Chuyển nhượng bất động sản có cần nộp tờ khai thuế 02/TNDN không?

Nội dung chính

• Chuyển nhượng bất động sản có cần nộp tờ khai thuế 02/TNDN không?
• Thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm những gì?

Chuyển nhượng bất động sản có cần nộp tờ khai thuế 02/TNDN không?

Đầu tiên căn cứ tại điểm đ, điểm e khoản 4 và điểm b khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 91/2022/NĐ-CP về các loại thuế khai theo tháng, khai theo quý, khai theo năm, khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế và khai quyết toán thuế như sau:

Các loại thuế khai theo tháng, khai theo quý, khai theo năm, khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế và khai quyết toán thuế

...

4. Các loại thuế, khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước khai theo từng lần phát sinh, bao gồm:

…

đ) Thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên của người nộp thuế áp dụng theo phương pháp trực tiếp trên giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ trên doanh thu theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; trừ trường hợp người nộp thuế trong tháng phát sinh nhiều lần thì được khai theo tháng.

e) Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của người nộp thuế áp dụng theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

…

6. Các loại thuế, khoản thu khai quyết toán năm và quyết toán đến thời điểm giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động, chấm dứt hợp đồng hoặc tổ chức lại doanh nghiệp. Trường hợp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp (không bao gồm doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa) mà doanh nghiệp chuyển đổi kế thừa toàn bộ nghĩa vụ về thuế của doanh nghiệp được chuyển đổi thì không phải khai quyết toán thuế đến thời điểm có quyết định về việc chuyển đổi doanh nghiệp, doanh nghiệp khai quyết toán khi kết thúc năm. Cụ thể như sau:

…

b) Thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng vốn của nhà thầu nước ngoài; thuế thu nhập doanh nghiệp kê khai theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu theo từng lần phát sinh hoặc theo tháng theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều này). Người nộp thuế phải tự xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp quý (bao gồm cả tạm phân bổ số thuế thu nhập doanh nghiệp cho địa bàn cấp tỉnh nơi có đơn vị phụ thuộc, địa điểm kinh doanh, nơi có bất động sản chuyển nhượng khác với nơi người nộp thuế đóng trụ sở chính) và được trừ số thuế đã tạm nộp với số phải nộp theo quyết toán thuế năm.

...

Theo đó, tại khoản 2 Điều 6 Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT, hướng dẫn về “Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản” không phải là thành phần hồ sơ bắt buộc khi xác định nghĩa vụ tài chính đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể như sau:

Hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính khi đăng ký bổ sung tài sản gắn liền vớt đất; thực hiện chuyển hình thức sử dụng đất; gia hạn sử dụng đất; chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

...

2. Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính). Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có), Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (trừ trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản) theo quy định của pháp luật về thuế (bản chính, nếu có).

...

Do vậy, quy định về kê khai thuế TNDN tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP không ảnh hưởng đến hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính của NNT theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT.

Ngoài ra, Tổng cục thuế có hướng dẫn tại Công văn 72/TCT-CS năm 2025 về việc chính sách thuế TNDN giải quyết vướng mắc về hồ sơ khai thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh..

Theo đó, trường hợp Công ty thực hiện kê khai thuế TNDN theo phương pháp doanh thu, chi phí có hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì không phải nộp tờ khai thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh (mẫu 02/TNDN) mà chỉ phải kê khai tờ khai quyết toán thuế TNDN (mẫu 03/TNDN) và tạm nộp thuế TNDN theo quý (người nộp thuế nếu thực hiện kê khai thuế TNDN theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu mới phải nộp tờ khai thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh).

Như vậy, từ hướng dẫn trên trường hợp công ty thực hiện kê khai thuế TNDN theo phương pháp doanh thu, chi phí có hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì không phải nộp tờ khai thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh (mẫu 02/TNDN).

Tuy nhiên, phải kê khai tờ khai quyết toán thuế TNDN (mẫu 03/TNDN) và tạm nộp thuế TNDN theo quý (người nộp thuế nếu thực hiện kê khai thuế TNDN theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu mới phải nộp tờ khai thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh).

Chuyển nhượng bất động sản có cần nộp tờ khai thuế 02/TNDN không? (Hình từ Internet)

Thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm những gì?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC về đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:

Đối tượng chịu thuế

1. Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

Như vậy, theo quy định trên thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);

- Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;

- Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Lưu ý: Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất