Đặt cọc mua bán căn hộ chung cư bằng tin nhắn có được xem là hợp đồng hợp pháp không?

Tin nhắn đặt cọc mua bán căn hộ chung cư có đủ điều kiện để được xem là hợp đồng hợp pháp?

Căn cứ quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, căn cứ Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, việc đặt cọc mua bán căn hộ chung cư thực hiện qua tin nhắn có thể được pháp luật thừa nhận như một giao dịch bằng văn bản, nếu đáp ứng các yêu cầu về thông điệp dữ liệu theo quy định về giao dịch điện tử.

Như vậy, việc đặt cọc mua bán căn hộ thực hiện qua tin nhắn điện thoại có thể được pháp luật thừa nhận là hợp lệ nếu tin nhắn thể hiện rõ ý chí, nội dung, và chủ thể của các bên.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, các bên nên lưu giữ toàn bộ bằng chứng điện tử, đồng thời có thể lập văn bản xác nhận lại thỏa thuận đặt cọc sau đó nhằm bảo đảm giá trị pháp lý cao nhất.

Đặt cọc mua bán căn hộ chung cư bằng tin nhắn có được xem là hợp đồng hợp pháp không? (Hình từ Internet)

Giấy viết tay đặt cọc mua căn hộ chung cư có được pháp luật thừa nhận?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định việc đặt cọc là một hình thức bảo đảm để các bên giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản, do đó, việc đặt cọc có thể được thực hiện:

- Bằng lời nói;

- Bằng hành vi thực tế;

- Hoặc bằng văn bản, bao gồm cả giấy viết tay hoặc phương tiện điện tử.

Với điều kiện nội dung của thỏa thuận đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo đó, chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch; việc giao kết là hoàn toàn tự nguyện; nội dung và mục đích của thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Ngoài ra, pháp luật cũng không yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận hoặc giao dịch đặt cọc gắn với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà pháp luật yêu cầu công chứng/chứng thực.

Như vậy, giấy viết tay đặt cọc mua căn hộ chung cư hoàn toàn có giá trị pháp lý, miễn là:

- Nội dung rõ ràng;

- Các bên tự nguyện;

- Và đáp ứng các điều kiện của một giao dịch dân sự hợp pháp.

Trong trường hợp giá trị giao dịch lớn, để đảm bảo quyền lợi, các bên nên cân nhắc lập văn bản có chữ ký xác nhận đầy đủ, thậm chí công chứng nếu cần.

Việc đặt cọc mua căn hộ chung cư bằng giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu nội dung thỏa thuận rõ ràng, các bên tự nguyện và đáp ứng đủ điều kiện của giao dịch dân sự hợp pháp. Tuy nhiên, nếu giá trị giao dịch lớn hoặc tiềm ẩn rủi ro, các bên nên lập văn bản có chữ ký xác nhận rõ ràng, và xem xét việc công chứng hợp đồng này để bảo đảm quyền lợi trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

Khi đặt cọc mua bán căn hộ chung cư, các bên có quyền và nghĩa vụ gì theo quy định hiện hành?

Khi đặt cọc mua căn hộ chung cư thì các bên có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP như sau:

(1) Bên đặt cọc có quyền và nghĩa vụ như sau:

- Yêu cầu bên nhận đặt cọc hoặc nhận ký cược ngừng khai thác, sử dụng hoặc thực hiện giao dịch dân sự với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; đảm bảo tài sản này không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

- Được phép trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, hoặc đưa tài sản đó vào giao dịch dân sự khác nếu có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;

- Thanh toán cho bên nhận đặt cọc hoặc nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược. Chi phí hợp lý này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi, nhằm đảm bảo tài sản không bị mất, hư hỏng hoặc hủy hoại;

- Đảm bảo việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền sở hữu tài sản đã đặt cọc, ký cược theo các quy định trong hợp đồng;

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật liên quan.

(2) Bên nhận đặt cọc có quyền và nghĩa vụ như sau:

- Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược nếu chưa có sự đồng ý của mình;

- Sở hữu tài sản đặt cọc nếu bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược nếu tài sản thuê không còn để trả lại cho bên ký cược;

- Có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;

- Không được khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các luật liên quan.