Đặt cọc là gì? Những rủi ro khi đặt cọc mua đất gồm những gì?

Đặt cọc là gì?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc cụ thể như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

[...]

Như vậy, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc là gì? Những rủi ro khi đặt cọc mua đất gồm những gì? (Hình từ Internet)

Những rủi ro khi đặt cọc mua đất gồm những gì?

Để tránh những rủi ro khi đặt cọc thì người mua đất cần nắm rõ và thỏa thuận quy định đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Để hạn chế những rủi ro này, người mua đất nên kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của mảnh đất, yêu cầu hợp đồng đặt cọc có đủ các điều khoản rõ ràng và có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời xác minh thông tin về bên bán để tránh rủi ro không đáng có.

Thủ tục đặt cọc mua đất như thế nào?

Thủ tục đặt cọc mua đất được thực hiện như sau:

[1] Thỏa thuận giữa các bên

Trước khi thực hiện việc đặt cọc, người mua và người bán cần thỏa thuận cụ thể về các vấn đề sau:

- Giá đất: Hai bên cần thống nhất giá trị của mảnh đất và các chi phí liên quan.

- Số tiền đặt cọc: Thường dao động từ 1% đến 10% giá trị của mảnh đất, nhưng tùy vào thỏa thuận của cả hai bên.

- Thời gian hoàn tất giao dịch: Xác định thời gian chính thức để ký hợp đồng mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Điều kiện hoàn lại tiền cọc: Hai bên cần quy định rõ ràng trong hợp đồng về việc hoàn lại tiền đặt cọc nếu một trong hai bên không thực hiện đúng cam kết.

[2] Soạn thảo hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là văn bản pháp lý quan trọng giữa hai bên. Nội dung hợp đồng cần đầy đủ thông tin như:

- Thông tin cá nhân của bên mua và bên bán, bao gồm tên, địa chỉ, CMND/CCCD, số tài khoản ngân hàng.

- Thông tin đất đai: Địa chỉ, diện tích, số sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Số tiền đặt cọc: Ghi rõ số tiền, phương thức thanh toán (tiền mặt hoặc chuyển khoản).

- Điều kiện hoàn cọc: Cần làm rõ các tình huống hoàn lại tiền nếu giao dịch không thành công.

- Cam kết của các bên: Cả hai bên cam kết thực hiện đúng các nghĩa vụ và trách nhiệm trong giao dịch.

Nếu cần, hợp đồng có thể được công chứng để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp sau này.

[3] Thanh toán tiền đặt cọc

Sau khi hợp đồng đặt cọc được ký kết, người mua sẽ thanh toán số tiền cọc cho người bán. Việc thanh toán có thể thực hiện qua chuyển khoản hoặc tiền mặt, và cả hai bên cần lưu giữ các biên lai hoặc chứng từ thanh toán để làm bằng chứng.

[4] Kiểm tra pháp lý mảnh đất

Trước khi tiến hành giao dịch chính thức, người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của mảnh đất:

- Sổ đỏ: Xác minh xem mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp không.

- Quy hoạch đất đai: Kiểm tra xem mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch hoặc giải tỏa không.

- Các giấy tờ liên quan: Xác nhận các giấy tờ khác như hợp đồng mua bán cũ, giấy tách thửa, các giấy tờ đã được công chứng, nếu có.

[5] Ký hợp đồng mua bán chính thức

Sau khi các thủ tục đặt cọc và kiểm tra pháp lý hoàn tất, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán chính thức. Hợp đồng này cần được công chứng (hoặc theo yêu cầu của pháp luật) để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

[6] Thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua và người bán sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, người mua sẽ nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) từ cơ quan chức năng.

Lưu ý:

- Hợp đồng đặt cọc mua đất phải chi tiết, rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

- Người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của đất trước khi quyết định đặt cọc mua đất.

- Để đảm bảo tính an toàn cho giao dịch, có thể yêu cầu sự chứng nhận của công chứng viên hoặc các cơ quan chức năng khi ký hợp đồng.