạch Văn P có mua của ông Lê Văn L 01 phần đất có diện tích khoảng 2.700m2 với giá là 90.000.000 đồng (chín mươi triệu đồng), khi mua đất chỉ nhắm khoảng không đo đạc thực tế, ông L có chỉ ranh đất cho ông P. Khi mua đất thì thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay phần đất thuộc tờ bản đồ 34, thửa đất số 311 (tách ra từ thửa 308) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 726202, tọa lạc tại Ấp Hốc M, xã Long T, huyện D T, B D do Ủy ban nhân dân huyện Dầu Tiếng cấp cho bà Lê Thị S vào ngày 14/9/2017, bà S là vợ ông L. ông P đã giao hết tiền cho ông L và nhận đất để sử dụng. Tại thời điểm nhận chuyển nhượng là đất bị hoang, ông P trực tiếp khai hoang và trồng được 270 cây cao su, ông P có yêu cầu ông L sang tên tách sổ nhưng ông L hẹn lần này đến lần khác, vì là bà con họ hàng với nhau nên ông P không ý kiến gì mà chỉ nhận đất quản lý sử dụng. Đến năm 2018 ông P tiếp tục yêu cầu ông L thực hiện việc sang tên tách sổ cho ông P nhưng ông L và bà S vẫn không thực hiện. Ông P có nhờ ấp Hóc Măng giải quyết, sau đó khởi kiện lên Tòa án giải quyết thì ông L cam kết tới tháng 10/2020 sẽ làm thủ tục sang tên tách sổ nhưng cho đến nay vẫn không thực hiện. Nay ông P yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng giải quyết hủy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bạch Văn P và ông Lê Văn L đã thực hiện vào năm 2007 đối với phần đất có diện tích khoảng 2.700m2 (theo đo đạc thực tế có diện tích là 2.318,5m2) và buộc ông Lê Văn L phải có nghĩa vụ thanh toán lại cho ông P giá trị phần đất tranh chấp theo đo đạc thực tế là 2.318,5m2 theo quy định pháp luật.

- Tại biên bản lấy lời khai ngày 18/01/2021 bị đơn ông Lê Văn L trình bày: Vào năm 2007 ông L có bán cho ông Bạch Văn P 2.700m2, phần đất tọa lạc tại ấp Hóc Măng, xã Long Tân, huyện D T, B D với số tiền là 90.000.000 đồng, trên đất không có tài sản gì, khi đó đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông L đã giao đất cho ông P quản lý sử dụng từ năm 2007 cho tới nay, ông P đã giao đủ số tiền 90.000.000 đồng. Sau khi giao đất cho ông P thì ông P tiến hành trồng cao su, sau đó ông P có đến hỏi mượn ông L số tiền 50.000.000 đồng để mua phân bón về trồng cao su.

Năm 2008 ông L và ông Bạch Văn P có đến địa chính huyện Dầu Tiếng để làm thủ tục tách thửa cho ông P nhưng chưa được. Từ đó ông P sử dụng đất và quản lý cao su trên đất. Khi mua bán đất thì vợ ông L là bà Lê Thị S không biết nhưng sau đó mấy ngày thì ông L có nói cho bà S biết là hoàn cảnh gia đình ông P không có đất để cất nhà nên ông L có bán cho ông P diện tích đất khoảng gần 3000m2 đất để ông P canh tác và cất nhà cho con gái của P ở thì bà S đồng ý và không có ý kiến gì. Nay với yêu cầu khởi kiện của ông P thì ông L không đồng ý bán đất cho ông P nữa, vì từ khi mua đất năm 2007 cho đến nay ông P đã trồng cao su rồi sau đó thanh lý cao su để lấy tiền là quá đủ đối với số tiền 90.000.000 đồng mà ông P đã đưa cho ông L. Hơn nữa ông P có mượn của ông L số tiền là 50.000.000 đồng thì ông P chưa trả cho ông L. Trước đây giá đất là 90.000.000 đồng, hiện nay là khoảng 800.000.000 đồng nên ông P muốn tách sổ, sang tên cho ông P thì ông P phải đưa thêm cho ông L số tiền là 800.000.000 đồng.

- Tại biên bản lấy lời khai ngày 18/01/2021, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà S trình bày: Bà S hoàn toàn thống nhất với lời trình bày của ông Lê Văn L, không ý kiến gì khác. Nay với yêu cầu khởi kiện của ông P thì bà S không đồng ý.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Dầu Tiếng tham gia phiên tòa có ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật trong suốt quá trình tố tụng là đúng quy định pháp luật.

