Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại gồm những gì?

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là gì?

Căn cứ theo Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật này.

Như vậy theo đó, các điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại bao gồm:

- Điều kiện chuyển nhượng:

+ Chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

+ Hợp đồng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý hoặc đã có quyết định giải quyết có hiệu lực pháp luật.

+ Nhà ở, công trình xây dựng không bị kê biên, thế chấp (trừ trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp).

+ Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo đúng quy định pháp luật.

- Quy tắc chuyển nhượng:

+ Việc chuyển nhượng phải thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.

+ Nếu hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà/công trình, muốn chuyển nhượng riêng lẻ thì phải sửa đổi hợp đồng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại gồm những gì? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

...

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

...

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Nếu trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực không bắt buộc chỉ thực hiện khi các bên có yêu cầu.

Hiện nay chủ đầu tư sử dụng vốn góp để phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ những nguyên tắc nào?

Theo khoản 3 Điều 116 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sử dụng vốn góp để phát triển nhà ở phải tuân thủ những nguyên tắc sau đây:

- Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo đảm công khai, minh bạch và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân có vốn được huy động;

- Chủ đầu tư phải sử dụng vào mục đích để phát triển nhà ở và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác;

- Việc bố trí và sử dụng nguồn vốn để phát triển nhà ở, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.