Hạn chế rủi ro hợp đồng đặt cọc - Ảnh minh họa

Hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự là một phương pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ tính chất pháp lý của nó. Để tránh rủi ro khi tham gia một giao dịch đặt cọc, cùng điểm qua những thông tin dưới đây.

1. Có hai hình thức đặt cọc

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, Đặt cọc được hiểu như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Có thể thấy đặt cọc là hình thức để đảm bảo nghĩa vụ, nhưng nó tồn tại dưới 2 dạng khác nhau:

- Đặt cọc để đảm bảo giao kết: Một hợp đồng phải trải qua giai đoạn giao kết trước khi đi vào hiệu lực. Trong giai đoạn giao kết, hai bên có thể đề nghị, thay đổi, rút lại, hủy bỏ giao kết mà mình đã thỏa thuận với nhau ban đầu, nhưng mục đích cuối cùng là để hợp đồng được giao kết.

Trong giai đoạn này, hai bên có thể sử dụng đặt cọc như một hình thức đảm bảo rằng việc giao kết hợp đồng sẽ được thực hiện (tức hai bên không được hủy bỏ đề nghị giao kết hợp đồng).

Ví dụ: A thỏa thuận với B sẽ đưa B 50 triệu để B làm thủ tục giấy tờ đầy đủ, sau khi B làm thủ tục đầy đủ thì hai bên sẽ thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất.

Ở đây, việc đặt cọc nhằm đảm bảo rằng nhà đất sẽ đầy đủ giấy tờ, lúc đó hai bên mới bắt đầu thực hiện hợp đồng mua bán.

- Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng: Khi hai bên đã đồng ý ký kết hợp đồng, lúc này việc đặt cọc nhằm đảm bảo nghĩa vụ của 2 bên phải được thực hiện.

Ví dụ: A và thỏa thuận sẽ bán cho B một miếng đất giá 1 tỷ đồng, B phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong 1 tuần kể từ ngày ký hợp đồng, khi ký kết hợp đồng B phải đặt cọc trước 200 triệu.

Ở đây khoản tiền 200 triệu là để đảm bảo trong 1 tuần B phải giao đủ 1 tỷ đồng cho A.

Như vậy, trước hết chúng ta cần làm rõ Thỏa thuận đặt cọc là thỏa thuận để hợp đồng được giao kết hay hợp đồng được thực hiện.

2. Chủ thể ký hợp đồng đặt cọc

Đối với nhà, đất, có rất nhiều chế độ sở hữu đối với tài sản (sở hữu chung theo phần, sở hữu chung hợp nhất, sở hữu riêng, sở hữu tài sản hình thành trong tương lai…) nhưng phải ghi cụ thể người hoặc những người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ.

Nếu người ký hợp đồng là người đã có gia đình, tốt hơn hết là yêu cầu có chữ ký của cả hai, đối với tài sản dùng làm nghĩa vụ có nhiều người sở hữu thì nên yêu cầu tất cả cùng ký.

3. Xử lý trong trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc

Khoản 2 Điều 328 quy định nghĩa vụ phạt cọc sau khi đã đặt cọc như sau:

- Đối với bên đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ mất tiền cọc.

- Đối với bên nhận đặt cọc: Nếu sau khi đặt cọc mà bên nhận đặt cọc thay đổi quyết định, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ phải đưa lại số mình đã nhận, và đưa thêm 1 khoản tương đương, tức tổng cộng người nhận cọc phải đưa lại cho người đặt cọc 2 lần tiền cọc.

Tuy nhiên, phải ghi rõ vào hợp đồng như thế nào là vi phạm nghĩa vụ, tốt nhất là ghi rõ thời hạn thực hiện nghĩa vụ.

Ngoài ra pháp luật không cấm ghi mức phạt thêm ngoài mức cơ bản này nếu hai bên vi phạm nghĩa vụ.

4. Vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc

Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp.

5. Có được hủy hợp đồng đặt cọc khi diện tích thực tế không đúng với sổ đỏ?: Xem TẠI ĐÂY

6. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực trong bao lâu?: Xem TẠI ĐÂY

7. Đặt cọc mua đất qua vi bằng có khởi kiện đòi lại tiền được không?: Xem TẠI ĐÂY

Ngoài những lưu ý nêu trên, mời bạn đọc đóng góp thêm kinh nghiệm đối với hợp đồng đặt cọc.