Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư bị vô hiệu trong những trường hợp nào theo luật?

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư có bắt buộc công chứng không?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong đó:

- Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán.

- Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối, thì phải trả lại tài sản đặt cọc và thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Như vậy, pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư phải được công chứng hay chứng thực. Việc công chứng là tùy thỏa thuận giữa các bên.

Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư bị vô hiệu trong những trường hợp nào theo luật? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư bị vô hiệu trong những trường hợp nào theo luật?

Căn cứ Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Theo đó, hợp đồng sẽ vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư có thể bị vô hiệu trong trường hợp dưới đây:

(1) Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

(2) Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;

(3) Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;

(4) Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn;

(5) Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

(6) Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

(7) Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

(8) Giao dịch dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).

Khi hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư bị vô hiệu thì bên đặt cọc có được nhận lại tiền?

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư vô hiệu thì bên nhận đặt cọc (bên bán) có trách nhiệm hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc đã nhận cho bên đặt cọc (bên mua).