Đã dọn vào ở nhưng chưa thanh toán tiền mua nhà - Minh họa

Thực tế, có một số trường hợp thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất giữa những người đã quen biết, sau đó dù chưa thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng, họ vẫn đồng ý cho người mua dọn vào ở. Hai vấn đề cần bàn đến trong trường hợp này là: i) Người dọn vào có quyền sửa chữa, xây dựng thêm không? và ii) Nếu hết thời hạn thanh toán mà người mua chưa trả đủ tiền nhà thì phải xử lý ra sao?

Quyền sơn sửa, xây dựng thêm phát sinh từ khi nào?

Để trả lời cho câu hỏi này, ta cần căn cứ vào yếu tố “chủ sở hữu nhà ở, chủ sở hữu quyền sử dụng đất là ai?”, bởi lẽ nếu bạn xây dựng, sửa chữa nhà của mình thì hoàn toàn không có vấn đề gì, tuy nhiên nếu căn nhà đó lại được xác định là của người khác thì hành vi can thiệp vào hiện trạng ngôi nhà rất có khả năng bị xem là tội “Xâm phạm chỗ ở của người khác” hoặc “Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản" theo quy định tại các điều 158 và 178 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) 

Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện mua bán với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà hoặc với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, có thể hiểu rằng vì bản chất của một ngôi nhà cũng chính là một tài sản, cho nên cần phải thanh toán hết các khoản chi phí, bạn mới có thể hoàn toàn là người “sở hữu” căn nhà đó. Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản, chính vì vậy nếu chỉ đang được chiếm hữu, sử dụng nhà thì bạn vẫn chưa thể được xem là chủ sở hữu!

Xử lý thế nào trong trường hợp đã giao nhà nhưng quá hạn trả nợ vẫn không thanh toán đủ?

Như đã phân tích, khi được trao quyền chiếm hữu, sử dụng ngôi nhà trong trường hợp mua bán này, về bản chất chủ sở hữu chỉ đang trao một số quyền đối với ngôi nhà cho người khác.

Thông thường, trong hợp đồng mua bán sẽ phải có điều khoản phạt vi phạm, chẳng hạn nếu sau ngày x/ tháng y/ năm z bên mua không thanh toán đủ tiền thì sẽ phải có một chế tài (như tính lãi, phạt vi phạm bằng số tiền cụ thể, …). Nếu chẳng may “quên” mất điều khoản này, những căn cứ sau đây sẽ ràng buộc trách nhiệm người mua nhà:

- Điều 357 BLDS 2015 về Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền:

(1) Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

(2) Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.

- Điều 468 BLDS 2015 về Lãi suất:

(1) Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác.

(2) Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn ở mục (1)

Ngoài ra, đã có căn cứ xác định bên mua không thực hiện nghĩa vụ trả tiền, bên bán hoàn toàn có thể yêu cầu bên mua rời khỏi nơi đang ở và đền bù thiệt hại cho bên bán – trong trường hợp này thiệt hại được xác định là phần lợi ích từ việc sử dụng nhà trong thời gian chưa thanh toán đủ tiền!

Mời bạn đọc cùng đóng góp ý kiến!