Về nội dung vụ án: phần đất tranh chấp hiện nay có giá là 927.400.000 đồng, nguyên nhân dẫn đến hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của ông L và bà S nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hủy giao dịch mua bán giữa ông P và ông L vào năm 2007 và buộc ông L trả lại cho ông P số tiền 927.400.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên Tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên Tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền giải quyết: Đây là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện phần đất tranh chấp tọa lạc tại xã Long Tân, huyện D T, B D nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện D T, B D theo quy định tại khoản 1, Điều 35; khoản 1, Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Bị đơn ông Lê Văn L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị S có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn theo Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung tranh chấp: Nguyên đơn ông Bạch Văn P yêu cầu hủy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P và ông L thực hiện vào năm 2007 đối với phần đất có diện tích khoảng 2.700m2 (đo đạc thực tế là 2.318,5m2) thuộc 01 phần tờ bản đồ số 34, thửa đất số 311, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK CK 726202, tọa lạc tại Ấp Hốc M, xã Long T, huyện D T, B D do Ủy ban nhân dân huyện Dầu Tiếng cấp cho bà Lê Thị S vào ngày 14/9/2017 và thuộc 01 phần thửa 320, tờ bản đồ 34 (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Căn cứ vào lời khai của các đương sự, căn cứ vào văn bản thỏa thuận vào ngày 12/02/2018, căn cứ vào giấy cam kết của ông Lê Văn L vào ngày 23/8/2017 Hội đồng xét xử thấy rằng: Vào năm 2007 ông Bạch Văn P có nhận chuyển nhượng của ông Lê Văn L 01 phần đất có diện tích khoảng 2.700m2, khi mua đất chỉ nhắm chừng mà không đo đạc thực tế, ông L có chỉ ranh đất cho ông P nên phần đất (theo đo đạc thực tế có diện tích 2.318,5m2) với giá chuyển nhượng là 90.000.000 đồng. Khi mua đất thì thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay phần đất thuộc tờ bản đồ 34, thửa đất số 311 (tách ra từ thửa 308) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 726202, tọa lạc tại Ấp Hốc M, xã Long T, huyện D T, B D do Ủy ban nhân dân huyện Dầu Tiếng cấp cho bà Lê Thị S vào ngày 14/9/2017 và thuộc 01 phần thửa 320, tờ bản đồ 34 (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Ông P đã giao đủ tiền cho ông L và ông L đã giao đất cho ông P quản lý, sử dụng. Cụ thể là ông P đã trồng được 270 cây cao su trên đất. Vào thời điểm chuyển nhượng ông P có yêu cầu ông L tach sổ nhưng ông L không thực hiện. Vì là chỗ họ hàng bà con với nhau nên ông P không ý kiến gì. Đến năm 2018 ông P yêu cầu ông L thực hiện việc sang tên tách sổ cho ông P nhưng ông L và bà S là vợ ông L cứ hẹn lần này đến lần khác và cho đến nay vẫn không thực hiện.

Điều này cũng được ông L, bà S thừa nhận.

[3.1] Bị đơn ông L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà S cho rằng do ông P còn thiếu ông L số tiền 50.000.000 đồng chưa trả cho ông L và ông P đã quản lý sử dụng phần đất tranh chấp nêu trên từ năm 2007, cụ thể trồng cây cao su từ năm 2007 đến nay và đã thanh lý cao su trên đất là đủ số tiền 90.000.000 đồng mà ông P đã giao cho ông L nên nay ông P muốn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông P phải đưa cho ông L số tiền tương đương với giá trị phần đất tranh chấp là 800.000.000 đồng. Đối với phần trình bày này thì Hội đồng xét xử thấy rằng số tiền mà hiện nay ông P đang còn thiếu ông L là 50.000.000 đồng thì trong quá trình giải quyết vụ án ông L không có đơn yêu cầu phản tố để yêu cầu Tòa án giải quyết nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết. Ông L có quyền khởi kiện bằng vụ án theo quy định pháp luật. Ông L cho rằng ông P đã quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp từ năm 2007 cho đến nay là đủ của số tiền 90.000.000 đồng mà ông P đã giao cho ông L từ năm 2007 là hoàn toàn không đúng pháp luật.

[3.2] Từ những căn cứ nêu trên thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bạch Văn P với ông Lê Văn L là hoàn toàn có thật. Bị đơn chuyển nhượng đất cho nguyên đơn, nguyên đơn đã giao đủ tiền cho bị đơn và bị đơn đã giao đất cho nguyên đơn quản lý sử dụng ổn định và trồng cây lâu năm là cây cao su từ năm 2007 cho đến nay (hiện nguyên đơn đã thanh lý cây cao su trên đất). Sự việc này ông L và bà S đều biết nhưng không hề ngăn cản, cũng không có văn bản nào thể hiện sự phản đối của ông L và bà S trong khoảng thời gian dài kể từ năm 2007 cho đến nay, điều này thể hiện ý chí ông L và bà S đã chấp nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P. Tại thời điểm chuyển nhượng ông L và bà S chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng sau đó ông L và bà S đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông L, bà S không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn ông P là vi phạm pháp luật theo quy định tại các Điều 697, 699, 701,702 Bộ luật dân sự năm 2005 và được hướng dẫn tại mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P và ông L đã có hiệu lực pháp luật.

[3.3] Hội đồng xét xử xét lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được: Tòa án đã ra quyết định số 02/2021/QĐ-TA ngày 12/01/2021 buộc các đương sự thực hiện hợp đồng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên ông L và bà S không thực hiện. Đồng thời, căn cứ vào công văn số 2924/UBND-BTCD ngày 31/12/2021 của Ủy ban nhân dân huyện D T, B D và biên bản xác minh ngày 10/01/2022 của Ủy ban nhân dân xã Long Tân thì phần đất tranh chấp nêu trên không đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại khoản 3 Điều 1 của Quyết định số 28/2019/QĐ-UB ngày 03/12/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/9/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Nguyên nhân dẫn đến diện tích tranh chấp nêu trên là vào năm 2020 bà Lê Thị S và ông Lê Văn L đã chuyển nhượng 01 phần đất có diện tích 3.512,6m2 thuộc 01 phần thửa đất 308, tờ bản đồ số 34, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số số CK 726202 cho ông Nguyễn Thái Sơn vào ngày 20/10/2020. Lẽ ra trong trường hợp này ông L và bà Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ sang tên tách sổ cho ông Bạch Văn P nhưng ông L và bà S không thực hiện mà lại đi chuyển nhượng cho ông Sơn 01 phần diện tích đất nên phần diện tích đất còn lại không đủ điều kiện tách thửa cho ông P. Do đó ông L và bà S là người có lỗi hoàn toàn dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2007 không thể thực hiện được. Tại đơn khởi kiện ông P chỉ yêu cầu ông L thực hiện nghĩa vụ thanh toán mà không yêu cầu bà S cùng thực hiện nên Hội đồng ghi nhận ý kiến nguyên đơn. Vì vậy, cần buộc ông L phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông P theo quy định tại điểm c.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Tại biên bản định giá tài sản của Hội đồng định giá huyện Dầu Tiếng ngày 18/6/2021 thì phần đất tranh chấp có giá trị: 400.000 đồng/m2 x 2.318,5m2 = 927.400.000 đồng. Như vậy phải buộc ông Lê Văn L phải có nghĩa vụ thanh toán lại giá trị phần đất tranh chấp cho ông Bạch Văn P số tiền 927.400.000 đồng là hoàn toàn có căn cứ.

[3.4] Quan điểm về nội dung vụ án của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Dầu Tiếng tại phiên tòa là có căn cứ chấp nhận.

[3.5] Về chi phí xem xét thẩm định, đo đạc và định giá: Chi phí xem xét thẩm định, đo đạc và định giá là 2.278.477 đồng (hai triệu hai trăm bảy mươi tám ngàn bốn trăm bảy mươi bảy đồng), nguyên đơn đã nộp toàn bộ tiền tạm ứng; Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ tiền chi phí xem xét thẩm định, đo đạc và định giá tài sản.

[3.6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Theo quy định tại điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho nguyên đơn ông Bạch Văn P số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo quy định của pháp luật. Bị đơn là ông Lê Văn L hiện là người cao tuổi nên không phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 165, 227, 228, 266, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 697, 699, 701,702 Bộ luật dân sự năm 2005;

- Căn cứ Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bạch Văn P đối với bị đơn ông Lê Văn L về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” - Hủy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bạch Văn P và ông Lê Văn L thực hiện vào năm 2007 đối với phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 2.318,5m2 thuộc 01 phần tờ bản đồ số 34, thửa đất số 311, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK CK 726202, tọa lạc tại Ấp Hốc M, xã Long T, huyện D T, B D do Ủy ban nhân dân huyện Dầu Tiếng cấp cho bà Lê Thị S vào ngày 14/9/2017 và thuộc 01 phần thửa 320, tờ bản đồ 34 (phần đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Buộc ông Lê Văn L phải có nghĩa vụ thanh toán số tiền 927.400.000 đồng (chín trăm hai mươi bảy triệu bốn trăm ngàn đồng) là giá trị của phần diện tích 2.318,5m2 đất cho ông Bạch Văn P.

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về chi phí xem xét thẩm định, đo đạc, định giá tài sản: Buộc ông Lê Văn L phải nộp số tiền 2.278.477 đồng (hai triệu hai trăm bảy mươi tám ngàn bốn trăm bảy mươi bảy đồng) để hoàn trả lại cho ông Bạch Văn P.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Lê Văn L được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm.

- Hoàn trả cho ông Bạch Văn P số tiền 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm mà ông P đã nộp theo biên lai thu số AA/2016/0045301 vào ngày 04 tháng 11 năm 2020 tại Chi cục thi hành án Dân sự huyện D T, B D 4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án. Bị đơn; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ theo quy định pháp luật.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.