Hợp đồng thuê căn hộ chung cư Lan Phương MHBR Tower hết hạn mà bên thuê vẫn tiếp tục ở thì có được xem là đang gia hạn?

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư Lan Phương MHBR Tower hết hạn mà bên thuê vẫn tiếp tục ở thì có được xem là đang gia hạn?

Căn cứ theo Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn thuê tài sản như sau:

Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Đồng thời, căn cứ theo khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở như sau:

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

[...]

Theo đó, thời hạn thuê do các bên thỏa thuận. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận nào về việc gia hạn, thì khi hết hạn hợp đồng thì hợp đồng sẽ tự động chấm dứt và người thuê phải trả lại nhà cho bên cho thuê.

Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Bên cạnh đó, tại điểm a khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong trường hợp hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.

Do đó, khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư Lan Phương MHBR Tower hết thời hạn thì bên thuê sẽ không thể tiếp tục ở mà phải trả lại căn hộ. Việc bên thuê vẫn tiếp tục ở khi hợp đồng đã hết hạn là không đúng quy định và không đương nhiên được xem là đang gia hạn hợp đồng.

Các bên chỉ được xem là gia hạn hợp đồng khi có thỏa thuận về sửa đổi hợp đồng theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015 về việc sửa lại thời hạn hợp đồng hoặc điều kiện gia hạn. Hoặc các bên phải thỏa thuận ký lại một hợp đồng thuê mới.

Tóm lại, khi hợp đồng thuê căn hộ chung cư Lan Phương MHBR Tower hết thời hạn mà bên thuê tiếp tục ở thì không đương nhiên được xem là đang gia hạn hợp đồng.

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư Lan Phương MHBR Tower hết hạn mà bên thuê vẫn tiếp tục ở thì có được xem là đang gia hạn? (Hình từ Internet)

Người thuê căn hộ chung cư Lan Phương MHBR Tower chuyển đi thì người thuê cùng có đương nhiên được thuê tiếp?

Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, hợp đồng thuê chỉ ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa bên thuê và bên cho thuê trong hợp đồng.

Nghĩa là, nếu trong hợp đồng thuê không có tên của người ở cùng và ghi "đồng thuê" thì người ở cùng sẽ không bị ràng buộc quyền và nghĩa vụ trực tiếp với bên cho thuê.

Đồng thời, tại Điều 173 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo đó, khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở. Nghĩa là quyền tiếp tục thuê của người ở cùng chỉ phát sinh trong trường hợp người thuê chết chứ không phải chuyển đi. Hơn nữa, quyền thuê cũng không đương nhiên chuyển giao cho người ở cùng mà phải có sự thỏa thuận và đồng ý của bên cho thuê.

Như vậy, người thuê căn hộ chung cư Lan Phương MHBR Tower chuyển đi thì người ở cùng không đương nhiên được thuê tiếp mà chỉ được tiếp tục thuê nếu có thỏa thuận sửa đổi hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới với bên cho thuê.

Bên cho thuê căn hộ chung cư Lan Phương MHBR Tower có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê cho thuê lại?

Căn cứ theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

[...]

Theo đó, nếu bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Như vậy, bên cho thuê căn hộ chung cư Lan Phương MHBR Tower có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê cho thuê lại.