Chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay, hợp đồng có bị vô hiệu?

Chào anh, Ban biên tập xin giải đáp như sau:

1. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay?

Theo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Mặt khác, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng vẫn được Tòa án công nhận hiệu lực, cụ thể như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1....

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Có thể thấy, trong trường hợp hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, song một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì vẫn được Tòa án quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn có giá trị hiệu lực pháp lý trong các trường hợp như:

- Các bên đã tiến hành bàn giao đất và giao nhận tiền,

- Bên mua đã trả đủ từ 2/3 số tiền theo hợp đồng,

...

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được công nhận trong thực tiễn

Trong bản án sơ thẩm số 31/2018/DS-ST ngày 16/08/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Tòa án nhân dân huyện Tân Trụ xét xử, có nội dung như sau:

“Ngày 09/4/2012, bà Lê Thị X nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V bằng giấy viết tay nhưng không được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giá chuyển nhượng là 750.000.000đ.

Ông Ng, bà X đã giao tiền cho vợ chồng ông N, bà V 02 lần, cụ thể lần 1 vào ngày 09/4/2012 với số tiền là 330.000.000đ và lần 2 vào ngày 01/5/2012 với số tiền là 400.000.000đ, tổng cộng là 730.000.000đ, còn lại 20.000.000đ khi nào ông Ng và bà X được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ giao số tiền còn lại cho vợ chồng ông N, bà V.

Toàn bộ số tiền 730.000.000đ này đều là của bà X, ông Ng không có đóng góp gì trong số tiền này.

Sau khi nhận chuyển nhượng thì vợ chồng ông N, bà V đã giao nhà và đất cho ông Ng, bà X quản lý, sử dụng, tuy nhiên, ông N, bà V không thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mặc dù ông Ng, bà X đã nhiều lần liên hệ. Cuối năm 2012 ông N, bà V bỏ địa phương đi nơi khác sinh sống, không để lại địa chỉ và cũng không báo cho ông Ng và bà X biết.

Nay bà Lê Thị X khởi kiện yêu cầu ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 607, diện tích 100.4m2, loại đất ở tại nông thôn và thửa đất số 151, diện tích 1.895m2, loại đất trồng lúa cùng căn nhà trên đất cho bà Lê Thị X.”

Tòa án nhận định:

Căn cứ vào “Giấy hợp đồng mua bán ngày 09/4/2012” (Bl 69-70) thể hiện 02 lần trả tiền này là có thật, có chữ ký nhận của ông N, bà V đồng thời còn có chữ ký của người làm chứng là ông Phan Mộng D. Tại bản tự khai ngày 15/6/2018 ông Phan Mộng D đã khai có chứng kiến việc chuyển nhượng đất giữa ông N, bà V với bà X và ông Ng. Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử có căn cứ xác định bà X đã trả cho ông N và bà V 730.000.000đ trên tổng số tiền thỏa thuận chuyển nhượng là 750.000.000đ.

Hợp đồng chỉ được lập bằng giấy tay vào năm 2012 và không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định là vi phạm về hình thức nhưng không vi phạm về nội dung vì các thửa đất này đều đã được cấp cho ông Lê Văn N. Trong quá trình gia đình bà X quản lý, sử dụng thì ông N, bà V cũng không có ý kiến phản đối gì.

Vì vậy, buộc ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc bà Lê Thị X phải trả cho ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V số tiền 20.000.000đ (Hai mươi triệu đồng).

Qua vụ án trên, có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà X và vợ chồng ông N, bà V được lập bằng giấy viết tay và không được công chứng, chứng thực nhưng vấn được Tòa án nhân dân huyện Tân Trụ công nhận có giá trị hiệu lực, bởi vì:

- Bà X đã trả cho ông N và bà V 730.000.0000 đồng trên tổng số tiền chuyển nhượng là 750.000.000 đồng. Đồng nghĩa với việc bà X đã thực hiện trên 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.

- Trong quá trình bà X quản lý, sử dụng thửa đất được chuyển nhượng, ông N, bà V không có ý kiến phản đối hay có hành vi ngăn cản.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập bằng giấy viết tay là vi phạm về hình thức. Tuy nhiên, vì các thừa đất đều đã được cấp cho gia đình bà X nên hợp đồng không vi phạm về nội dung.

Từ các lý do trên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực giữa bà X và vợ chồng ông N, bà V được Tòa án công nhận có giá trị hiệu lực là có căn cứ và đúng pháp luật.

Như vậy, trong trường hợp của anh, hợp đồng vẫn được pháp luật công nhận là có hiệu lực pháp lý nếu anh đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.