Tôi có thuê mặt bằng tại Sài Gòn để kinh doanh quán nhậu, tuy nhiên do yêu cầu tạm dừng hoạt động, nếu việc này kéo dài bên tôi sẽ lỗ rất nặng, do vậy bên tôi muốn thỏa thuận giảm tiền thuê mặt bằng hoặc chấm dứt thuê mặt bằng thì có được không- chị Phương Uyên (uyen***@gmail.com).
Về vấn đề này, THƯ VIỆN PHÁP LUẬT xin giải đáp như sau:
Về nguyên tắc thì hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là theo sự thỏa thuận của các bên và việc chấm dứt hợp đồng sẽ dựa vào các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Nếu trong hợp đồng không có quy định về trường hợp nào người thuê mặt bằng được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn thì người thuê không thể tự ý trả mặt bằng ngay mà phải thỏa thuận với chủ nhà.
Theo đó, có thể áp dụng theo quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 để thực hiện đàm phán lại hợp đồng khi có đủ các điều kiện sau:
- Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
- Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
- Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
- Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
+ Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
+ Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, trong trường hợp này hai bên nên thương lượng lại hợp đồng để được giảm tiền thuê mặt bằng, trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền lợi. Trong quá trình đàm phán thì vẫn phải thực hiện theo nội dung hợp đồng đã ký kết, nếu vi phạm hợp đồng mà gây thiệt hại thì sẽ phải bồi thường.
Quang Bình
